- •Введение
- •Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости
- •Нормативно-правовая база для осуществления оценки
- •Общий порядок проведения оценки
- •Общие требования к оформлению отчета об оценке
- •Глава 6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •Глава 7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •Глава 3. Описание объекта оценки
- •Глава 4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Глава 9. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
- •Требования к составу приложения к отчету
- •Требования к оформлению итогового отчета, передаваемого по окончании работ по оценке
- •Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений
- •Титульный лист отчета об оценке
- •Требования к содержанию и оформлению сопроводительного письма
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •1.2. Определение задания на оценку
- •1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.4. Основные выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •2.1. Основные термины, определения и понятия для проводимой оценки
- •2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •2.3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •2.4. Примерный состав документов, необходимых для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •2.5. Требования к отражению документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества в Отчете об оценке
- •2.6. Требования к проведению анализа полученной информации
- •3. Описание объекта оценки
- •3.1. Идентификация объекта оценки
- •Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника (Данные о балансовой стоимости объекта оценки)
- •3.2. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •3.3. Описание оцениваемых имущественных прав
- •3.4. Описание местоположения и окружения объекта оценки
- •3.5. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости
- •3.6. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •4.1. Общие требования
- •4.2. Источники информации для анализа рынка
- •4.3. Анализ информации политического, экономического, социального и экологического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки
- •4.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения)
- •Основные показатели, характеризующие типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.5. Анализ рынка земельных участков
- •Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.6. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
- •5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •5.1. Общие требования
- •5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование методом сравнительного подхода
- •6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •6.1. Общие требования
- •6.2. Принципиальные подходы к оценке имущества
- •6.3. Краткая характеристика методов затратного подхода
- •6.4. Краткая характеристика методов сравнительного подхода
- •6.5. Краткая характеристика методов доходного подхода
- •6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков
- •6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа)
- •7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •7.1. Общие сведения
- •7.2. Отбор и описание сходных объектов
- •7.3. Корректировка цен сходных объектов
- •Расчет поправки на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней отделкой помещений повышенного качества
- •7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов
- •7.5. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода
- •Расчет удельных весов
- •8. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом доходного подхода
- •8.1. Общие сведения
- •8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации
- •Шкала определения величины компенсации за инвестиционный менеджмент (им) в зависимости от типа объекта
- •Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
- •Расчет нормы возврата
- •Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения
- •8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода
- •9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом затратного подхода
- •9.1. Общие сведения
- •9.2. Определение стоимости земельного участка
- •9.3. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •9.4. Оценка накопленного износа
- •9.4.1. Расчет (обоснование) физического износа
- •9.4.2. Расчет (обоснование) функционального износа
- •9.4.3. Расчет (обоснование) экономического внешнего износа
- •9.4.4. Расчет совокупного накопленного износа
- •Расчет совокупного накопленного износа оцениваемого объекта недвижимости
- •9.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •Расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости
- •9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка
- •12 026 000 (Двенадцать миллионов двадцать шесть тысяч) рублей без учета ндс
- •10. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •10.1. Общие требования
- •10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки
- •Расчет удельных весов, присваиваемых каждому из подходов при согласовании результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •11. Заявление (сертификат) качества оценки
- •12. Перечень документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества при проведении оценки объекта оценки
- •13. Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов
- •12 900 000 (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей без учета ндс.
- •Приложение 1 Критерии, на основании которых должно проводиться выделение сегментов рынка по функциональному назначению
- •Краткое описание вариантов классификации для офисной недвижимости
- •Объекты недвижимости торгового назначения
- •Приложение 2 Основные ценообразующие факторы Объекты недвижимости административно-офисного назначения:
- •Объекты недвижимости торгового назначения:
- •Земельные участки
- •Приложение 3 Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, о сходных объектах объекта оценки, расположенного в Иркутске
- •Приложение 5 Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке35
- •Ошибки по разделам
- •Приложение 6 Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости вариант № _____________
- •1. Общие данные
- •2. Общее описание объекта оценки
- •Условия задания на оценку для индивидуальных вариантов
- •Графа 2:
- •Графа 3:
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •Заключение
- •Оглавление
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы 13
- •Глава 2. Общая часть 22
Нормативно-правовая база для осуществления оценки
Оценщик должен проводить оценку объекта в порядке, предусмотренном настоящим учебным пособием, с соблюдением требований, установленных:
федеральным законом РФ № 135–ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",
федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256;
федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255;
федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254;
методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р;
методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденными распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.
В случае расхождения требований настоящего учебного пособия с требованиями действующих на дату составления отчета законодательных и нормативно-правовых актов применяются последние.
Общий порядок проведения оценки
В процессе проведения оценки объекта оценки Оценщик должен осуществить:
1. Составление Технического задания на оценку.
2. Осмотр и идентификацию объекта оценки.
3. Сбор и обработку документов и информации, связанных с объектом оценки (правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; иной необходимой информации); установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
4. Сбор и анализ рыночной информации; анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
5. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
6. Анализ применимости каждого из трех подходов к оценке для целей оценки объекта оценки; выбор и обоснование использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов к оценке; обоснование отказа от использования какого-либо из подходов к оценке (в случае такого отказа).
7. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода к оценке (в случае применения сравнительного подхода).
8. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода к оценке (в случае применения доходного подхода).
9. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода к оценке (в случае применения затратного подхода).
10. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из используемых подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки).
11. Оформление Отчета об оценке.
Общие требования к оформлению отчета об оценке
В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).
Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, т.е. в отчете не должно быть неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
В отчете об оценке должны быть указаны ссылки на источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Отчет об оценке должен содержать:
Титульный лист
Сопроводительное письмо
Оглавление
Оглавление, в свою очередь, строится следующим образом: