- •Введение
- •Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости
- •Нормативно-правовая база для осуществления оценки
- •Общий порядок проведения оценки
- •Общие требования к оформлению отчета об оценке
- •Глава 6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •Глава 7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •Глава 3. Описание объекта оценки
- •Глава 4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Глава 9. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
- •Требования к составу приложения к отчету
- •Требования к оформлению итогового отчета, передаваемого по окончании работ по оценке
- •Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений
- •Титульный лист отчета об оценке
- •Требования к содержанию и оформлению сопроводительного письма
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •1.2. Определение задания на оценку
- •1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.4. Основные выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •2.1. Основные термины, определения и понятия для проводимой оценки
- •2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •2.3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •2.4. Примерный состав документов, необходимых для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •2.5. Требования к отражению документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества в Отчете об оценке
- •2.6. Требования к проведению анализа полученной информации
- •3. Описание объекта оценки
- •3.1. Идентификация объекта оценки
- •Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника (Данные о балансовой стоимости объекта оценки)
- •3.2. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •3.3. Описание оцениваемых имущественных прав
- •3.4. Описание местоположения и окружения объекта оценки
- •3.5. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости
- •3.6. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •4.1. Общие требования
- •4.2. Источники информации для анализа рынка
- •4.3. Анализ информации политического, экономического, социального и экологического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки
- •4.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения)
- •Основные показатели, характеризующие типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.5. Анализ рынка земельных участков
- •Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.6. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
- •5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •5.1. Общие требования
- •5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование методом сравнительного подхода
- •6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •6.1. Общие требования
- •6.2. Принципиальные подходы к оценке имущества
- •6.3. Краткая характеристика методов затратного подхода
- •6.4. Краткая характеристика методов сравнительного подхода
- •6.5. Краткая характеристика методов доходного подхода
- •6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков
- •6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа)
- •7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •7.1. Общие сведения
- •7.2. Отбор и описание сходных объектов
- •7.3. Корректировка цен сходных объектов
- •Расчет поправки на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней отделкой помещений повышенного качества
- •7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов
- •7.5. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода
- •Расчет удельных весов
- •8. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом доходного подхода
- •8.1. Общие сведения
- •8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации
- •Шкала определения величины компенсации за инвестиционный менеджмент (им) в зависимости от типа объекта
- •Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
- •Расчет нормы возврата
- •Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения
- •8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода
- •9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом затратного подхода
- •9.1. Общие сведения
- •9.2. Определение стоимости земельного участка
- •9.3. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •9.4. Оценка накопленного износа
- •9.4.1. Расчет (обоснование) физического износа
- •9.4.2. Расчет (обоснование) функционального износа
- •9.4.3. Расчет (обоснование) экономического внешнего износа
- •9.4.4. Расчет совокупного накопленного износа
- •Расчет совокупного накопленного износа оцениваемого объекта недвижимости
- •9.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •Расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости
- •9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка
- •12 026 000 (Двенадцать миллионов двадцать шесть тысяч) рублей без учета ндс
- •10. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •10.1. Общие требования
- •10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки
- •Расчет удельных весов, присваиваемых каждому из подходов при согласовании результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •11. Заявление (сертификат) качества оценки
- •12. Перечень документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества при проведении оценки объекта оценки
- •13. Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов
- •12 900 000 (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей без учета ндс.
- •Приложение 1 Критерии, на основании которых должно проводиться выделение сегментов рынка по функциональному назначению
- •Краткое описание вариантов классификации для офисной недвижимости
- •Объекты недвижимости торгового назначения
- •Приложение 2 Основные ценообразующие факторы Объекты недвижимости административно-офисного назначения:
- •Объекты недвижимости торгового назначения:
- •Земельные участки
- •Приложение 3 Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, о сходных объектах объекта оценки, расположенного в Иркутске
- •Приложение 5 Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке35
- •Ошибки по разделам
- •Приложение 6 Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости вариант № _____________
- •1. Общие данные
- •2. Общее описание объекта оценки
- •Условия задания на оценку для индивидуальных вариантов
- •Графа 2:
- •Графа 3:
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •Заключение
- •Оглавление
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы 13
- •Глава 2. Общая часть 22
Глава 8. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
8.1. Общие сведения
8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации
8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода
Глава 9. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
9.1. Общие сведения
9.2. Определение стоимости земельного участка
9.3. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
9.4. Оценка накопленного износа
9.4.1. Расчет (обоснование) физического износа
9.4.2. Расчет (обоснование) функционального износа
9.4.3. Расчет (обоснование) экономического (внешнего) износа
9.4.4. Расчет совокупного накопленного износа
9.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода
Глава 10. ОБОБЩЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (Согласование результатов оценки)
10.1. Общие требования
10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки
Глава 11. Заявление (сертификат) качества оценки
Глава 12. Перечень документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества при проведении оценки объекта оценки
Глава 13. Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов
Приложения
Требования к составу приложения к отчету
В учебных целях в приложении к отчету об оценке должно быть представлено Техническое задание на оценку, подписанное преподавателем.
В приложении к отчету могут быть представлены иные, необходимые, с точки зрения Оценщика, документы и информация.
Требования к оформлению итогового отчета, передаваемого по окончании работ по оценке
Итоговый Отчет об оценке должен быть:
пронумерован постранично;
прошит (в учебных целях прошивка отчета может не выполняться на усмотрение Исполнителя);
подписан Оценщиком.
Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений
Все промежуточные результаты вычислений определяются в расчетных таблицах программы Excel с обязательным округлением, соответствующим формату отображения данных по тексту Отчета об оценке.
Например, результат вычисления {2052,26 × 1,259 = 2583,79534} в случае отображения итогового результата в тексте Отчета об оценке в формате 2583,80 необходимо округлить в расчетном файле до двух знаков после запятой.
Неприменение данного правила может привести к накоплению погрешности вычислений и несоответствию данных расчетных таблиц программы Excel с данными, указанными в Отчете об оценке.
Величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках каждого из подходов к оценке, должна быть округлена до тысяч рублей.
Аналогичные требования распространяются на округление результатов оценки рыночной стоимости земельного участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.
Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости должна быть округлена одним из нижеперечисленных способов:
до тысяч рублей (например: 17 856 891 округляется до 17 857 000);
до двух значащих цифр (например: 17 856 891 округляется до 18 000 000);
с учетом количества значащих цифр в цене предложения сходных объектов, используемых при оценке объекта оценки сравнительным подходом (например, если цена предложения большей части сходных объектов выражена в формате XX’XX0’000 (где X – значащая цифра, отличная от нуля), 17 856 890 округляется до 17 860 000).
Последний способ округления итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости является предпочтительным.