2. Правовые ограничения в перепланировке квартир

На территории каждого региона и населенного пункта есть свои несколько различающиеся правила, их необходимо учитывать, как и то, как часто они ме -

Няются.

Так в Санкт-Петербурге нужно действовать по следующему алгоритму:

Перепланировка квартиры, любое переустройство инженерных систем тре - бует согласования Межведомственной Комиссии (МВК). После проведения пе - репланировки необходимо в обязательном порядке внести изменения в техниче - ский паспорт дома и квартиры, чем занимается Проектно-инвентаризационное Бюро (ПИБ).

Что можно делать без согласования Межведомственной комиссии: 1) косметический ремонт; 2) сборку и разборку встроенной мебели и антресолей; 3) замену оборудования (водопровод, канализация, отопление, электропроводка и т.д.) на аналогичное и на том же месте; 4) установку стиральной или посудомоечной машины, даже стационарно; 5) замену ванны (но не на джакузи или душевую кабину); 6) установку двери в существующем проеме; сужение или, наоборот, расшире -

ние дверного проема, не затрагивая капитальные стены; 7) телефонизацию; антенные работы; при внутриквартирной проводке эти виды работ не требуют согласования; подключение телевидения возможно как от   коллективной, так и от индивидуальной антенны; в случае расположения спу- тниковой антенны на фасаде здания может потребоваться согласование райо -   нного архитектора.

Чего нельзя делать при ремонте квартиры: 1) запрещено демонтировать межквартирные перегородки и (или) выполнять проемы в межквартирных стенах; 2) запрещено проектировать жилые комнаты и кухни без естественного освещения; 3) помещения с газовыми плитами должны быть изолированы от жилых комнат; 4) не допускается выполнять вход в санузел из спальни и (или) кухни; 5) запрещено использовать и переоборудовать для себя технические этажи, чер -даки, подвалы и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и бла -гоустройства данного дома объекты; 6) запрещено ограничивать доступ к оборудованию и приборам инженерных систем здания (труб отопления, водоснабжения и канализации) и их соединени - ям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и (или) замены; 7) запрещено устанавливать радиаторы на балконах и лоджиях; 8) запрещено выполнять устройство обогрева полов от общедомовых систем во- доснабжения и отопления; 9) запрещено размещение туалета, совмещенного санузла или ванной комнаты над кухнями и жилыми комнатами; однако есть и исключение: если санузел рас- положен в двухуровневой квартире (на втором уровне) над кухней; 10) запрещено устраивать санузел на месте кухонь и жилых комнат; увеличение санузлов возможно только за счет коридора, кладовых и т.д.; 11) запрещено устанавливать камины на твердом топливе в квартирах на всех этажах, кроме последнего.

Перепланировка - это: 1) переоборудование жилого помещения: - перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; - устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат; - устройство вентиляционных каналов; - установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; - прокладка новых или замену существующих подводящих и отводящих трубо -проводов и устройств, для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. 2) перепланировка жилого помещения: - перенос и разборка жилых перегородок; - перенос и устройство дверных проемов; - устройство и переоборудование тамбуров; - остекление балконов и лоджий; - расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Электрика. Правила установки электрооборудования позволяют произвести перенос розе -ток, выключателей и счетчика внутри квартиры. Запрещается установка электророзеток в помещениях повышенной влажности и на расстоянии 0,5 м от отопительных приборов. Если при проведении ремонта Вы хотите увеличить мощность внутри квартиры, необходимо заказать проект по электрообеспече -нию квартиры в организации, имеющей гос. лицензию (допуск СРО). Перед заказом проекта следует узнать в обслуживающей организации о наличии свободных мощностей. При расчетном потреблении энергии более 10 КВт жильё принимается за квартиру улучшенной комфортабельности, оплата элект -роэнергии производится по повышенному тарифу.

Существует регламентированный порядок согласования электроснабжения

квартиры. Также как и для любых видов перепланировок. Прежде всего, необхо- димо получить в эксплуатирующей организации дома справку о выделенной на квартиру мощности и согласие на присоединение дополнительной мощности (если Ваша потребность в мощности больше, чем Вам выделено). Далее необходимо пройти целый ряд процедур по узакониванию переоборудования квартиры: - получить разрешения на присоединение дополнительной мощности; - получить акт разграничения балансовой принадлежности между собственни - ком квартиры и эксплуатирующей организацией, подписать в районном отделе межведомственной комиссии и Петроэлектросбыте; - разработать проект электроснабжения (проект должна предоставить организа -ция, обладающая соответственной гос. лицензией) и согласовать проект с эксп -луатирующей организацией. Подписать акт; - согласовать проект в Петроэлектросбыте и получить акт-допуск объекта в эксплуатацию; - заключить договор с Петроэлектросбытом на пользование электроэнергией.

Переоборудование систем тепло- и водоснабжения.

Чаще всего при ремонте квартир схема подводки не меняется. Если жители меняют радиаторы, трубы, то эти работы можно провести по письму на имя главного инженера ЖКС. Отключение стояков и технический надзор за работа -

ми нужно будет оплатить согласно тарифам жилкомсервиса. Согласование на городском уровне нужно, если при замене оборудования повышаются нагрузки, отпускаемые на здание. Например, проведение системы отопления или водосна -бжения в помещениях, где оно ранее было не предусмотрено.   

Газоснабжение.

Изменение местоположения газопровода и оборудования производится по проекту организации имеющей лицензию. Работы, обычно, проводятся бригадой «ПетербургГаза». ГРО "ПетербургГаз" выдает бесплатно технические условия (необходимые для проектирования). Заказать проектные работы можно в любой компании, имеющей необходимые разрешения, в том числе в «ПетербургГаз». Строительно-монтажные работы также могут быть проведены любой компаний, имеющей необходимые допуски.

Какие последствия могут возникнуть при незаконных перепланировках:

Неправильный ремонт и замена оборудования в квартире могут привести к разрушению несущих конструкций, трещинам в потолке и стенах соседей. А это значит, что могут произойти обрушения, последствия которых могут быть очень плачевными.

Установка дополнительных отопительных приборов может привести к недостатку тепла в квартирах соседей. То есть другие жители дома недополучат столь необходимого им тепла в зимнее время. Несанкционированное переоборудование санузла может привести к нарушению гидроизоляции пола. Именно такие работы часто приводят к прорыву стояков и «заливу» соседей. Этот перечень можно продолжать бесконечно. И в плачевных последствиях несанкционированного ремонта будет виноват собственник, даже если он не знал о том, что эти работы надо было согласовывать и проводить в соответствии с нормами и правилами.

Инстанций, которые необходимо обойти при проведении ремонта в квартире, много. Но каждый специалист, проверяя ваш проект перепланировки, разделяет с вами ответственность за последствия Вашего ремонта. Чем больше изменений в квартире, тем большее количество согласований нужно получить. Если у собственника недостаточно времени для согласования перепланировок, можно обратиться в любую проектную организацию, обладающую необходимы- ми допусками и лицензиями.

Граждане Российской Федерации обязаны узаконить перепланировку. Это закреплено в законодательстве. Продать квартиру, где проведена незаконная перепланировка, невозможно. Владельца помещения могут привлечь к административной ответственности, так как нарушение обязательных требова - ний госстандартов, ТУ, строительных норм и правил влечет наложение административного штрафа для граждан. Оплата штрафа, не освобождает от обязанности по согласованию перепланировки. Более того, многочисленные нормы и правила разработаны для того, чтобы обезопасить жителей дома от нежелательных последствий неумелого ремонта.

Стандартный пакет документов для проведения и согласования переплани – ровки в жилом фонде Санкт-Петербурга: - правоустанавливающие документы на жилое помещение: договор купли-про -дажи, мены, дарения, договор передачи (в порядке приватизации) с обязатель -ным приложением свидетельства о праве собственности на жилое помещение; - формы № 6, № 9; план ПИБ на жилое помещение с учетом экспликации; - заявление от всех проживающих членов семьи собственника жилого помеще -ния о согласии на проведение перепланировки ( в том числе и отсутствующих); - акт обследования квартиры, включая произведенные обмеры, в результате которого формируется техническое заключение о состоянии несущих элементов квартиры и реальный обмерный чертёж; - проект производимых перепланировок; - согласование перепланировки (проекта) с районным архитектором и утверж –дение им проекта; - акт и решение районного СГОСЭПИДНАДЗОРА о возможности проведения перепланировок; - акт и решение районного органа ГОСПОЖНАДЗОРА о возможности проведе -ния перепланировок; - акт обследования жилого помещения межведомственной комиссией МВК в соответствии с проектом; - принятие решения комиссией МВК о возможности проведения перепланиро - вок (акт).

Цель всех этих правил - регулирование перепланировки, не ее запрет. При желании и необходимости, можно даже менять фасад и увеличивать площадь квартиры за счет общедомовых территорий, важно при этом про-йти необходимые инстанции и получить разрешение.

Несмотря на все сложности получения необходимых документов и прохо -ждения всех процедур, владельцы жилья все чаще решаются на перепланировку своих квартир для того, чтобы сделать свой дом индивидуальным и удобным местом. В условиях в основном «типового» проектирования для решения таких задач лучше пользоваться услугами архитектора.