Тема 3. Цели, фазы и структура управления строительным производством

1. Прединвестиционные исследования и обоснование инвестиций при управлении строительным производством

2. Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта

3.1. Прединвестиционные исследования и обоснование инвестиций при управлении строительным производством

Начальный этап прединвестиционных исследований выполняется заказчиком и предполагает детальный анализ факторов по следующим направлениям:

• прогноз экономического и социального развития;

• отраслевые прогнозы;

• градостроительные прогнозы и программы;

• генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил регионов и страны в целом;

• схемы и проекты районной планировки, административно-территориальных образований;

• генеральные планы городов, других поселений и их систем, а также жилищных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон;

• территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального значения, включающие мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов;

• проекты детальной планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов;

• проекты застройки кварталов и участков городов и других поселений;

• прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе;

• документы государственного регулирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления проекта.

После предварительного согласования Ходатайства о намерениях заказчик принимает решение о разработке Обоснований инвестиций. Документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и о разработке проектной документации, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта. Обоснования подлежат экспертизе в Установленном порядке.

Материалы обоснований направляются на заключение в соответствующий орган исполнительной власти для оформления Акта выбора земельного участка.

Окончательным итогом предынвестиционных исследований является задание на разработку ТЭО строительства.

3.2. Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта

Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта призвана определить результаты проекта. При этом, в качестве результатов проекта принято рассматривать:

• результаты за любой год,

• прирост объема продукции проекта,

• цена единицы продукции проекта,

• затраты за любой год,

• прирост объема ресурсов на производства,

• стоимость единицы продукции.

Оценка результатов реализации строительного проекта проводится с помощью разновидностей проектного анализа:

• технический анализ строительного проекта, в рамках которого рассматриваются технико-технологические альтернативы; варианты местоположения; размер проекта; сроки реализации проекта в целом и его фаз; доступность и достаточность источников сырья, рабочей силы и других потребных ресурсов; емкость рынка для продукции проекта; затраты на проект с учетом непредвиденных факторов; график проекта;

• финансовый анализ строительного проекта: возможные источники финансирования, определяется необходимая сумма инвестиций;

• коммерческий анализ строительного проекта: оценка с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом;

• экологический анализ строительного проекта: устанавливает взаимоотношения между проектом и окружающей средой и оценивает последствия проектных решений;

• организационный (институциональный) анализ строительного проекта: оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализовываться и эксплуатироваться, а также выработка необходимых рекомендаций в части менеджмента; организационной структуры; планирования; комплектования и обучения персонала; финансовой деятельности; координации деятельности; обшей политики;

• социальный анализ строительного проекта: определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей (результаты социального анализа должны обеспечить возможность стратегии взаимодействия между проектом и его пользователями, которая располагала бы поддержкой населения и способствовала достижению целей проекта);

• экономический.

Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет держаться стабильный спрос, достаточный для назначения такой цены, которая обеспечивала бы покрытие расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов проекта, выплату задолженностей и удовлетворительную окупаемость капиталовложений. Эта задача решается в рамках обоснования инвестиций и выполняется группой заказчика или независимой консультационной фирмой.

Работа по оценке жизнеспособности проекта проводится в два этапа:

• из альтернативных вариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный;

• для выбранного варианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающие максимальную жизнеспособность проекта.

Результатом оценки жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта становится подготовка технико-экономического обоснования проекта строительства (ТЭО). Технико-экономическое обоснование строительства является основным проектным документом на строительство объектов. На основании утвержденного ТЭО подготавливается тендерная документация и проводятся торги подряда, заключается договор подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация.

В ТЭО определяются основные решения: технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оценивается экологическая, санитарно - эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия.

В качестве возможных источников финансирования капитальных вложений в объекты могут рассматриваться:

• ассигнования из государственного бюджета, местных бюджетов и соответствующих внебюджетных фондов;

• собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора;

• заемные и привлеченные финансовые средства заказчиков;

• денежные средства, централизуемые объединениями предприятий;

• иностранные инвестиции.

ТЭО состоит из следующих разделов:

• общая пояснительная записка;

• генеральный план и транспорт; технологические решения;

• управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих;

• архитектурно-строительные решения;

• инженерное оборудование, сети и системы;

• организация строительства;

• охрана окружающей среды;

• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуации;

• сметная документация;

• эффективность инвестиций.

ТЭО строительства является обязательным документом в случае, если финансирование капитальных вложений и основные фонды соответствующих предприятий осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета и внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования принимается самостоятельно инвестором (заказчиком). Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ и на основании договора с заказчиком. Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком, является договор подряда на выполнение ТЭО.

Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении ТЭО инвестиций:

• мощность предприятия, пропускная способность в натуральном выражении;

• стоимость товарной продукции;

• общая численность работающих;

• количество рабочих мест;

• общая стоимость строительства;

• стоимость строительства объектов жилищно-гражданского назначения;

• стоимость основных производственных фондов;

• продолжительность строительства;

• удельные капитальные вложения;

• себестоимость основных видов продукции;

• чистая прибыль;

• срок окупаемости капитальных вложений;

• внутренняя норма рентабельности.

Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:

• общая пояснительная записка;

• архитектурно - строительные решения;

• технологические решения;

• решения по инженерному оборудованию;

• охрана окружающей среды;

• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;

• мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

• сметная документация;

• эффективность инвестиций.

Основным назначением ТЭО является обоснование инвестиций для получения финансирования. Финансирование проекта должно осуществляться при соблюдении следующих условий:

• динамика инвестиций должна обеспечивать реализацию проекта в соответствии с временными и финансовыми ограничениями;

• снижение затрат финансовых средств и рисков проекта должно обеспечиваться за счет соответствующей структуры и источников финансирования и определенных организационных мер, в том числе: налоговых льгот, гарантий, разнообразных форм участия.

Финансирование проекта включает следующие основные стадии:

• предварительное изучение жизнеспособности проекта;

• разработку плана реализации проекта;

• организацию финансирования, в том числе: оценку возможных форм финансирования и выбор конкретной формы;

• определение финансирующих организаций;

• определение структуры источников финансирования;

• контроль выполнения плана и условий финансирования.

Финансирование проектов может осуществляется следующими способами:

• самофинансирование, т. е. использование в качестве источника финансирования собственных средств инвестора;

• использование заемных и привлекаемых средств.

Таким образом, центральным моментом работы над предынвестиционной фазой проекта является разработка технико-экономического обоснования, по результатам которого принимается инвестиционное решение.

Тест-контроль для самопроверки