Задача №6

Виконати оцінку дохідним підходом методом прямої капіталізації.

Об'єкт оцінки – будинок магазина.

Відомості про об'єкти порівняння на ринку оренди:

Таблиця 11

Відомості про подібні об’єкти на ринку оренди

№	Площа, м2	Вихід на червону лінію	Наявність паркування	Якість інтер'єра	Висота, м	Технічний стан	Оренда з ПДВ, грн. у міс.
1	347	немає	є	високе	3,8	гарне	56800
2	453	є	є	середнє	3,2	задовільне	52000
3	436	немає	немає	низьке	3,2	гарне	44400
4	434	є	немає	високе	3,3	незадовільне	37300
5	389	немає	є	середнє	4,5	задовільне	52300

При визначенні ринкової орендної плати використовується метод парних порівнянь і статистичний метод. За одиницю порівняння приймається 1м² загальної площі приміщень. При бальній оцінці якісних показників використовуються такі шкали:

• "Вихід на червону лінію": "є" – 5 балів; "ні" – 3 бали.

• "Наявність паркування": "є" – 5 балів; "ні" – 4 бали.

• "Якість інтер'єра": "високе" – 5 балів; "середнє" – 4 бали; "низьке" – 3 бали.

При коректуванні об'єктів порівняння слід врахувати, що фактори чинять на орендну плату взаємний вплив.

Критичне значення для перевірки на викиди для вибірки обсягом 5 одиниць і рівня значимості 0,05 дорівнює 0,642.

Частка операційних витрат у потенційному валовому доході становить .

Термін експозиції подібних приміщень на ринку оренди становить . Середня тривалість договору оренди досягає .

Ставка капіталізації визначається ринковим методом. Для визначення середньозваженої ринкової вартості використовуються такі об'єкти порівняння:

Таблиця 12

Відомості про подібні об’єкти на ринку продажу

№	Площа, м2	Ціна з ПДВ, грн.
1	257	702300
2	410	1183700
3	455	1456200
4	388	1493900

Типова ринкова частка чистого операційного доходу в потенційному валовому доході становить .

Вихідні данні за варіантами наведено в табл. 13:

Таблиця 13

Вихідні данні задачі № 6

Показник	Варіант
	"1"	"2"	"3"	"4"	"5"	"6"	"7"	"8"	"9"	"0"
Площа об'єкта оцінки, м2	273	471	352	341	352	172	188	195	423	443
Висота приміщень, м	3,6	4,4	4,8	4,2	4,3	4,5	5	4,3	4,3	3,9
Вихід на "червону" лінію	немає	є	немає	немає	немає	є	є	немає	є	є
Наявність паркування	є	є	є	є	немає	немає	немає	є	немає	немає
Якість інтер'єра	середнє	низьке	низьке	високе	високе	середнє	середнє	середнє	середнє	середнє
Технічний стан	гарне	гарне	уд.	неуд.	гарне	уд.	уд.	неуд.	уд.	неуд.

Продовження таблиці 13

Показник	Варіант
	"1"	"2"	"3"	"4"	"5"	"6"	"7"	"8"	"9"	"0"
Частка операційних витрат у потенційному валовому доході, %	34	35	22	27	32	30	35	25	36	28
Термін експозиції, мес.	5,6	5,5	4,1	4,9	5,3	5,6	5,2	4,6	4,7	4,3
Термін договору оренди, років	10	3	9	8	8	6	3	4	7	7
Типова ринкова частка ЧОД у ПВД	65	70	60	71	65	70	66	75	66	73

Методичні вказівки:

Орендна ставка для кожного об'єкта порівняння визначається за формулою:

, (0)

де  орендна ставка, грн./м² на місяць без ПДВ;

 орендна плата на місяць, грн.;

 ставка податку на додану вартість;

 загальна площа, м².

Порядок кількісної оцінки факторів і визначення коригувальних коефіцієнтів аналогічний задачі №5. Вибірка скоректованих орендних ставок також аналізується на "викиди". За орендну ставку для об'єкта оцінки приймається оцінка математичного очікування, визначена за відчищеною від викидів вибіркою скоригованих орендних ставок.

Потенційний валовий доход від об'єкта оцінки визначається за формулою:

, (0)

де  ринкова орендна ставка для об'єкта оцінки, грн./м² на місяць без ПДВ.

Операційний витрати (ОР) визначаються за зазначеній у вихідних даних частці від потенційного валового доходу.

Коефіцієнт заповнюваності визначається за формулою:

. (0)

Чистий операційний доход від об'єкта оцінки визначається за формулою:

. (0)

Норма капіталізації визначається ринковим методом за даними про пропозицію на ринку оренди і продажу до коректувань:

, (0)

де  сумарна орендна плата по пропозиціях на ринку оренди;

 сумарна площа пропонованих на ринку оренди приміщень;

 сумарна ціна пропозиції на ринку продажів;

 сумарна площа пропонованих на ринку продажів приміщень.

Вартість об'єкта оцінки методом прямої капіталізації визначається за формулою:

. (0)