5.4. Застосування витратного підходу для визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства

Для оцінки нерухомості (землі і будівель, споруд) можливе використання трьох підходів: прибуткового, порівняльного (ринкового) і витратного.

В процесі оцінки будівель і споруд визначаються повна відновна вартість об’єктів нерухомості і їхня залишкова (з урахуванням всіх видів зносу) вартість. При використанні ринкових цін для визначення повної відновної вартості приймається вартість, по якій на дату оцінки можна придбати нові основні фундації, аналогічні є на підприємстві. Якщо точно таких (ідентичних) об’єктів немає, то потрібно орієнтуватися на аналогічні об’єкти, скоректувавши при необхідності вартість шляхом зіставлення технічних і матеріальних характеристик.

Оцінка окремих об’єктів нерухомості, що впливає на вартість діючого підприємства, полягає у визначенні їхньої споживчої вартості, або внеску, який вносять ці об’єкти як основні компоненти діючого підприємства. Визначальна умова оцінки – використання об’єкту конкретним користувачем на дату оцінки.

Якщо об’єкт оцінки як частину діючого підприємства вносить певний внесок в загальну прибутковість даної фірми, то про нього можна сказати, що він володіє споживчою вартістю. Величина споживчої вартості визначається за допомогою суб’єктивних тестів, вживаних власниками підприємства або оцінювачами, достатньо компетентними в даній галузі бізнесу. В цьому значенні споживча вартість еквівалентна вартості в користуватися для підприємства, вартості для бізнесу або вартості для власника за умови, що галузевий ринок економічно ефективний відносно його частини, пов’язаної з об’єктами оцінки.

Після аналізу наявної інформації з’ясувалося, що застосувати метод порівняльних продаж немає можливості, оскільки дані про продажі подібних об’єктів при проведенні аналізу не виявлено, а при оцінці об’єктів у складі єдиного майнового комплексу методично некоректно розглядати продажі окремих об’єктів зовні даного комплексу.

Не дивлячись на перевагу дохідного підходу оцінки майна підприємства, потрібно пам’ятати про природні обмеження його застосування. Дохідний підхід обґрунтовано застосовний тоді, коли, по-перше, можна чітко виділити конкретний потік доходу, який приносить майно самостійної господарської одиниці, а по-друге, ця господарська одиниця має історію господарської діяльності і доходів, з урахуванням якої можна будувати прогноз на майбутнє.

Оцінка об’єкту нерухомості підходом витрат зумовлюється поведінкою раціонального покупця, який заплатить за об’єкт не більше мінімальної суми, необхідної для його будівництва або виготовлення, та типового продавця, який ставить за мету повернути витрачені на будівництво кошти. Витратний підхід застосовують переважно при оцінці об’єкту малої приватизації, мало ліквідних та унікальних об’єкту, що потребують оцінки по заміщенню та для визначення страхової вартості.

При визначенні вартості за витратним підходом прийнято використовувати концепцію відновної вартості, яка передбачає два основних способи оцінки: оцінка вартості відтворення і оцінка вартості заміщення.