3.4. Поняття права землекористування.

Здійснення земельної реформи, перехід до ринкових умов господарювання на землі, законодавче закріплення різних форм власності на землю і розширення можливостей використання земельних ресурсів на підставі права власності значно звузили сферу застосування права землекористування. Але воно не втратило свого значення як передбачений законом спосіб добування корисних властивостей землі. Право землекористування в оновленому вигляді дістало закріплення в новому ЗК й успішно застосовується у сфері регулювання земельних відносин.

В юридичній літературі право землекористування розглядається насамперед як правовий інститут, що охоплює сукупність однорідних земельно-правових норм, які закріплюють і регулюють підстави, умови та порядок надання, зміни і припинення використання земельних ресурсів. Таким чином, право землекористування є системою закріплених у земельному законодавстві правових норм, які регулюють суспільні відносини, пов'язані з добуванням корисних властивостей земельних ресурсів.

Водночас право землекористування виступає як правомочність фізичної або юридичної особи щодо користування земельною ділянкою і є правовідношенням, що виникає у процесі використання земельних ресурсів. Воно дає його володарю можливість добування корисних властивостей конкретної земельної ділянки. Як правовідношення це право включає сукупність прав і обов'язків, пов'язаних зі здійсненням землекористування. Отже, право землекористування має комплексний характер, що систематизує законодавчі вимоги і об'єднує їх у земельно-правовий інститут, а також охоплює правомочності суб'єктів — користувачів конкретних земельних ділянок та регламентує права й обов'язки землекористувачів, які реалізуються у правовідносинах.

Право постійного землекористування

Поняття використання земельних ресурсів на підставі права постійного землекористування, яке у попередніх земельно-правових актах розглядалося як вічне і безстрокове, є досить усталеним у вітчизняному законодавстві. Безумовно, це право нині помітно потіснено різноманіттям власницьких підстав використання земельних наділів і втратило свою провідну роль у земельному законі. Але як визнаний законом і правомірний спосіб добування корисних властивостей землі з конкретних земельних ділянок воно в обмеженому вигляді існує й досі.

Згідно з ч. 1 ст. 92 ЗК право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування ділянкою, яка знаходиться у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Незважаючи на те, що це право в законодавчому порядку позначається терміном "землекористування", зміст останнього охоплює і право володіння земельною ділянкою. Включення до складу права землекористування права землеволодіння обумовлено специфікою земельної ділянки як об'єкта права, яким неможливо реально користуватися без володіння ним у правовому розумінні. Більше того, право володіння земельною ділянкою у переважній більшості випадків є необхідною передумовою правомірного користування нею у розумінні добування її корисних властивостей³.

На відміну від права власності на землю праву землекористування притаманні лише правомочності володіння та користування земельною ділянкою, а їх нормативно-правовий зміст мало чим відрізняється від аналогічних правомочностей власника землі.

Проте необхідно підкреслити, що конкретний зміст правомочностей володіння і користування землекористувача визначають власники землі. Але правомочність розпорядження завжди залишається за власниками земельних ділянок. Такою правомочністю у праві постійного землекористування володіє держава або відповідна територіальна громада.

Спільною рисою права власності на землю і права постійного землекористування є їх безстроковість. Не встановлений заздалегідь строк права постійного землекористування, як й права власності, надає сталого характеру постійному землекористуванню та підвищує ступінь стабільності правомочностей землекористувача. У цьому полягає перевага права постійного землекористування перед іншими видами користування земельними ділянками.

Об'єктами права постійного землекористування є земельні ділянки, які надаються з усіх категорій земель державної або комунальної власності. У зв'язку з цим це право має особливе значення для використання цих ділянок, які не підлягають передачі у приватну власність в силу їх особливої цінності або призначення для забезпечення публічних інтересів.

Суб'єктами права постійного землекористування можуть бути лише державні та комунальні підприємства, установи та організації. Так, відповідно до ч. 2 ст. 92 ЗК право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності. Ними можуть бути:

• державні сільськогосподарські, промислові, будівельні та транспортні підприємства;

• комунальні житлово-експлуатаційні підприємства, що здійснюють управління житловими комплексами і надають комунальні послуги;

• природоохоронні, оздоровчі та наукові установи і навчальні заклади державної або комунальної власності;

• лісогосподарські та водогосподарські організації;

• органи державної влади і місцевого самоврядування тощо.

Юридичне значення права постійного землекористування полягає в тому, що воно виключає можливість виникнення так званої "подвійної" власності держави або територіальних громад та їх підприємств, установ і організацій. Наявність цього інституту формує систему земельних відносин, за яких держава або територіальна громада є власниками землі, а їх підприємства, установи та організації — постійними користувачами земельних ділянок.

Праву постійного землекористування притаманна і певна специфіка його виникнення. Справа в тому, що право постійного користування земельними ділянками для державних і комунальних підприємств, установ і організацій може виникати лише на підставі їх відведення. Договірні та інші підстави набуття цього права є неприйнятними. Таким чином, акт відведення земельної ділянки як багатостадійний і комплексний юридичний факт, що породжує право постійного землекористування державних та комунальних підприємств, установ і організацій, є єдиною підставою його виникнення. Право постійного землекористування, яким наділені лише державні та комунальні підприємства, може мати безліч різновидів. Це залежить від тих ознак і критеріїв, що становлять підставу їх розмежування. Так, за ознакою використання земельних ділянок за основним цільовим призначенням це право надається для задоволення сільськогосподарських потреб і потреб житлового та громадського будівництва, потреб промисловості, транспорту, зв'язку та оборони, для природоохоронних, оздоровчих, рекреаційних та історико-культурних потреб, ведення лісового та водного господарства тощо. У свою чергу, право постійного сільськогосподарського землекористування державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам і організаціям надається для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також у науково-дослідних і навчальних цілях, що передбачено ст. 24 ЗК.

На підставі спеціальних критеріїв постійного землекористування можна виділити, наприклад, на землях сільськогосподарського призначення постійне користування богарними і поливними ділянками, орними і луговими угіддями, на землях житлової та громадської забудови — селітебне і рекреаційне користування ними тощо. Кожен різновид цього користування має свої особливості, зумовлені метою надання земельної ділянки, умовами користування нею, правами та обов'язками землекористувачів, що дістає вияв у змісті права постійного землекористування.

Право орендного землекористування

Орендне землекористування є дещо новим, але достатньо розвинутим правовим інститутом земельного права. Земельно-правовими актами 30-х років минулого сторіччя оренда сільськогосподарських земель була заборонена. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це положення було поширено на усі землі. Однак перебудова економічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і здійснення аграрно-земельної реформи у незалежній Україні відновили орендне землекористування і надали йому нового правового змісту.

Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наведені найважливіші складові оренди землі — виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного права, визначення терміну дії оренди та її платний характер, належкість орендареві лише правомочностей володіння і користування земельною ділянкою, її надання для здійснення певних видів діяльності.

Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон "Про оренду землі". Тому орендне використання земельних ділянок треба розглядати у контексті положень цього Закону. При цьому варто мати на увазі, що нині не всі положення останнього і нормативно-правових актів, прийнятих на його розвиток, приведені у відповідність з вимогами ЗК. Тому необхідно керуватися положеннями норм земельного закону.

Відповідно до ст. 4 Закону "Про оренду землі" об'єктами оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст (комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб'єктам.

Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об'єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земельну ділянку як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складнішою є справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного закону, у цьому разі все ж таки треба враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об'єктів права, визначені водним та лісовим законодавством.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям. Тому ч. З ст. 4 Закону "Про оренду землі" передбачає, що при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, місце їх розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території та компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерних товариствах — загальними зборами. Нині аналогічне становище складається з земельними частками (паями) громадян при приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств згідно з вимогами ст. 25 ЗК до оформлення на них права приватної власності.

Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок, є орендодавці та орендарі. Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. А відповідно до ст. 5 Закону "Про оренду землі" ними є громадяни та юридичні особи України, у власності яких знаходяться земельні ділянки. Орендодавцями ділянок, що знаходяться у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні та міські ради, а тих, які є у державній власності, — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи приймають після узгодження цього питання на сесіях відповідних рад.

У цілому наведений у Законі "Про оренду землі" перелік суб'єктів — орендодавців земельних ділянок відповідає переліку ЗК. Проте треба зазначити, що якщо громадяни та юридичні особи самостійно вирішують питання надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади та місцевого самоврядування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою виникнення орендних земельних відносин є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.

Згідно з ч. 2 ст. 93 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Отже, усі перелічені суб'єкти права визнаються орендарями земельних ділянок. У зв'язку з цим перелік суб'єктів — орендарів землі, закріплений у ст. 6 Закону "Про оренду землі", втратив своє значення. Водночас ч. З цієї статті, в якій зазначено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві, зберігає свою силу.

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Відповідно до ст. 12 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, згідно з якими орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. У Законі визначені умови та порядок укладання договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких він не може мати юридичної сили.

У договорі оренди обов'язково має бути зазначено:

• об'єкт оренди з визначенням місця його розташування та розміру;

• термін дії договору;

• розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду;

• основне цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, обмеження щодо її використання;

• покладання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини;

• відповідальність сторін.

За згодою сторін у ньому можуть бути наведені й інші дані, наприклад, про стан землі, порядок виконання сторонами зобов'язань, застереження щодо обставин, за яких до нього мають вноситись зміни, тощо. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Однак відсутність хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.

У Законі "Про оренду землі" закріплені й вимоги до оформлення договору оренди. Так, відповідно до ст. 13 він має укладатися у письмовій формі та посвідчуватися нотаріально за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї з сторін, а той, який укладено на термін більше п'яти років — в обов'язковому порядку. Невід'ємною частиною договору є план (схема) земельної ділянки. Закон передбачає також порядок укладання договору, який набуває чинності після його підписання сторонами та здійснення державної реєстрації.

Орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим. Згідно з ч. З ст. 93 ЗК короткострокова оренда не може перевищувати п'яти років, а довгострокова — 50. Водночас у межах цих термінів Закон допускає можливість укладання договору, термін дії якого обумовлюється певними умовами. До них можна віднести, наприклад, завершення виконання необхідного обсягу господарських робіт, закінчення будівництва, капітального ремонту або реконструкції жилих будинків та виробничих споруд тощо.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю справляється згідно з законом. Таким законом є Закон "Про плату за землю", відповідно до якого ця плата здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати. Однак для внесення плати за орендовані земельні ділянки цим Законом передбачено виняток, згідно з яким її розмір регулюється Законом "Про оренду землі".

У ст. 19 Закону "Про оренду землі" плата за земельну ділянку визначається як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення плати встановлюються за угодою сторін, що має діставати вияв у договорі оренди. У період дії останнього внесення орендної плати наперед допускається на строк не більше одного року. У разі визнання договору недійсним одержана орендодавцем за фактичний строк користування земельною ділянкою плата не повертається.

Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати. Вона може вноситись:

• у грошовій (залежно від оцінки вартості землі);

• у натуральній (надання орендарем орендодавцеві певної кількості або частини продукції, одержаної від використання ділянки);

• у відробітковій (надання орендарем певних послуг орендодавцеві) формах.

Закон допускає поєднання зазначених форм та закріплення у договорі інших форм плати. Однак орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться у державній та комунальній власності, повинна вноситись лише у грошовій формі.

Оренді земельних ділянок приділено багато уваги у ЗК. Причому це стосується земель усіх категорій земельного фонду, незалежно від їх основного цільового призначення. Треба зазначити, що нині розвиток орендних відносин залежить не стільки від цього призначення, скільки від видів діяльності орендарів. Відповідно до Закону підставою надання земельної ділянки в оренду є насамперед здійснення підприємницької діяльності, наприклад, фермерського господарства, з використанням землі як засобу виробництва, здійснення різних видів будівництва з використанням земельних площ як просторового базису тощо.

Законом передбачена можливість орендного землекористування й при здійсненні інших видів діяльності, зокрема ведення громадянами особистого селянського господарства або заняття садівництвом, обслуговування жилих будинків та гаражного будівництва. Непідприємницьке орендне землекористування може здійснюватися і юридичними особами, наприклад, державними підприємствами (при проведенні розвідувальних робіт), науковими установами (у дослідницьких цілях), комунальними підприємствами (при прокладанні комунікацій), приватними підприємствами (для благоустрою територій).

Певний інтерес становить правове регулювання суборенди земельних ділянок. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі. Отже, суборенда є різновидом орендного землекористування і являє собою переуступку орендарем права володіння і користування орендованою ним земельною ділянкою суборендареві.

У наведеній нормі ЗК на відміну від ст. 9 Закону "Про оренду землі" суборенда не пов'язується ні з землями сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення, ні з тими винятковими випадками, за яких орендар має право надавати їх у суборенду. Потрібна лише згода первісного орендодавця, тобто власника землі.

Як договір оренди земельної ділянки, так і договір суборенди підлягають державній реєстрації, а на вимогу однієї з сторін — і нотаріальному посвідченню. У Законі "Про оренду землі" закріплені й спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Зокрема, умови договору суборенди мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Термін дії договору суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди. У разі припинення або розірвання останнього суборендний договір також втрачає чинність.

Право концесійного землекористування

Концесія як форма підприємницької діяльності була відома дореволюційному законодавству і здійснювалась на практиці, у тому числі на території сучасної України, зокрема під час освоєння природних багатств у добувній промисловості, при розробці лісових ресурсів, використанні земельних площ для дорожнього будівництва тощо. Концесійна форма використання природних ресурсів іноземними суб'єктами права існувала й у радянський період до другої половини 30-х років минулого сторіччя. Проте зі зміцненням позицій права виключної державної власності на землю та інші природні ресурси вона була заборонена. Нині концесійна діяльність відроджується.

У ст. 1 Закону "Про концесії" концесія визначається як надання з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктом концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення (будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого підприємницького ризику. У цьому законодавчому визначенні концесії є деякі правові складові оренди. Однак не усі вони збігаються з аналогічними ознаками оренди землі.

Такі складові концесії, як договірні засади її виникнення, платне і строкове володіння і користування (експлуатація) об'єктом концесії, зближують її з орендними відносинами. Проте навіть у них можна знайти ознаки, що відмежовують концесію від оренди. Договір концесії (концесійний договір) являє собою угоду, відповідно до якої уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування (концесієдавець) надають на платній і строковій основі суб'єкту підприємницької діяльності (концесіонеру) право створити (побудувати) об'єкт концесії або істотно поліпшити його і здійснювати управління ним (експлуатацію) згідно з законом з метою задоволення суспільних потреб.

У наведених визначеннях зафіксовано кілька важливих особливостей концесійного використання земельних ресурсів. Це насамперед те, що концесієдавцем виступає уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, а отже, земельна ділянка є об'єктом права державної або комунальної власності. По-друге, концесіонером може бути лише вітчизняний або іноземний суб'єкт підприємницької діяльності. Тому земельна ділянка надається лише для здійснення останньої. По-третє, на відміну від інших видів підприємницької діяльності, які здійснюються з метою одержання прибутку, метою концесійної діяльності є задоволення суспільних потреб.

Відповідно до ст. 9 Закону "Про концесії" концесійний договір укладається на визначений у ньому строк. Проте він має бути не менше 10 та не більше 50 років. Таким чином, термін короткострокового концесійного використання земельних ділянок у два рази перевищує термін короткострокової оренди землі. А це не відповідає ні вимогам абз. 6 ст. 2 Закону "Про концесії", ні положенням ЗК. Що стосується платежів, то згідно зі ст. 12 зазначеного Закону методика їх розрахунку та граничні розміри визначаються Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ст. 20 Закону "Про концесії" передача об'єкта у концесію не спричиняє перехід права власності на нього до концесіонера. Майно, створене на виконання умов концесійного договору, є об'єктом права державної чи комунальної власності. Водночас у Законі закріплено положення про те, що придбане концесіонером на виконання умов договору майно належить йому на праві власності та може переходити у власність держави або територіальної громади після закінчення строку дії договору.

Концесіонеру належить право власності на прибуток, одержаний від управління (експлуатації) об'єктами концесії, а також на вироблену продукцію. Завдяки цьому він покриває витрати та задовольняє свої підприємницькі інтереси. Концесіонер також має право за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення майна, одержаного в концесію. Проте право власності на таке майно залишається за державою або територіальною громадою. Концесіонер же має право на адекватне відшкодування витрат за рахунок прибутку, якщо інше не передбачено договором.

Усе викладене дозволяє зробити висновок, що концесійне землекористування є самостійним видом строкового та платного володіння і користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на підставі договору концесії. Це не виключає можливості надання земельної ділянки, що належить на праві приватної власності, у платне строкове володіння і користування концесіонера. Але така ділянка може надаватись лише на підставі договору оренди. Таким чином, концесіонер може користуватися земельними ділянками на підставі як договору концесії, так і договору оренди.

Висновок з питання

Використання земельних ресурсів на підставі права власності звузили сферу застосування права землекористування. Право землекористування розглядається як правовий інститут, що охоплює сукупність однорідних земельно-правових норм, які закріплюють і регулюють підстави, умови та порядок надання, зміни і припинення використання земельних ресурсів.

право землекористування є правовідношенням, яке дає його володарю можливість добування корисних властивостей конкретної земельної ділянки, має комплексний характер, що систематизує законодавчі вимоги і об'єднує їх у земельно-правовий інститут.

За чинним законодавством землекористування розподіляється на такі види:

право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування ділянкою, яка знаходиться у державній або комунальній власності, без встановлення строку, що виникає на підставі акту відведення земельної ділянки у державних підприємств, установ і організацій;

право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності;

концесія, що визначається як надання з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктом концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення (будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого підприємницького ризику.