4. Отдельные разновидности договора аренды.
Предметом нашего рассмотрения будут те разновидности, которые выделены в подобном качестве на уровне кодифицированного НПА:
♦ прокат на самостоятельное изучение, там ничего сложного, не Бином Ньютона;
♦ аренда транспортных средств на самостоятельное изучение, там тоже ничего сложного, сложность состоит в том, что ГК РФ дает только начальное регулирование, а дальше надо подключать транспортное законодательство, но мы умеем читать;
♦ аренду предприятий на самостоятельное изучение, это по причине того, что это химера, нет таких договоров в практике.
Мы остановимся только на двух разновидностях:
♦ аренда зданий и сооружений;
♦ лизинг.
Аренда зданий и сооружений
Регламентируется предписаниями §4 Главы 34. Глава 34 построена по матрице – §1 Общие положения, а дальше §, посвященные отдельным разновидностям. В этой связи, в части, не противоречащей специальному регулированию, к соответствующей разновидности договора аренды будут применяться и положения §1 – общие положения. Поэтому мы будем останавливаться только на особенностях, договорившись изначально, что все, что не охватывается особенностями, будет регламентироваться общими правилами, которые нам теперь уже, достаточно хорошо известны. Т.е. аренда зданий и сооружений регламентируется §4 и в части, не противоречащей, §1 Главы 34.
Очевидно, что главным признаком, признаком, предопределившим выделение данной разновидности договора аренды, явилась особенность предмета.
Обратим внимание, в той же самой КП, параграф, посвящённый КП, был посвящен КП недвижимости в целом. В аренде соответствующий параграф, почему-то посвящен именно и только одной из разновидностей недвижимости – только аренда зданий и сооружений. Единственное логическое объяснение этой ситуации состоит в том, что в те времена, когда принимался ГК РФ, в нашем парламенте была достаточно серьезная фракционная и партийная борьба. Наши ребята возражали против оборота земель, и дабы не блокировать принятие ГК вообще, просто эту землю убрали, с тем, чтобы оборот мог получить современный кодификационный акт. Не знает А.А., правда или нет, но это единственное логическое объяснение, ничем больше оправдать это нельзя.
Причем, сделали по-нашему. Надо то было сделать как? Написать «аренда недвижимости», и просто-напросто, да хоть с первой статьи: правила настоящего параграфа не применяются к аренде земельных участков. За счет этого мы бы изъяли земельные участки из-под действия параграфа 4 Главы 34. А вместо этого, у советских собственная гордость, решили сделать по-другому. Что такое недвижимость? Земля и все, что с ней тесно связано. Убрали землю, осталось все, что с ней тесно связано, но так в законе нельзя писать «Аренда всего, что тесно связано с землей», поэтому не нашли ничего лучшего, поэтому «Аренда зданий и сооружений».
Собственно, такое ограничение предмета только зданиями и сооружениями сослужило достаточно плохую службу нашему обороту, породило в обороте много споров. Помимо того, что не понятно, что такое здание и сооружения с т.з. юридической, и чем здания отличаются от сооружений с т.з. юридической – не понятно. Это настолько незначительные и релевантные критерии, но, наверное, по феншую так было.
На отношения по поводу каких предметов распространяется параграф 4 Главы 34?Что может быть предметом в рамках аренды зданий и сооружений?
Начальный ответ понятен - явно, что здания и сооружения в целом. Но тут же возник вопрос: помещения в зданиях и сооружениях могут быть предметом аренды зданий и сооружений? На аренду помещений зданий сооружений распространяется параграф 4 Главы 34?
Цена вопроса проста: если они подпадают под предмет, и на них распространяется, то к этим отношениям применяется §4. Если они не подпадают, а формально-логически мы на вторую канву выходим, то аренда помещений будет регламентироваться не § 4 Главой 34, а поскольку такой отдельной разновидности нет – §1 Главы 34. И мы, если это так, получаем крайне несистемное регулирование. А.А. сказал, что формальная логика вроде бы вела нас к тому, что помещения в зданиях и сооружениях – это не здания и сооружения, значит, к этим отношениям должен применяться §1.
Кстати, в первом издании монографии М.М. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право» в разделе, посвященном договору аренды, ответ на поставленный вопрос давался именно с позиций формальной логики, В.В. Витрянский, констатировал, что аренда зданий будет регулироваться §4, а аренда помещений в здании - §1.
Но такое формально-логическое решение оказывалось крайне неудачным и крайне неудовлетворительным, потому что между §4 и §1 есть серьезнейшие различия. Начиная с вопроса, который мы уже озвучивали – это вопрос о государственной регистрации. В §1 государственной регистрации договора посвящена ст.609 ГК РФ. Как решается вопрос о государственной регистрации в ст.609 ГК РФ? Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В аренде зданий и сооружений - §4 – государственной регистрации посвящена ст.651 ГК РФ, п.2 этой статьи говорит о том, что в государственной регистрации нуждаются договоры аренды зданий и сооружений на срок, не менее одного года.
И получалась дурацкая ситуация. Если сдавалось в аренду все здание в целом, при этом в этом договоре арендатору давалась возможность заключения договоров по поводу помещений, находящихся в этом здании, а сам договор заключался на срок менее 1 года, то получалось, что сам исходно договор аренды зданий и сооружений регистрировать не надо, а договор аренды, который применительно к первому, был бы уже субарендой, договор аренды помещений, несмотря на то, что он тоже будет менее 1 года, по ст.609 ГК РФ уже регистрировать надо было.
Кроме того, по-разному вопрос о форме. В ст.609 ГК РФ форма зависит от субъектного состава и срока. Допустим, что соответствующий договор нуждается в письменной форме, в ст.609 ГК РФ есть последствия несоблюдения письменной формы? Нет, форма там не конститутивный элемент. В п.1 ст.651 ГК РФ – в аренде зданий и сооружений – форма – элемент конститутивный, несоблюдение формы влечет недействительность договора. Опять рассинхрон обнаруживался в соответствующем регулировании.
Этот рассинхрон обнаруживался, и, допустим, в аренде зданий и сооружений дополнительное существенное условие в т.ч. и цена. Получается, что если аренда помещений в зданиях и сооружениях не подпадает под формат §4, тогда цена существенным условием являться не будет. Собственно, во многих частных моментах получалось абсолютно рассинхронное регулирование соответствующих отношений, хотя именно к такому подталкивала формальная логика.
Потребовалось вмешательство ВАС РФ, который в 2000 году издал ИП № 53 от 1 июня 2000 года «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».ВАС расширительно истолковал возможный предмет договора аренды зданий и сооружений, расширительно истолковал те конструкции, которые подпадают под действие параграфа 4 Главы 34, включив туда не только здания и сооружения в целом, но и помещения в них. Формально ВАС решил только один вопрос, подлежит ли договор аренды помещений в зданиях и сооружениях, заключенный на срок менее 1 года государственной регистрации или нет. Он ответил: к договору аренды помещений применяется п.2 ст. 651 ГК РФ. Формально был дан ответ только на один вопрос. Но логика рассуждений ВАСа позволяет утверждать это как полное распространение на аренду помещений формата аренды зданий и сооружений.
Аргументация здесь была следующего порядка. Ввиду неразрывной связи со зданием, сооружением, где это помещение находится, к аренде зданий и сооружений должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. Но такого не может быть, чтобы в вопросе о государственной регистрации к аренде помещений применялся §4, а в вопросе формы – параграф 1. Аргумент в виде неразрывной связи работает для всех отношений, поэтому, начиная с 2000 года, мы можем утвердительно сказать, что предметом договора аренды зданий и сооружений могут являться не только здания, сооружения в целом, но и помещения в зданиях, сооружениях.
Когда с помещениями вопрос закрылся, возник вопрос об аренде конструктивных элементов здания, сооружения.Например, стен, крыши и т.д. Крайне распространенные отношения: баннер рекламный повесить, или поместить антенну на крыше. Возможна ли аренда конструктивного элемента зданий или сооружений?
По гамбургскому счету, вопрос не замыкается только на зданиях и сооружениях, потому что вопрос об аренде конструктивных элементов, части вещи может быть поставлен применительно к любой аренде вообще. Условно говоря, у нас есть автомобиль, есть две боковых двери, пространство простаивает, а мы можем неплохо заработать, разместив там рекламные объявления. И здесь тоже будет вопрос. Этот вопрос глобального свойства: возможна ли аренда части вещи? Просто в сегодняшней действительности важнейшим практическим выводом является именно ситуация с конструктивными элементами зданий или сооружений. Возможна ли аренда конструктивных элементов зданий, сооружений. Если возможно, подпадает ли эта ситуация под регулирование параграфа 4 Главы 34, т.е. распространяется ли договор аренда зданий и сооружений еще и на аренду конструктивных элементов.
С этими конструктивными элементами детективная история, с крайне запутанным сюжетом, и показательна в том плане, что, к сожалению, мы не воспринимаем извинения и признание собственных ошибок за нормальный формат поведения, для нас извинение и признание собственных ошибок - это проявление слабости, почему то так считается, хотя считается абсолютно неверно. А.А. кажется, это наоборот, появление силы, а не слабости!
Началось все в 2002 году, когда ВАС РФ издал ИП №66. П.1 - про аренду конструктивного элемента здания или сооружения. Вопрос, который стоял перед ВАС-ом: возможно ли заключение такого договора? И ВАС говорит: договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последний использует отдельные конструктивные элементы здания для рекламных целей, не является договором аренды, значит, правила о договорах аренды к таким отношениям не применимы.
Как все обрадовались. Вместо вполне естественной конструкции аренды, которая напрашивалась в данном случае, все стали на практике использовать договор об оказании услуг. Особенно обрадовались представителю бюджетных учреждений, потому что на аренду государственного имущества у них существовал запрет или необходимость получения согласия собственника, а при договоре об оказании услуг никакого согласия собственника не надо, можно и деньги получить на текущую деятельность. А где возможность на текущую деятельность, можно еще и откат получить. Поэтому пышным цветом размещение вышек на зданиях, в которых размещаются бюджетные учреждения, по демпинговым ценам на основании договора об оказании услуг. Конструкция абсолютно неестественная, но ей способствовал сам ВАС. Это 2002 год – ИП № 66.
В последующем пришло осознание, что это разъяснение не очень вяжется с действительностью. Ведь в чем смысл аренды? В том, чтобы собственник позволял извлекать полезный эффект принадлежащей ему вещи другому лицу. При использовании конструктивного элемента здания и сооружения не то же самое происходит? Какую услугу, условно говоря, бюджетное учреждение оказывает оператору сотовой связи? Оно предоставляет полезную площадь крыши для размещения там объекта, т.е. дозволяет другому лицу извлекать полезный эффект из принадлежащей ему вещи. Кроме того, по всей стране стали греметь уголовные дела с этими бюджетными учреждениями и договорами аренды, которые начали заключаться в формате договоров об оказании услуг.
И пришло время пересмотреть собственные позиции. Но ВАС не отменил разъяснение п.1 ИП №66, оно у нас остается и действует.
В 2009 году было принято ПП ВАС №64. ПП, которое было посвящено вопросам, связанным с использованием общего имущества многоквартирного дома. В последних пунктах этого ПП был поставлен тот же вопрос о предоставлении возможности использования конструктивного элемента многоквартирного здания, т.е. возможно ли?
Поскольку у нас всегда в заблуждениях люди упорствуют, ВАС дал следующее толкование. На вопрос: аренда ли это? Он сказал: нет, это не аренда, но к таким отношениям по аналогии применяются правила об аренде. Чего проще было бы? Если 4 лапы усы, хвост и мяукает, то это кошка, чем сказать: нет, это не кошка, а существо, к которому могут применяться наши воззрения о кошках.
Причем, там на самом деле возник очень занятный вопрос уже догматического свойства. Дело в том, что конструктивный элемент вещи – это не вещь. А если это не вещь в целом, то возникает вопрос: а объект ли это права? Ведь у нас в силу ст.607 ГК РФ предметами договора аренды может быть строго ограниченный круг объектов – только являющиеся вещами. Является ли часть вещи вещью и возможен ли ее оборот?Тут возникла достаточно сложная дилемма. Явно, что часть вещи сама по себе не оборотоспособна. И вот это обстоятельство надо было преодолевать. А интерес в использовании части вещи конструктивного элемента существует. Тогда в этом ПП №64 была предложена крайне интересная и удачная схема. Схема состояла в следующем, что на самом деле аренда части зданий и сооружения невозможна, потому что такого объекта как часть зданий и сооружений не существует, условно говоря, стен и крыш у зданий и сооружений нет, есть здание как юридический объект. Но эту ситуацию можно рассмотреть как? Что предметом аренды является все здание и сооружение в целом, просто пользование соответствующим объектом фиксируется на определенной части.Мы же, передавая предмет в аренду, можем ограничивать порядок пользования объектом? Условно говоря, передавая объект, ограничивать это пользование темпорально: по советским, церковным и иным праздникам не использовать предмет. Возможно ограничение? Да. Возможно заключение двух договоров аренды, один пользуется этим имуществом - ПН, СР, ПТ, второй - ВТ, ЧТ, СБ, а ВС проветриваем. Раз возможно ограничение темпоральное, значит, возможно ограничение и пространственное.
Условно говоря, есть у нас объект в целом, мы заключаем договор, по которому говорим: тебя арендатор интересует только эта часть, хорошо, ты туда не ходи, ты сюда ходи и используй этот полезный эффект. Но поскольку такого объекта нет, то мы вынуждены сдавать в аренду весь объект целиком, просто оговаривая, что предметом пользования будет определённая часть. Это не будет изменять объектологию, но будет удовлетворять нужды оборота, связанные с использованием части.
Например, на 1 этаже банкомат стоит. Как предоставить 1х1 метр, эту часть пола? Если без этой схемы, то придется нам идти в реестр, выделять этот кусок пола как отдельный объект, причем, у нас его не получится выделить, потому что трехмерное пространство не задается. Нам надо стены поставить, создать трехмерное пространство, зарегистрировать эту стелу посреди холла как отдельный объект, засунуть в эти стены банкомат и заключить договор аренды в отношении этого куска. Но это тогда уже будет не аренда части, а будет аренда всего объекта, сам объект будет и кадастрирован подобным образом, и учтен в органах государственной регистрации подобным образом. Представляем, сегодня этот банк есть, а завтра его нет, а честолюбивые дублеры хотят расположить на этом пространстве кофейный автомат, а он больше, чем банкомат. Это нам надо убрать вновь метр на метр, снести стены, кадастрировать все помещение в целом опять, вернуться к нулевому варианту, дальше померить кофейный автомат, создать трехмерное пространство для него, кадастрировать, внести на учет, сдать в аренду. Это абсолютно неудобно, абсолютно неэффективно. При незначительных сроках договора расходы на выделение отдельного объекта, себя не окупают и не оправдывают. Т.е. эти расходы таковы, что такую арендную плату никто не готов абсолютно платить.
Поэтому вариант, при котором у нас предметом будет вся вещь целиком, а пользование будет ограничиваться определенным пространством, прямо зафиксированным сторонами в договоре, оказывается принципиально более удачным. Он не нарушает у нас догматические представления об объектах ГП, у нас не квадратный метр, не участок пола является предметом аренды, а все здание и сооружение в целом. С другой стороны, позволяет удовлетворить интересы фактических участников современного гражданского оборота с тем, чтобы предоставить им возможность снять именно метр на метр, чтобы не платить арендную плату за все здание и сооружение.
Кстати, это вариант, который был предложен в ПП №64. Но формулировки этого Постановления были таковы, что не было понятно, должен заключаться договор аренды конструктивного элемента и у нас получается третий возможный предмет данного договора, подпадающий под регулирование § 4 или за счет иного восприятия самого объекта, количество объектов не увеличивается, только здание и сооружение остается, а та же самая цель удовлетворяется. Из ПП № 64 это не было понятно, оно было из такого свойства, что «нужное подчеркнуть». Каждая из заинтересованных сторон могла найти оправдание для своей позиции.
Детективная история продолжилась в прошлом году с принятием изменений в Постановление Пленума № 73, то самое Постановление Пленума №13 от 25.02.2013 года, которое внесло изменения в Постановление Пленума № 73. Здесь в п.9 ВАС констатирует следующее: В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и т.д. (цитируется). Судам следует иметь в виду, что это положение (ст.607 ГК РФ) ГК РФ, в т.ч. с учетом ст.606 ГК РФ о возможности передачи объекта только в пользование арендатора не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
2002 год – это не договор аренды, правила об аренде к нему не применимы, 2009 года – это не договор аренды, но к ему применяются правила о договоре аренды, 2013 год – это договор аренды, к нему применяются правила о договоре аренды. Но при этом, ни разъяснение 2002 года, ни разъяснение 2009 не дезавуировано. А.А не знает, толи сложно признать, что лажанулись, толи по иной причине, но существуют все 3 разъяснения. Соответственно, в неразумных мозгах может возникнуть впечатление, что все 3 разъяснения, раз они не отменены, действующие, они все должны применяться.
Кстати, после 2009 года эта идея, она воплощена сейчас в ПП №73, с оформлением договора аренды конструктивного элемента, она стала пробиваться в жизнь. Другое дело, что в ПП №73 ВАС РФ не стал отбивать ее как единственно возможную. И здесь опять тоже умолчание, которое «нужное подчеркнуть». Следовательно, на сегодня вопрос: сколько предметов охватываются договором аренды здания и сооружения? Количество правильных ответов на этот вопрос может варьироваться от одного до 3:
- здания и сооружения сами по себе;
- помещения в зданиях и сооружениях (ИП №53);
- конструктивные элементы.
Эта же схема позволяет реализовать те же самые возможности, но теоретически более корректно объяснить эту ситуацию и свести это все (и 1, и 2, и 3) только к первому, и предмет остается у нас один. Потому что с помещениями в зданиях и сооружениях та же самая ерундень. Потому что для того чтобы сдать помещение, его надо отдельно выделить, его надо кадастрировать сейчас, его надо учесть, только потом по его поводу надо заключать договор, иначе куда запись вносить? У нас государственная регистрация как обременение, а некуда запись внести, не существует объекта. А эта ситуация позволила бы избежать всего?
Можно в аренду сдать помещения, не выделяя его в качестве отдельного объекта? Можно. Но только это будет не аренда помещений как таковых, а аренда здания и сооружения, с указанием формата использования этого здания и сооружения, и ограничением этого использования только конкретными помещениями. Т.е. на самом деле тот вопрос, который мы начали: сколько предметов у договора аренды зданий и сооружений? Вопрос, который в первом впечатлении выглядел глупо, сейчас производит впечатление вопроса запутанного. Любой ответ от 1 до 3 может оказаться правильным.
Если мы принимаем вышеуказанную схему, а она правильная – тогда один, остальное вариации, если не принимаем – аренда зданий и сооружений в целом, аренда помещений, аренда конструктивных элементов.
Только предметом специфика данного договора не исчерпывается. Помимо предмета договор аренды зданий и сооружений характеризуется следующими особенностями.
Здесь по сравнению с общими правилами расширен круг существенных условий. По общему правилу в аренде является существенным условием предмет. Здесь же таких условий два: ст.654 ГК РФ указывает, что договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, и к такому договору не применяются восполняющие нормы ст.424 ГК РФ, а при отсутствии в договоре условия об арендной плате договор не считается заключенным. В общем и целом, логику и систему законодатель выдерживает. Законодатель исходит из того, что всякий объект недвижимости уникален, поэтому восполнить отсутствующее условие о цене, об арендной плате оказывается невозможным, видимо, именно это обстоятельство и предопределило отнесение условия об арендной плате к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений.
При этом, однако, мы должны понимать, что в современной правоприменительной практике господствует принцип непротиворечивого поведения. Далеко не всегда само по себе отсутствие арендной платы согласованной сторонами будет влечь незаключенность договора. Мы можем смоделировать ситуации, когда это условие восполнено последующим поведением сторон, следовательно, исключена возможность на этом основании требовать признание договора незаключенным. Это общее отношение ко всем существенным условиям, которое мы всегда должны держать в голове.
Ст.651 ГК РФ -специфика формы и порядка заключения договора.
По общему правилу в силу ст.609 ГК РФ форма договора аренды зависит от срока и субъектного состава, однако не является конститутивным элементом. Применительно к аренде зданий и сооружений, все обстоит иначе.
П.1 ст. 651 ГК РФ - договор аренды зданий и сооружений должен быть совершен в письменной форме посредством составления единого документа.
Причем, несоблюдение указанных выше правил влечет недействительность договора, т.е. здесь форма выступает конститутивным элементом, и несоблюдение соответствующих требований к форме приводит к тому, что договора нет, договор недействителен.
Собственно, опять мы можем увидеть некую логическую связь в регулировании договоров, опосредующих передачу недвижимого имущества, потому что во многом схожие правила, те же самые требования к форме, тот же самый конститутивный характер соответствующей формы, мы могли бы наблюдать в иной конструкции, опосредующей передачу недвижимого имущества в аренду, а именно, в договоре КП недвижимости.
ст.651 ГК РФ:особые правила, касающиеся порядка совершения договора аренды зданий и сооружений.
По общему правилу в силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это общее правило в аренде зданий и сооружений претерпевает очевидные видоизменения, воплощенные в п.2 ст. 651 ГК РФ. Указанная норма говорит о том, что в государственной регистрации нуждается договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок, не менее 1 года. Если соответствующий договор заключен на срок менее 1 года, он в государственной регистрации не нуждается. В то время как если бы это правило отсутствовало, то всякий договор, вне зависимости от срока, должен был бы регистрироваться.
При этом, во-первых, необходимо обратить внимание на астрономические достижения, которые делает ВАС в ИП № 66, о котором мы уже упоминали. По мнению ВАС-а, у нас год = 364 дням. В общем и целом выкладка понятна. Ведь стороны очень часто, поскольку государственная регистрация является формальным препятствием к вступлению в договорные отношения, стремятся избегать ее. Избегать в т.ч. заключая договоры на срок, менее 1 года, а чтобы по максимуму, условно говоря, от 1 января до 31 декабря, с учетом порядка исчисления сроков, срок такого договора будет 364 дня. Понимая, что в этой фразе стороны всего-навсего манипулировали действительностью, и пытались тем самым избежать правила о государственной регистрации, ВАС сказал, что такой договор должен считаться договором, заключенным на срок не менее 1 года и подлежать государственной регистрации.
Кроме того, при применении соответствующего правила возникает интереснейший вопрос. Вопрос, абсурдный с т.з. логики и здравого смысла, но крайне важный с т.з. правовой. Мы знаем, что срок не является существенным условием договора аренды, аренда зданий и сооружений не выступает здесь изъятием из общего правила. Что будет в том случае, когда договор аренды не содержит указания на срок? Считается, что такой договор заключен на неопределенный срок, а правила о государственной регистрации заточены под темпоральный промежуток. В связи с этим вопрос: неопределенный срок – это менее года или не менее года?
Если мы у кого-нибудь не отягощенный юридическими знаниями на улице этот вопрос спросим, в лучшем случае наш респондент опасливо озираясь перейдет на другую сторону улицы, а может и вызовет скорую, хотя вопрос не только имеет право на существование, вопрос является ключевым, чтобы понять, нуждается ли выполнение соответствующей предпосылки: договор, заключенный на неопределенный срок или нет. Слава Богу, судебная практика в этом вопросе давно определилась, она является устойчивой. Исходит она из того, что договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок в государственной регистрации не нуждаются. Т.е. если абсурдно ответить на абсурдный исходно вопрос, получается, что неопределённый срок – это менее 1 года.
Исходной точкой для формирования данной судебной практики послужило разъяснение, содержащееся в п.11 ИП №59 от 16 февраля 2001 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п.11 был поставлен похожий вопрос: договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, нуждается в государственной регистрации или нет? ВАС констатировал, что договор, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Собственно, эта идея, этот тезис в дальнейшем были гиперболизированы и распространены не только на договоры, возобновленные на неопределённый срок, но и на договоры, заключенные на неопределенный срок. Поэтому здесь практика едина.
Более того, А.А кажется, что с т.з. логической и политико-правовой такой подход практики можно оправдать, ибо для чего нужна государственная регистрация? Для защиты 3-х лиц, чтобы 3-и лица, обратившись к реестру, могли получить полноценную информацию об имеющихся в отношении недвижимого имущества обременений. Государственная регистрация защищает 3-х лиц. Это, вне всякого сомнения, цель более чем разумная, которую законодатель должен преследовать. Одновременно мы должны понимать, что законодатель, формулируя правила об аренде зданий и сооружений, пытается найти компромисс между интересами 3-х лиц, которым нужна государственная регистрация, и интересами самих сторон, для которых государственная регистрация – это излишняя формальность, это затруднимость входа в отношения. Исходно этот компромисс найден темпорально, т.е. законодатель считает, что если договор заключен на срок менее 1 года, то здесь нарушений интересов 3-х лиц от того, что они не получат информации адекватной, соответствующей действительности информации об обременениях, этот интерес должен уступить интересу сторон, нуждающихся в доступности договорной формы для них. Напротив, когда срок договора год и более, уже на первый план для законодателя выходит интерес 3-го лица, он уже считается важным, доминирующим и превалирующим перед интересами сторон договора. Т.е. в градации: динамика оборота против интересов третьих лиц, если срок договора более 1 года, законодатель считает, что должны защищаться 3-и лица, ибо обременение на срок более 1 года уже значимо, с позиций законодателя, для 3-х лиц. Т.е. законодатель ищет компромисс, и находит его в этом темпоральном промежутке.
В этой связи договор, заключенный на неопределенный срок, он таит в себе с т.з. 3 лиц угрозу большую, чем договор, заключенный на 1 год или угрозу меньшую? Меньшую. Естественной величиной договора, заключенного на неопределенный срок, является возможность каждой из сторон отказаться от такого договора с предупреждением за 3 месяца. Получается, что с т.з. 3-х лиц, если они не узнают об обременении в виде договора аренды, заключенного на неопределенный срок, то при нормальном развитии событий они всего 3 месяца будут терпеть подобное положение вещей. Потому что, отказавшись, они прекратят договорные отношения, а за эти 3 месяца тех потери, которые у них возникают, они их могут возместить за счет предъявления требования своему контрагенту, продавшего им обремененное правами третьих лиц недвижимое имущество.
Поскольку здесь есть односторонний отказ и срок предупреждения об одностороннем отказе составляет 3 месяца, т.е. меньше года, очевидно, что договор на неопределённый срок с т.з. решения вопроса: кого защитить – динамику оборота или 3-х лиц, должен относиться к той же группе, к которой относятся договоры на срок, менее 1 года, потому что законодатель считает, что при договоре менее 1 года, на 11 месяцев, эти перепревания, которые получает покупатель здания и сооружения, сданного в аренду, они должны уступить по своему значению динамике оборота. Поэтому это все вполне логично вписывается в тот компромисс, который исходно задаёт законодатель.
Правда, есть один нюанс. Срок предупреждения, сформулированный в ст.310 ГК РФ, является правилом диспозитивным в том смысле, что этот срок предупреждения не менее, чем за 3 месяца, т.е. стороны могут его изменить, увеличить, и если они не меняют, а статистика показывает, что люди конформисты, и в 80% случаях те правила, которые изложены в законе, не изменяются сторонами. Если они не меняют, все логически вписывается в исходную канву, действительно, ущемления, которое претерпевает покупатель арендуемого здания или сооружения, оказываются меньше, чем 1 год, т.е. незначительные с позиций законодателя. А как быть в варианте, когда стороны изначально, заключая договор на неопределенный срок, договариваются, что да, вправе любая из сторон отказаться от договора с предупреждением за 99 лет. И получается, что такой договор в государственной регистрации не нуждается, в силу ст.617 ГК РФ покупателю арендуемого имущества переходят все права и обязанности арендодателя, и получается, что он уже становится арендодателем и должен терпеть арендатора, а выгнать его сможет только через 99 лет, даже если немедленно среагирует. А.А. кажется, что у этой ситуации, ее сложность в значительной степени натянута, потому что против таких форматов мы легко сможем бороться. Поскольку этот срок предупреждения в 99 лет выходит за пределы разумности, то дальше возможны варианты, тут дело вкуса. Можно заничтожить вообще это условие договора, и сказать, что срок предупреждения 3 месяца, защита будет обеспечена, а можно просто сказать, что устанавливая подобный срок предупреждения, стороны хотят его заключить как срочный, что тоже позволит нам сделать выводы в пользу защиты интересов покупателя, и здесь мы с чрезвычайной легкостью эту защиту обеспечим.
Другое дело, что эти принципы способны бороться против очевидных девиаций, например, 99 лет. А когда срок предупреждения вписывается в некий разумный формат поведения. Например, с предупреждением за 1 год. Вполне разумное условие. Уже на основании принципа разумности, добросовестности придать его анафеме и аннулировать его значение окажется вряд ли возможным. Как здесь бороться, с этими ситуациями? Остается большим вопросом.
Как бы то ни было, с позиций судебно-арбитражной практики, которая вполне позитивно воспринимается юридическим сообществом, договоры аренды зданий, сооружений, заключенные на неопределённый срок, в государственной регистрации не нуждаются.
Заканчивая разговор о государственной регистрации, необходимо обратить внимание еще на один аспект. Это на то, какое же вообще принципиальное значение имеет государственная регистрация и каковы правовые последствия отсутствия таковой в тех случаях, когда она требуется?
Здесь мы должны понимать, что сегодня судебная практика в корне изменила подход к значению этой государственной регистрации. Началось все 15 января 2013 года в деле «Елена-М», потом продолжилось в ПП №13, сейчас общая отбивка существует в ИП Президиума ВАС №165 от 25 февраля 2014 года, где во всех этих актах отражена простая идея, т.н. принцип относительной недействительности сделки, нуждающейся в государственной регистрации, но не прошедшей таковую. Этот принцип относительной действительности сводится к следующему. Если договор нуждался в государственной регистрации, но таковая не была осуществлена, тем не менее, договор исполнялся сторонами, то стороны не могут ссылаться на недействительность соответствующего договора по причине отсутствия государственной регистрации и для сторон такой договор является обязательным.
Собственно, в этом смысле значение принципа относительной недействительности договора, не прошедшего государственную регистрацию, в общем и целом находится в канве непротиворечивого поведения. Т.е. если ты стал исполнять договор, несмотря на то, что тот не прошел формальности, необходимые для его заключения с позиций правопорядка, то ты не можешь потом откатить назад и констатировать, что договор не заключен. Иное противоречило бы поведению, создавало возможность для недобросовестного поведения и для злоупотребления, потому что на практике очень часто на незаключенность договора ссылаются лица, которые не исполняют свои договорные обязанности.
Арендатор взял имущество в аренду, договор подписал, этим имуществом пользуется, арендную плату вносил, потом у него финансовые трудности, перестал вносить. Арендодатель говорит: «Плати неустойку, которая в договоре указана». Он говорит: «Какую неустойку? Договор государственную регистрацию не прошел, значит, он недействителен, значит, условий этого договора не существует с позиции права, поэтому никакой неустойки я тебе платить не должен. Более того, я же тебе и арендную плату не должен платить, в лучшем случае я тебе заплачу неосновательное обогащение, но если докажешь, что средняя рыночная цена на соответствующие объекты (а среднерыночная цена – это средняя температура по больнице, включая морг) будет определенной. Какую ты докажешь среднерыночную, я тебе готов ее как неосновательное обогащение заплатить». Понятно, что поощрять подобное поведение являлось бы верхом цинизма и надругательством над здравым смыслом. Поэтому проводя в жизнь концепт непротиворечивого поведения, судебно-арбитражная практика и вышла на эту идею относительной недействительности. Т.е. получается, что если договор нуждался в государственной регистрации, но таковая отсутствовала, однако договор исполнялся сторонами, то ссылаться на отсутствие государственной регистрации они не могут, и договор для них, тот, который он подписали, но не зарегистрировали, является обязательным от начала и до конца.
Эта идея ВАС-ом сегодня воплощена в нескольких его официальных разъяснениях, в частности, в п.14 ПП №73, и в п.3 и 4 ИП №165.
При этом возникает вопрос. Со сторонами понятно, для них запрет ссылаться на отсутствие государственной регистрации вызван недопустимостью противоречивого поведения. Но дело в том, что заключенный сторонами договор, когда он в установленном законом порядке зарегистрирован, сообщает 3-м лицам определенную информацию, ведь государственная регистрация нужна именно для 3-х лиц. Не поощряя противоречивое поведение сторон, надо задуматься, не создается ли здесь угрозы для интересов 3-х лиц. К чести ВАС, он и эту идею довел до конца. Почему принцип относительной недействительности?
Договор, нуждающийся в государственной регистрации, но не прошедший таковую, однако исполняющийся сторонами обязателен для сторон со всеми его условиями, и с договорными санкциями и проч., но не может быть противопоставлен 3-м лицам.
В частности, в п.14 ПП №73 ВАС обращает внимание на 2 аспекта, связанных с конструкцией аренды, два аспекта, в которых договор аренды, нуждавшийся в государственной регистрации, но не прошедший таковую, не может противопоставляться 3-му лицу.
Это, во-первых, применение ст.621 ГК РФ о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. В чем суть преимущественного права? В том, что арендатор имеет преимущество, законное преимущество перед 3-м лицом, однако 3-е лицо ввиду отсутствия государственной регистрации о таком договоре не знало и знать не могло, поэтому для третьего лица предоставление здесь преимущественного права арендатору нарушало бы его обоснованные интересы и ожидания. Поэтому ст.621 ГК РФ для таких договоров, договоров аренды зданий и сооружений, не прошедших государственную регистрацию, неприменима.
Равным образом неприменима к подобным договорам и ст.617 ГК РФ. Ст.617 ГК РФ воплощает ту идею, состоящую в том, что при отчуждении арендуемого имущества приобретатель этого имущества получает права и обязанности арендодателя по заключенному договору аренды, т.е. права и обязанности арендодателя к такому приобретателю арендуемого имущества переходят. Здесь опять, применение этой нормы, для договоров, подлежащих государственной регистрации, но не прошедших таковую, создает угрозу интересам 3-х лиц. Ведь третье лицо, приобретая соответствующее имущество, ориентировалось на данные реестра. Смотрит, в реестре никакого указания на то, что данное здание или сооружение сдано в аренду и обременено этим арендным договором, не содержится. С учетом этого обстоятельства 3-е лицо принимает решение и об условиях договора, и вообще о его заключении. Если мы допустим возможность противопоставить такому добросовестному 3-му лицу незарегистрированный сторонами договор, то это будет нарушать интересы 3-го лица. Поэтому такое противопоставление тоже является невозможным.
В сухом остатке получается, что если договор подлежал государственной регистрации, но таковую не прошел, для сторон он обязателен и они не могут ссылаться на незаключенность, если начали его исполнение, а для 3-х лиц такой договор должен рассматриваться как несуществующий, т.е. 3-м лицам такой договор противопоставлен быть не может.
Эта идея относительной недействительности договора, нуждавшегося в государственной регистрации, но не прошедшего таковую, эта идея сегодня приобрела универсальный характер, она распространяется не только на договоры аренды. Все началось с аренды в деле «Елена-М», а потом в ПП № 13, вносящем изменения в ПП №73, а за прошедший год ВАС практически по всем регистрируемым договорам прецеденты подобного порядка создал.
Например, есть прецедент лета прошлого года по т.н. делу гр-на Ковалева, где также был решен вопрос, связанный с договором долевого участия в строительстве. Тоже был воплощен принцип относительной недействительности. Гр-н. Ковалев, который заключил договор, нуждающийся в государственной регистрации, но не зарегистрировали этот договор, при банкротстве застройщика, он был признан кредитором, но в число залоговых кредиторов включён не был, потому что для сторон договор обязателен, но поскольку залог отражается на интересах 3-х лиц, 3-м лицам противопоставлен быть не может. Потом в сентябре месяца было принято прецедентное дело по договору доверительного управления недвижимого имущества, та же идея была воплощена. А сейчас в ИП № 165 эта идея сформулирована не просто к договору аренды, а сформулирована как универсальное правило, т.е. родившись в рамках аренды, применительно к аренде зданий и сооружений, сегодня это такая очевиднейшая величина, из которой исходит практика.
По гамбургскому счету, с учетом данной позиции, сам по себе вопрос о государственной регистрации договора аренды во многом сошел на нет. Даже если стороны заключают договор аренды зданий и сооружений на 100 лет, но не регистрируют, все равно с т.з. сторон и для сторон договор существует.
ст.655 ГК РФ: передача здания и сооружения в аренду оформляется с помощью передаточного акта.На самом деле мы сходное регулирование уже видели, в конструкции КП недвижимости те же самые были указания на соответствующее оформление передачи недвижимого имущества. Точно также как в договоре КП, применительно к ст.655 ГК РФ, мы должны констатировать, что значение передаточного акта всего лишь доказательственное, причем, это не единственно возможное доказательство. Также было и в КП, передаточный акт имел только доказательственное значение, причем не рассматривался в качестве единственно допустимого доказательства, и при отсутствии акта факт передачи можно было доказывать с помощью иных любых средств доказывания, также дело обстоит с применением ст.655 ГК РФ. Здесь тоже передаточный акт – только доказательство состоявшейся передачи, а следовательно, это важно с т.з. синаллагматической обязанности, обязанности по внесению арендной платы, но отсутствие передаточного акта еще не предопределяет вывода о том, что такой передачи не было. Факт передачи в отсутствие передаточного акта может быть доказан с помощью любых средств доказывания, просто наличие передаточного акта снимает все вопросы, но и без него тоже можно жить.