- •Реферат
- •Министерство общего и профессионального образования Кубанский Государственный Технологический Университет Кафедра Кадастра и Геоинженерии
- •Ф.И.О. Студента _________________________________________
- •Содержание
- •Введение
- •2 Анализ объекта оценки и его окружения
- •2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности
- •2.2 Участок и прилегающая территория
- •Предложение
- •Тенденции рынка
- •2.3 Описание объекта оценки
- •2.4 Заключение по анализу объекта оценки
- •3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
- •24 545 149,26 (Двадцать четыре миллиона пятьсот сорок пять тысяч сто сорок девять рублей двадцать шесть копеек), рублей с учетом ндс 18%
- •5 Определение стоимости недвижимости доходным подходом
- •5. 1 Методы и основные этапы доходного подхода
- •5.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки
- •5.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)
- •5.8 Определение безрискового коэффициента
- •5.9 Расчет коэффициента компенсации за риски вложения в объект недвижимости
- •5.10 Определение поправки на низкую ликвидность
- •5.11 Расчет ставки капитализации
- •5.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода
- •4 973 799,78 (Четыре миллиона девятьсот семьдесят три тысячи семьсот девяносто девять рублей семьдесят восемь копеек),рублей с учетом ндс 18%
- •6 Определение стоимости недвижимости затратным подходом
- •6.1 Основные этапы затратного подхода
- •6.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости
- •6.2.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка
- •22 613 337,00 (Двадцать два миллион шестьсот тринадцать тысяч триста тридцать семь рублей, 00 копеек), рублей с учетом ндс 18%
- •6.2.2 Восстановительная стоимость строительства
- •6.3 Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта
- •6.4 Расчет коэффициента прибыли предпринимателя
- •6.5 Определение величины накопленного износа
- •6.5.1 Общие сведения
- •6.5.3 Определение функционально износа
- •6.5.4 Определение внешнего износа
- •4.3.4.5 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
- •31 956 774,90 (Тридцать один миллион девятьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят четыре рубля девяносто копеек) рублей, с учетом ндс 18%
- •7 Согласование результатов оценки
- •24 520 826,55 (Двадцать четыре миллиона пятьсот двадцать тысяч восемьсот двадцать шесть рублей пятьдесят пять копеек),рублей с учетом ндс 18% Заключение
- •Список использованных источников
- •Приложение 1 - Аналог на Продажу Краснодар. Северные мосты. Продам склад. Продам цокольный этаж 350 кв. М 10 800 000 рублей
- •Сдаю склады 600 м. Кв
- •Участок 9 сот. (ижс)
5.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)
Формула определения ЧОД имеет следующий вид:
ЧОД = ДВД – операционные расходы (4)
ЧОД= 2 456 253,36 - 1 548 534 ,90 = 907 718,46 рублей
5.8 Определение безрискового коэффициента
За величину безрисковой ставки принимается ставка по рублевым депозитам на 1 год. На дату оценки Кбр = 8,50%
5.9 Расчет коэффициента компенсации за риски вложения в объект недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида: К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.
Систематический риск – это недиверсифицируемый риск, т.е. риск, который нельзя существенно уменьшить путем изменения структуры профиля. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Таблица 8 – Факторы, влияющие на величину систематического риска и его расчет
-
Систематические риски
Наименование рисков
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1.Вмешательство государство в сектор экономики
1
2..Риск обрушения рынков
1
3.Риск снижения инвестиционной активности
1
Количество наблюдений
0
0
2
0
1
0
0
0
0
0
Удельный вес
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Взвешенный итог
0
0
6
0
5
0
0
0
0
0
Сумма
11
Количество факторов
3
Средневзвешенное значение
3,7%
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимых от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Расчет риска вложения в объект оценки определяется в соответствии с таблицей 9.
Таблица 9 – Факторы, влияющие на величину несистематического риска и его расчет
Наименование риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1.Увеличение числа конкурирующих объектов |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2.Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
3.Ускоренный износ здания |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4.Преждевременное моральное устаревание |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5.Криминогенные факторы |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
2 |
2 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Взвешенный итог |
2 |
4 |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
9 |
|||||||||
Количество факторов |
5 |
|||||||||
Средневзвешенное значение |
1,8 |
|||||||||
Итого сумма рисков, % |
3,7+1,8=5,5% |
|||||||||