16. Двух- и многосторонние договоры. Договоры с множественностью лиц.

Число сторон в договоре (двусторонних или многосторонних) не определяет количество лиц, участвующих в таком договоре. Нормативно это выражается в том, что в обязательстве в качестве каждой из его сторон -кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц (ст.308 ГК). Обязательства со множественностью лиц на одной (или обеих) из сторон подразделяются на: • долевые, когда лица, участвующие на одной стороне обязаны исполнить (должники) или имеют права требования (кредиторы) в определенной, установленной законом, иным правовым актом или условиямиобязательства, доле от общего обязательства; • солидарные, когда такое участие не связано с определением ихдоли в обязательстве. По общему правилу, обязательство с множественностью лиц на одной из сторон предполагается долевым. При этом, если из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими (ст.321 ГК). Солидарность обязательства (солидарная обязанность или солидарное требование) возникает только в случаях, предусмотренных законом или договором, в частности (ст.322 ГК): • при неделимости предмета обязательства; • если, обязательство возникает в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности. Являются солидарными, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства, и обязанности нескольких должников, а также требования нескольких кредиторов, по обязательству, связанному с осуществлением предпринимательской деятельности. В данном случае, мы видим два различных подхода: • если обязательство, не связано с осуществлением предпринимательской деятельности, то по общему правилу, обязательство является долевым, а исключение - солидарность обязательства; • если же обязательство, связано с осуществлением предпринимательской деятельности, то общее правило, заключается в солидарностиобязательства, а в исключительных случаях - долевое; Сущность солидарности на стороне должника (т.е. при солидарной обязанности) состоит в том, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (ст.323 ГК). При этом, если кредитор не получил полного удовлетворения от одного из солидарных должников, он имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Гарантией удовлетворения интересов кредитора является то, что солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. Это означает, что кредитор может получить неисполненную часть и от того должника, который произвел исполнение в оставшейся части. Другой гарантией удовлетворения его интересов является то, что должнику запрещено выдвигать возражения против требований кредитора, которые основываются на отношениях кредитора с другими солидарными должниками, т.е. на тех отношениях должников с кредитором, в которых данный должник не участвует (ст.324 ГК). Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. При этом, исполнение одним должником обязательства полностью не прекращает этого обязательства, но делает его долевым, - исполнивший должник (должники) "становится как бы в позу" кредитора, приобретая права требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст.325 ГК). Такие требования именуются регрессные или требования в порядке регресса, т.е. обратного требования, к лицу, по вине которого понесены убытки. Регрессные требования означают, что лицо приобретает право требования к другим лицам по исполненным в соответствии с законом обязанностям за этих лиц (если требование не связано с ответственностью), например, поручитель, исполнивший требование кредитора приобретает регрессные требования у должника, не исполнившему свое обязательство, обеспеченное поручительством. Возможна также и ответственность в порядке регресса, т.е. ответственность лица за действия третьих лиц (например, организации за действия своих работников во время исполнения ими служебных или трудовых обязанностей), в результате которой это лицо, приобретает требование к виновным. Смысл регрессного требования состоит в восстановлении имущественного положения лица, в результате исполнения общих обязанностей, либо вследствие того, что оно понесло убытки в результате действий третьего лица. Аналогичные исполнению солидарной обязанности одним из должников последствия наступают, если один из солидарных должников не уплатил всю или часть своей доли по регрессному требованию: неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников, т.е. все должники также отвечают по обязанностям друг друга исполнившим должником в долевом порядке. Правила о регрессном требовании и о приходящихся на не исполнивших должников долях в пользу исполнившего должника применяются, если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками. Описанные правила исполнения обязанностей солидарных должников и определения, приходящихся на них долей применяются и в случае прекращения солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников (п.З ст.325 ГК). При солидарности на стороне кредитора (ст. 326 ГК), т.е. при солидарности требования, любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме, если только до предъявления такого требования должник не исполнил обязательство. При этом, действует общее правило о том, что любой из кредиторов вправе отказаться от принятия исполнения по частям (ст.ЗП ГК), т.е.

обяза-пьство, при отсутствии согласия кредитора, принимающего исполнение, цолжно быть исполнено в полном объеме, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из го с гражданско-правовым институтом зачета, но и в целом является антиподом гражданско-правового регулирования.

Статья 321. Исполнение обязательства, в котором участвуют несколько кредиторов или несколько должников

 

Если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

 

Статья 322. Солидарные обязательства

Позиции высших судов по ст. 322 ГК РФ >>>

 

1. Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена HYPERLINK "../cgi/online.cgi?req=query&div=LAW&opt=1&REFDOC=201064&REFBASE=LAW&REFFIELD=134&REFSEGM=166&REFPAGE=0&REFTYPE=QP_MULTI_REF&ts=24764148337047415958&REFDST=101577" \o "Ссылка на список документов:

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

(ред. от 03.07.2016)

\"Об обществах с ограниченной ответственностью\"

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

--------------------

\"Жилищный кодекс Российской Федерации\" от 29.12.2004 N 188-ФЗ

(ред. от 28.12.2016)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

--------------------

\"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)\" от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 03.07.2016)

(с изм. и ...

--------------------

и другие." законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

2. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

 

Статья 323. Права кредитора при солидарной обязанности

 

1. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

 

Статья 324. Возражения против требований кредитора при солидарной обязанности

 

В случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.

 

Статья 325. Исполнение солидарной обязанности одним из должников

 

1. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

2. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:

1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.

3. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.

 

Статья 326. Солидарные требования

 

1. При солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

До предъявления требования одним из солидарных кредиторов должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

2. Должник не вправе выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует.

3. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам.

4. Солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

 

17. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: предмет договора, сравнительный анализ с договорами подряда, простого товарищества и др.

    Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

 

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Правительство Российской Федерации издает правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Действие положений статьи 4 (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 - 5 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ).

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ)

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

(часть 10.2 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

 От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Однако специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости (ст. 554 ГК). Во-вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации правасобственности на построенный объект.

Договор об участии в строительстве не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

Отличие договора долевого строительства от договора о совместной деятельности

Также следует отличать договор долевого участия в строительстве от договора о совместной деятельности. В соответствии со статьей 1041 ГК, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки:

• наличие вкладов участников;

• ведение совместной деятельности товарищей;

• цель совместной деятельности - извлечение прибыли или иная не противоречащая закону.

При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), в этом случае при этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица, получающего средства (застройщика). В договоре простого товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку "участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели". При долевом участии в строительстве у дольщиков и застройщиков общая цель отсутствует.