- •Практическая работа№1. Анализ рынка жилой недвижимости
- •Практическая работа №2. Динамика развития рынка недвижимости
- •Практическая работа №3. Анализ тенденций развития первичного рынка недвижимости и прогнозирование стоимости строящихся объектов
- •Практическая работа №4. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы
- •Практическая работа №5. Затратный подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы
- •Практическая работа №6. Доходный подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы
- •Приложение 1.
- •Приложение 2.
- •Список литературы:
Практическая работа №4. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы
(4 часа)
Цели и задачи работы:
- закрепить знания студентов, связанные с оценкой объектов недвижимости сравнительным (рыночным) подходом;
- выявить особенности применения сравнительного подхода, его преимущества и недостатки.
Методические указания по выполнению работы:
Работа проводится по варианту, номер которого определяется по первой букве фамилии студента.
Буква фамилии |
Номер варианта |
Буква фамилии |
Номер варианта |
А.Б |
1 |
Р,С,Т |
6 |
Г,Д,Е |
2 |
У,Ф,Х |
7 |
Ж,З,И |
3 |
Ц,Ч,Ш |
8 |
Л,М |
4 |
Щ.Э,Ю, |
9 |
Н,О,П |
5 |
В, К, Я |
10 |
Оформление практической работы соответствует общим требованиям, предъявляемым к написанию работ:
-при оформлении работы на компьютере применяется размер шрифта 14, интервал 1,5; листы формата А-4
- или в обычных тетрадях при оформлении в рукописном виде.
Задание 1. На основе имеющейся информации по участкам-аналогам, определить рыночную стоимость земельного участка объекта оценки:
характеристика |
величина корректировки |
варианты |
|
участок 1 |
участок 2 |
||
передача прав собственности |
- 10 |
- 3 |
1,2,3,4,5. |
передача прав собственности |
- 5 |
- 5 |
6,7,8,9,10 |
условия продажи |
- 7 |
+ 1 |
1,2,3,4,5. |
условия продажи |
- 5 |
- 6 |
6,7,8,9,10 |
физические характеристики |
- 3 |
+ 5 |
1,2,3,4,5. |
физические характеристики |
+ 10 |
- 7 |
6,7,8,9,10 |
форма участка |
+ 10 |
+ 5 |
1,2,3,4,5. |
форма участка |
- 6 |
- 5 |
6,7,8,9,10 |
местоположение |
- 3 |
+ 5 |
1,2,3,4,5. |
местоположение |
+ 3 |
- 1 |
6,7,8,9,10 |
Задание 2. Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, на основании данных участков-аналогов:
наименование показателя |
объект оценки |
Уч. 1 |
Уч. 2 |
Уч. 3 |
Уч. 4 |
Уч. 5 |
варианты |
цена, тыс. руб. |
? |
65000 |
78000 |
56000 |
70000 |
54000 |
1,2,3,4,5. |
цена, тыс. руб. |
? |
75000 |
88000 |
59000 |
68000 |
49000 |
6,7,8,9,10 |
условия финансирования |
рыночные |
не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена. на 3000 т.р. |
не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р. |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
1.3.5.7.9. |
условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
процентная ставка ниже рыночной; цена завышена на 1000 т.р. |
процентная ставка ниже рыночной; цена завышена на 500 т.р. |
рыночные |
2,4,6,8,10. |
1.коррекция по финансированию, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
условия продажи |
чистая продажа |
чистая продажа |
особый интерес (цена завышена на 1000 т.р) |
чистая продажа |
чистая продажа |
чистая продажа |
1,2,3,9,10 |
условия продажи |
чистая продажа |
чистая продажа |
срочная (цена занижена на 500 т.р. |
чистая продажа |
чистая продажа |
чистая продажа |
4,5,6,7,8. |
корректировка на условия продажи, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
3.скорректированная цена, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
время продажи, за год инфляция ок. 10% |
х |
2 недели |
6 недель |
1 год |
1 год |
1 год |
1,2,3,8,9. |
время продажи, за год инфляция ок. 10% |
х |
12 мес. |
1 год |
6 недель |
2 недели |
1 год |
4,5,6,7,10 |
4.скорректированная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
месторасположение |
50 км. от города. |
аналогично оцениваемому |
аналогично оцениваемому |
аналогично оцениваемому |
аналогично оцениваемому |
хуже на 10% |
1,3,5,7,9. |
месторасположение |
100 км. от города. |
аналогично оцениваемому |
аналогично оцениваемому |
аналогично оцениваемому |
аналогично оцениваемому |
лучше на 10% |
2,4,6,8,10. |
5.коррекция по месту, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
размер, кв. м. |
120 |
120 |
145 |
120 |
145 |
120 |
1,2,3,4,5. |
размер, кв. м. |
130 |
125 |
135 |
125 |
138 |
130 |
6,7,8,9,10 |
6.корректировка по размеру, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
гараж |
- |
+ |
+ |
+ |
+ |
- |
1,3,4,7,8. |
гараж |
+ |
+ |
- |
+ |
+ |
+ |
2,5,6,9,10. |
7.коррекция для гаража, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
законченный подвал |
да |
- |
- |
- |
да |
- |
1,2,3,4,5. |
законченный подвал |
да |
да |
- |
да |
да |
- |
6,7,8,9,10. |
8.коррекция для подвала, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
9. сумма корректировок |
х |
|
|
|
|
|
все |
10. скорректированная цена, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
все |
уд. вес суммы коррекции в скорректированной цене продажи |
|
|
|
|
|
|
все |
Задание 3. Рассчитать возможную рыночную цену продаваемого участка по характеристикам участков-аналогов
№ участка |
Цена тыс. руб. |
Время продажи,мес.назад |
Площадь, га. |
Технические показатели участка |
Рельеф участка |
№ Варианта |
1 |
2300 |
4 |
0,040 |
аналогичны оцениваемому |
аналогичен оцениваемому |
1,3, 5,7,9. |
1. |
2400 |
5 |
0,060 |
3 % хуже |
6 % лучше |
2,4,6,8,10 |
2. |
2440 |
6 |
0,045 |
2% хуже |
5% хуже |
1,2,3,4,5. |
2. |
2500 |
3 |
0,055 |
аналогична оцениваемому |
аналогичен оцениваемому |
6,7,8,9,10 |
3. |
2920 |
1 |
0,050 |
1% лучше |
3% хуже |
1,2,3,8,9. |
3. |
3100 |
2 |
0,065 |
4% лучше |
2% хуже |
4,5,6,7,10 |
4. |
2360 |
2 |
0,035 |
5% лучше |
5% лучше |
1,2,3,8,9. |
4. |
2400 |
4 |
0,040 |
аналогичны оцениваемому |
2% лучше |
4,5,6,7,10 |
5. |
3860 |
12 |
0,070 |
аналогичны оцениваемому |
10% лучше |
1,3,5,7,9. |
5. |
3500 |
11 |
0,065 |
1 % хуже |
5% лучше |
2,4,6,8,10 |
Варианты 1,2,3,10
Задание 4. Рассчитать возможную рыночную цену жилого комплекса, состоящего из 30 квартир, по характеристикам объектов-аналогов.
Объект 1. Продан 6 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт хуже, нежели у объекта оценки (различие оценено в 15000 руб.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 36000 руб.). Объект расположен ближе к центру, что увеличивает стоимость продажи на 15000 руб.
Объект 2. Продан 5 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 25000 руб. по сравнению с обычным финансированием. Расположен в спальном районе, что приравнено к центру, ландшафт лучше.
Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, что увеличивает стоимость на 30000 руб. Продан 3 месяца назад. Бассейн отсутствует.
Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5% в месяц.
Задание 5 Рассчитать возможную рыночную цену объекта недвижимости (Е) на основании следующих данных объектов-аналогов:
Объекты |
А |
Б |
С |
Д |
Е |
Цена продажи, тыс.р. |
640 |
600 |
900 |
800 |
? |
Площадь, кв.м |
150 |
150 |
200 |
200 |
200 |
Встроенная мебель |
+ |
+ |
+ |
- |
+ |
Бассейн |
+ |
- |
+ |
- |
- |
Варианты 4,5,6.
Задание 4. Рассчитать возможную рыночную цену земельного участка под строительство индивидуального дома, расположенного в Западном районе г.Таганрога, если известно, что земельные участки в Западном районе дешевле, чем в районе Русское поле на 5 %, чем в Центре на 10 %, и дороже, чем в Северном районе города на 7 %.
Участки |
Цена продажи, тыс. р. |
Доступность транспорта |
Развитость инфраструктуры |
Степень подготовки к строительству |
Район |
1 |
194 |
хуже на 1 % |
лучше на 5 % |
аналогична оцениваемому |
Западный |
2 |
200 |
аналогична оцениваемому |
лучше на 10 % |
лучше на 5 % |
Центр |
3 |
160 |
хуже на 15 % |
лучше на 10 % |
хуже на 5 % |
Северный |
4 |
181 |
хуже на 5 % |
лучше на 2 % |
аналогична оцениваемому |
Западный |
5 |
205 |
лучше на 2 % |
аналогична оцениваемому |
лучше на 10 % |
Западный |
6 |
142 |
хуже на 1 % |
хуже на 30 % |
хуже на 1 % |
Западный |
7 |
190 |
лучше на 8 % |
аналогична оцениваемому |
хуже на 2 % |
Северный |
8 |
200 |
лучше на 3 % |
хуже на 2 % |
аналогична оцениваемому |
Русское поле |
9 |
170 |
лучше на 10 % |
лучше на 20% |
лучше на 5 % |
Центр |
Задание 5. Рассчитать возможную рыночную цену объекта оценки – (Е) на основании следующих данных объектов-аналогов:
Характеристика |
Объекты-аналоги |
Объект оценки |
|||
А |
Б |
С |
Д |
Е |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
350 |
300 |
300 |
280 |
? |
Площадь, кв.м |
300 |
300 |
250 |
250 |
300 |
Возможность газификации |
+ |
- |
+ |
- |
+ |
Въезд |
+ |
- |
+ |
+ |
- |
Варианты 7,8,9.
Задание 4.
Рассчитать возможную рыночную цену объекта оценки – квартиры, если известна следующая информация о рынке:
- срочная продажа изменяет цену на 10 %;
- особый интерес изменяет цену на 15 %;
- за три месяца цены выросли на 10 %;
- разница в ценах центра (центр) и среднеотдаленных (с/о) районов составляет 3 %, с/о и отдаленных (отд) составляет 4 %;
- разница в ценах между третьим и первым этажом 7 %, третьим и пятым 5 %;
- разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами составляет 6 %;
- разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием составляет 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) составляет 3 %.
Показатели |
Объект оценки |
Объекты-аналоги |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Цена, тыс. р. |
? |
485 |
505 |
590 |
375 |
465 |
Отдаленность от центра |
с/о |
центр |
центр |
отд |
отд |
с/о |
Состояние |
хор |
хор |
отл |
уд |
хор |
уд |
Условия продажи |
чистая продажа |
чистая продажа |
чистая продажа |
куплена соседняя квартира |
срочная продажа |
чистая продажа |
Этаж |
3-й |
1-й |
5-й |
3-й |
1-й |
5-й |
Дата продажи |
наст. время |
наст. время |
3 мес. назад |
наст. время |
3 мес. назад |
наст. время |
Материал стен |
пан |
пан |
кир |
кир |
пан |
пан |
Задание 5.
Оценить объект Д на основании следующих данных:
|
Объект оценки Д, |
Объекты-аналоги |
|||
А |
Б |
В |
Г |
||
Площадь, кв.м |
200 |
200 |
200 |
250 |
250 |
Баня |
- |
+ |
- |
+ |
- |
Бассейн |
- |
+ |
+ |
+ |
- |
Цена продажи, у.е. |
|
44000 |
40000 |
55000 |
50000 |
Задание для подготовки к практической работе №5:
В процессе подготовки к работе студенту необходимо повторить темы:
Технологии оценки объектов недвижимости: Затратный подход: принципы, методы, этапы. Стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости: особенности расчета. Типы и виды износа и методы их определения.
Литература для подготовки к практическому занятию: [1, 4, 8, 10, 11]