1.2. Практическая часть

36. Определить рыночную стоимость эстакады. В 2010 году стоимость строительства 4000 ед. Индекс пересчета в уровень цен 2017 года 1,4 (высчитывается по таблице с индексами на разные даты). Срок полезного использования 16 лет.

37. Задача на расчет рыночной стоимости по ЗП, величина накопленного износа определяется по мультипликативной модели.

38. Определить величину внешнего износа здания по падению ЧОДа в результате изменения экономической обстановки. Что такое здание – прямо не указано, по косвенным признакам можно предположить, что это ОКС.

39. Как соотносятся величины положительных денежных потоков при их дисконтировании на начало / середину / конец периода.

40. Указать формулу определения стоимости земельного участка по методу капитализации земельной ренты.

41. Несколько задач на расчет величины коэффициента капитализации и ставок дисконтирования.

42. Определить стоимость коттеджа, если известна стоимость аналога у которого отличия в гараже и площади.

43. Определить стоимость гостиницы через мультипликатор C/ЧОД.

44. Задача на определение ДВД с лишними данными в условии.

45. Задача на определение величины земельной ренты (дан ЧОДеон, два коэффициента капитализации, стоимость улучшений).

46. Большая задача на расчет стоимости квартиры (апартаментов) сравнительным подходом. Нужно вносить следующие корректировки: на торг, на стадию строительной готовности, на количество комнат, на качество отделки, на округ. Все корректировки, кроме торга, рассчитываются самостоятельно.

47. Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака).

48. Расчет величины коэффициента капитализации с методом Инвуда внутри.

49. Большая задача на определение стоимости земельного участка методом предполагаемого использования. Денежные потоки коммерческой недвижимости с якорными и простыми арендаторами, недозагрузкой, операционными расходами и пр. Много элементов потока. Разные величины ставок дисконтирования для разных периодов времени.

50. Большая задача на коэффициент торможения. От задачи в индивидуальном задании отличается тем, что нужно определить рыночную стоимость с учетом физического износа.

51. Даны: безрисковая – 6%, премия на ликвидность в виде срока экспозиции 3 мес., премия за управление недвижимостью 4% и еще какую-то премию – 3%. Вложения на инвестиции 12%. Норма возврата на капитал - методом Инвуда. Срок экономической жизни хх, хронологический возраст – хх, эффективный возраст – хх. Посчитать ставку капитализации

52. Определите рыночную стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 60 кв. м, жилая площадь 40 кв. м, расположенной в завершенном строительстве доме в ЮВАО. Использовать для расчета все аналоги, приведенные в таблице 1. В таблицах 2-5 приведены данные для определения корректировок. Кроме указанных в таблице 1 не требуются иные корректировки. Использовать данные таблиц 2-5 для расчета относительных корректировок. При взвешивании аналогам присвоить равные веса. Скидка на переход от цен сделок к ценам предложений 7%.

53. Определить рыночную стоимость офисного здания методом ДДП. Известно, что инвестиции составят 400 млн. руб., будут осуществлены равными долями в течение 2-х лет. После планируется ввод в эксплуатацию объекта. Общая площадь 5 000 кв.м, арендная 4 000 кв. м. Рыночная ставка аренды подобных объектов составляет 15 000 руб./кв. м. Все операционные расходы оплачивают арендаторы. Недозагрузка составит ХХ. Объект продан в 4-м году за ХХ руб. кв.м. Ставка дисконтирования 16%. Дисконтирования на конец периода прогнозирования.

54. Определить рыночную стоимость офисного здания методом ДДП. Общая площадь 5 000 кв.м, арендная 4 000 кв. м. Заключен договор аренды с якорным арендатором на 50% площадей по ставке 10 тр, 12 тр, 14 тр, 16 тр (в 1-й, во 2-й, в 3-й и в 4-й года соответственно). 50% площадей по ставке 20 000 руб./кв. м в год. Дополнительно арендаторы оплачивают операционные расходы 5 000 руб. за кв. м. арендуемой площади. Фактические расходы собственника составляют 7 000 руб. за кв. м общей площади здания. Планируется, что после окончания договора аренды, объект будет сдавать по рыночной ставке, при этом недозагрузка 300%. Коэффициент капитализации для реверсионного периода 10%. Ставка дисконтирования 16%. Период прогнозирования 3 года. Дисконтирования на конец периода прогнозирования.

55. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Затраты стоимости доставки и монтажа резервуара, составляет 70% от затрат на создание резервуара. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночные затраты на создание смонтированного резервуара объемом 160 куб. м с использованием коэффициента торможения. Даны хронологический возраст, экономический срок жизни, эффективный возраст. Внешний и функциональный ноль.

56. Объект продан 6 мес. назад. Рост цен 2% в мес. какую нужно сделать корректировку в % (со знаком).

57. Посчитать индекс роста цен с ХХ года по дату оценки

58. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно. Рассчитать ЧОД от з/у.

59. Определить стоимость земельного участка методом остатка. Рыночная стоимость единого годового объекта 2 млн. руб. Затраты на строительство улучшений 500 тыс. руб. Проценты за пользование кредитом 20% от затрат на строительство. Сумма кредита 300 тыс. руб. ПП 25% от стоимости годового объекта.

60. Определите рыночную стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 45 кв. м, жилая площадь 22 кв. м, расположенной в завершенном строительстве доме в ЮВАО. Использовать для расчета все аналоги, приведенные в таблице 1. В таблицах 2-5 приведены данные для определения корректировок. Кроме указанных в таблице 1 не требуются иные корректировки. Использовать данные таблиц 2-5 для расчета относительных корректировок. При взвешивании аналогам присвоить равные веса. Скидка на переход от цен сделок к ценам предложений 7%.

Табл.1

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Тип	Квартира	Квартира	Квартира	Апартаменты
Кол-во комнат	1	1	1	2
Класс	Комфорт	Бизнес	Комфорт	Комфорт
Местоположение	ЮВАО	ВАО	ЮВАО	ЮВАО
Стадия строит-ва	3	3	2	3
Цена предложения, руб./кв.м общей площади		150 000	145 000	135 000
Корректировки
- на торг
- на тип
- на кол-во комнат
- на класс
- на местоположение
- на стадию

Табл.2

	Квартира	Апартаменты
ЮВАЮ	181 000	165 000
ВАО	169 000	145 000
ЮЗАО	Ххх	ххх

Табл.3

	(к стоимости 1 комн.)
1 комн	0
2 комн	-5%
3 комн	-10%

Табл.4

Бизнес	150 000
Комфорт	130 000
Эконом	110 000

Табл.5

	(к стоимости послед. стадии)
1 – котлован	-10%
2 – строительство не заверш	-15%
3 – дом сдан	0%

61. Определить рыночную стоимость офисного здания методом ДДП. Общая площадь 5 000 кв.м, арендная 4 000 кв. м. Заключен договор аренды на все арендные помещения по ставке 15 000 руб./кв. м, сроком на 2 года без возможности изменения и расторжения. Рыночная ставка аренды подобных объектов составляет 25 000 руб./кв. м. Дополнительно арендаторы оплачивают 5 000 руб. за кв. м. арендуемой площади. Фактические расходы собственника составляют 7 000 руб. за кв. м общей площади здания. Планируется, что после окончания договора аренды, объект будет сдавать по рыночной ставке, при этом недозагрузка в первый год составит 30%, в последующие годы стабилизируется на уровне 10%. Коэффициент капитализации для реверсионного периода 10%. Ставка дисконтирования 16%. Период прогнозирования 3 года. Дисконтирования на конец периода прогнозирования.

62. Определить рыночную стоимость офисного здания методом ДДП. Известно, что инвестиции составят 400 млн. руб., будут осуществлены равными долями в течение 2-х лет. После планируется ввод в эксплуатацию объекта. Общая площадь 5 000 кв.м, арендная 4 000 кв. м. Рыночная ставка аренды подобных объектов составляет 25 000 руб./кв. м. Все операционные расходы оплачитвают арендаторы. Недозагрузка в первый год эксплуатации составит 30%, в последующие годы стабилизируется на уровне 10%. Коэффициент капитализации для реверсионного периода 10%. Ставка дисконтирования для инвестиционного периода 20%, для операционного периода – 16%. Период прогнозирования 3 года. Дисконтирования на конец периода прогнозирования.

63. Объект стоит 2 млн, затраты на строительство 500 т.р., косвенные затраты 20% и ПП 20%. Определить стоимость ЗУ методом остатка.

64. ПВД= 300 тыс ДВД = 200 тыс. ЧОД = 150 тыс. Стоимость объекта 1 млн руб. Определить коэффициент капитализации.

65. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн руб. затраты на создание здания с учетом ПП 90 млн. Совокупный износ здания 20%.

66. Определить рыночную стоимость. ЧОД в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1 200 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 15%.

67. Оценить здание с дебаркадером. Площадь здания 1000 кв.м (без учета дебаркадера). Есть сведения о цене продажи здания-аналога без дебаркадера- 40 000 руб./кв.м. Цены в районе расположения аналога выше на 25%. Стоимость дебаркадера 50 000 руб. По условию задачи первой вносится относительная корректировка. Иные корректировки не требуются.

68. Выберите НЭИ. Вариант 1. Офис. Площадь офиса 5000 кв.м, площадь арендопригодная 4000 кв.м, арендная ставка 10 000 руб., загрузка 90%, операционные расходы 1500 руб./кв.м арендопригодной. Коэффициент капитализации 12%. Затраты на строительство 30 000 руб./кв.м. Известна прибыль предпринимателя по этому варианту – 20%.

Вариант 2. Жилье. Площадь общая 5000 кв.м. Площадь продаваемая 4 500 кв.м, стоимость продажи 1 кв.м 90 000 руб. Затраты 45 000 на 1 кв.м.

69. Определить все значения прибыли предпринимателя по жилью, при которых жилье будет НЭИ.

70. Задача из разряда сложных: оценить сравнительным квартиру – даны три аналога, даны все данные для расчета корректировок, все в табличной форме. Указание что все корректировки последовательные и все они относительные. Внимательно читать на указания по корректировкам относительно какой базы они определяются.

71. Задача из разряда сложных: площадь офиса 5000 кв.м, арендопригодная 4 000 кв.м. Есть действующий договор аренды - арендная ставка 15 000 кв.м в год. Оставшийся срок по договору 2 года. Далее рыночная ставка составит 25 000 руб./кв.м в год. Арендатор также возмещает ОР 5 000 за кв. м ( тут нужно брать на арендопригодную). В 3-й год загрузка составит 70%, в последующие – 90%. Текущие расходы 7000 руб./кв. м общей площади объекта. Коэффициент капитализации 10%, ставка дисконтирования 16% . Прогнозный период 3 года.

72. Инвестиции в объект составили 400 тыс. Строительство продолжалось два года. Затраты распределились поровну. Загрузка объекта в первый год эксплуатации сотавила 70%, во второй год эксплуатации стабилизировалась на уровне 90%. Даны площадь и арендная ставка. Ставка дисконтирования на период инвестирования составила 20%, на период эксплуатации – 16%. Опр. Стоимость объекта?