5. Особенности аренды объектов права государственной и коммунальной собственности.

Арендные отношения основаны на хозяйственном договоре, содержанием которого является срочное платное пользование имуществом с целью осуществления хозяйственной деятельности. К отношениям аренды государственного и коммунального имущества применяются общие положения законодательства об аренде, в частности ст. 283 - 286 ГК Украины и положений гражданского законодательства (гл. 58 "Найм (аренда)" ГК Украины). Специальным нормативным актом является Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", который детализирует порядок заключения и исполнения договора аренды, полномочия государственных органов в этой сфере, права и обязанности сторон по договору и т.п.. Важное практическое значение для применения его положений имеет постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 г. № 12 «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме)».

Особенности аренды государственного имущества, которое принадлежит к сфере управления Национальной академии наук Украины, определяются Законом Украины "Об особенностях правового режима деятельности Национальной академии наук Украины, отраслевых академий наук и статуса их имущественного комплекса» от 07.02.2002 г. № 3065-III (с соответствующими изменениями). Согласно ст. 3 этого Закона Национальная академия наук и отраслевые академии наук могут выступать арендодателями целостных имущественных комплексов и недвижимого имущества, переданного государством в бессрочное пользование Национальной академии наук Украины; дают разрешение организациям, отнесенным к ведению Национальной академии наук Украины, на заключение договоров аренды имущества, в том числе недвижимого, которое учитывается на балансах их организаций.

Специальные положения по аренде государственного имущества, которое составляет движимое и недвижимое имущество Вооруженных Сил Украины определяются Законом Украины "О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины" от 21.09.99 г. № 1076-XIV (с соответствующими изменениями). Так, ст. 7 этого Закона устанавливает, что воинские части могут передавать без ущерба боевой и мобилизационной готовности закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество в аренду юридическим и физическим лицам. Предоставление в аренду такого имущества осуществляется в соответствии с Порядком предоставления разрешения воинским частям Вооруженных Сил на передачу закрепленного за ними движимого и недвижимого имущества в аренду, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 11.05.2000 г. № 778.

По Закону Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", объектами аренды могут быть (ч. 1 ст. 4):

целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков). Целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения. В случае выделения целостного имущественного комплекса структурного подразделения предприятия состоит разделительный баланс.

Денежные средства и ценные бумаги с учетом дебиторской и кредиторской задолженности арендодатель предоставляет арендатору на условиях кредита по ставке рефинансирования НБУ, а другие оборотные материальные средства выкупаются арендатором. Порядок выкупа оборотных материальных средств и использования денежных средств, полученных от их выкупа, а также денежных средств, предоставленных арендатору на условиях кредита согласно этой статье, определяются Кабинетом Министров Украины;

недвижимое имущество (здания, сооружения, нежилые помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;

имущество, не вошедшее в уставный капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).

защитные сооружения гражданской защиты с сохранением их целевого назначения.

Недвижимое имущество органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, Вооруженных Сил Украины, Службы безопасности Украины, Государственной пограничной службы Украины, Государственной уголовно-исполнительной службы Украины, Государственной службы специальной связи и защиты информации Украины, правоохранительных органов и органов доходов и сборов, не используется указанными органами для осуществления своих функций, может быть передано в аренду без права выкупа арендатором и передачи в субаренду.

Не могут быть объектами аренды:

- Целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), осуществляющие деятельность, предусмотренную ч. 1 ст. 4 Закона Украины "О предпринимательстве";

- Целостные имущественные комплексы казенных предприятий;

- Целостные имущественные комплексы структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) казенных предприятий, осуществляющих деятельность, связанную с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров;

- Объекты государственной собственности, имеющих общегосударственное значение и не подлежат приватизации и др.

Ограничения, установленные настоящей статьей, не распространяются на передачу в аренду государственного имущества в составе магистральных газопроводов и подземных хранилищ газа, входящих в Единую газотранспортной системы Украины, предприятию или предприятиям на срочной платной основе без права отчуждения для осуществления функций оператора Единой газотранспортной системы Украины и / или оператора подземного хранилища газа. Указанная передача имущества в аренду может осуществляться исключительно с целью и во исполнение обязательств, взятых Украиной в соответствии с Законом Украины "О ратификации Протокола о присоединении Украины к Договору об учреждении Энергетического Сообщества "на основании договора и на условиях, утвержденных Кабинетом Министров Украины, с учетом принципов соблюдения экономической безопасности государства.

Арендодателями государственного и коммунального имущества выступают:

Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, а также имущества, не вошедшего в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), что является государственной собственностью;

органы, уполномоченные Верховной Радой АРК Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом, - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, согласно принадлежащего АРК или находится в коммунальной собственности;

предприятия, учреждения и организации - в отношении недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 200 квадратных метров на одно предприятие, учреждение, организацию, и другого отдельного индивидуально определенного имущества.

государственное предприятие по обеспечению функционирования дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных межправительственных организаций в Украине Государственного управления делами - в отношении недвижимого имущества и другого отдельного индивидуально определенного имущества этого предприятия, передается дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, представительствам международных межправительственных организаций в Украине;

Арендаторами могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения, другие юридические лица и граждане Украины, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства. Физическое лицо, желающее заключить договор аренды государственного имущества с целью использования его для предпринимательской деятельности, до заключения договора обязано зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности.

Договор аренды государственного имущества подлежит заключению по специальной процедуре. Такая процедура предусмотрена Порядком проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденный постановлением Кабмина от 31.08.2011 г.. № 906. Среди прочего это положение предусматривает, что конкурс на право аренды объекта проводит конкурсная комиссия, образованная арендодателем. Комиссия может быть образована для определения арендатора в отношении группы объектов, которые относятся к сфере управления одного органа, уполномоченного управлять государственным имуществом. Конкурс состоит в определении арендатора, который предложил наибольшую арендную плату при обеспечении выполнения других условий конкурса (п. 6 Порядка). Согласно п. 30 Порядка арендодатель в течение трех рабочих дней после утверждения результатов конкурса направляет заказным письмом или вручает под расписку лично победителю конкурса (уполномоченному им лицу) проект договора аренды. Победитель конкурса или уполномоченное им лицо после получения проекта договора в течение пяти рабочих дней лично возвращает арендодателю подписанный проект договора аренды. Условия договора аренды должны учитывать существенные условия, определенные в статье 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", и включать арендную плату, предложенную победителем конкурса, а также предложения победителя конкурса, представленные им для участия в конкурсе.

Согласно ст. 10 Закона, существенными условиями договора аренды являются:

объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);

срок, на который заключается договор аренды;

арендная плата с учетом ее индексации;

порядок использования амортизационных отчислений, если их начисление предусмотрено законодательством;

восстановление арендованного имущества и условия его возврата;

выполнения обязательств;

обеспечения исполнения обязательств - неустойка (штраф, пеня), поручительство, залог, гарантия и т.п.;

порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды;

ответственность сторон;

страхование арендатором взятого им в аренду имущества;

обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

Ч. 4 указанной статьи устанавливает важную гарантию прав арендаторов, а именно: условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Арендная плата за использование государственного имущества рассчитывается в соответствии с Методикой расчета арендной платы за государственное имущество и пропорциями ее распределения, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 г. № 786. редакція від 28.04.2017 р.). Так, согласно п. 7 Методики размер годовой арендной платы в случае аренды отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого имущества) устанавливается по соглашению сторон, но не менее 10 процентов стоимости арендованного имущества по результатам независимой оценки, а в случае если арендатором является субъект малого предпринимательства - не менее семи процентов стоимости арендованного имущества по результатам независимой оценки,. Этой Методикой также утвержден порядок использования и распределения средств за арендованное имущество, закреплено арендные ставки за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий. Фонд государственного имущества приказом от 22.08.2000 г. за № 1765 утвердил Разъяснения и рекомендации к названной выше Методике.

Действующее законодательство содержит специальный нормативный акт, которым определяется возможность предоставления льгот по плате за пользование государственным имуществом. Так, постановлением Кабинета Министров Украины от 29.02.96 г. № 271 было утверждено Положение о порядке и условиях предоставления льгот по арендной плате арендаторам имущества государственных предприятий. Среди прочего Положением установлено, что льготы предоставляются арендаторам в том случае, если в течение последних 6 месяцев (в агропромышленном комплексе - 12 месяцев) до заключения договора аренды государственное предприятие было убыточным или уровень рентабельности (отношение прибыли к себестоимости) был ниже 25 процентов от средней по отрасли (подотрасли), а также если объект аренды имеет важное социальное значение (принадлежность объекта аренды в такой группе определяется Минэкономики по представлению органа местного самоуправления по местонахождению этого объекта).

Ст. 22 Закона предусмотрена возможность субаренды государственного и коммунального имущества. Так, арендатор имеет право передать в субаренду недвижимое и другое отдельное индивидуально определенное имущество (отдельные станки, оборудование, транспортные средства, нежилые помещения и т.п.), если иное не предусмотрено договором аренды. Передача целостных имущественных комплексов в субаренду запрещается.

Срок предоставления имущества в субаренду не может превышать срока действия договора аренды, а плата за субаренду, которую получает арендатор, не должна превышать арендной платы арендатора за имущество, которое передается в субаренду.

Договор аренды прекращается в случае:

истечения срока, на который он был заключен;

приватизации объекта аренды арендатором (при участии арендатора);

банкротства арендатора;

гибели объекта аренды;

ликвидации юридического лица, которая была арендатором или арендодателем.

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Украины.