2 Этап. Расчет коэффициента капитализации

Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора – получение дохода, который превышает изначально инвестированную сумму.

С точки зрения инвестора, все вложения в приносящие доход активы должны:

- полностью возместить инвестиции;

- обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.

Выбор соответствующей ставки (нормы) доходности или рентабельности является решающим шагом в процессе оценки при использовании доходного подхода.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации.

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения.

3. Метод связанных инвестиций.

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

6. Метод Элвуда.

При достаточно большом количестве методов определения норм дохода, из-за объективных причин на практике широко используются только два метода: метод наращения (кумулятивный метод) и метод рыночной экстракции.

Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск

Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта.

Премия за риск включает все виды рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:

• риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости;

• риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости;

• риск, связанный с уровнем управления недвижимости;

• риск неожиданного изменения уровня инфляции.

Данный метод применим в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в выражении.

Метод рыночной экстракции – является самым простейшим и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободных рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная привлекательность, мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, финансирование и тому подобное) и полезности объектов недвижимости. Данный метод сопоставим с методом рыночных сравнений, основан на сборе информации о доходности и продажной стоимости аналогичных объектов на рынке.

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимо­сти, ставка капитализации вычисляется путем деления ЧОД на цену продажи:

R = ЧОД / цена продажи

3 Этап. Определение вероятной цены продажи объекта оценке путем

деления чистого операционного дохода объекта оценка на

коэффициент капитализации

Метод дисконтных денежных потоков используется для опре­деления текущей стоимости будущих выгод, которые принесут ис­пользование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость опре­деляется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциаль­ный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобрете­ние другой недвижимости, способной приносить аналогичный до­ход).

Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

1) приносящим доход;

2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4) приносящим доход объектам недвижимости после проведе­ния реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа.

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предпола­гаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к теку­щей с использованием техники сложного процента.

Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на про­гнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного пе­риода определяется исходя из следующих тенденций:

1) оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов;

2) оценщик обязан продлевать прогнозный период для выяв­ления тенденций в получении денежных потоков и их величине;

3) в различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии — не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и поли­тической ситуации длина прогнозного периода составляет в сред­нем 3—4 года;

4) продолжительность прогнозного периода должна соответ­ствовать сроку службы объекта;

5) периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов не­движимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, при­нимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов не­движимости может использоваться:

1) чистый доход;

2) денежный поток (до или после уплаты налогов). Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номи­нальными и реальными. В России влияние инфляции велико, по­этому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.

Темп инфляции — относительный прирост цен за период. Наиболее простым методом инфляционной корректировки яв­ляется пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются ре­альные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула:

где r_p- реальная ставка дисконта;

r_ц — номинальная ставка дисконта;

i — темпы инфляции.

Чистый доход (эксплуатационный) – действительный вало­вый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообло­жения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вы­четом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости.

Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами из­носа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть насчитана на основе про­гнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использо­ванием базовой формулы капитализации.