5.4. Цели управления недвижимостью

Для того, чтобы говорить об управлении любым объектом мы должны сначала ответить на вопрос: «Какая цель преследуется при управлении?». Цель – это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком (организацией, государством, муниципалитетом) результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цели служат:

- исходным моментом любых управленческих действий;

- основой построения критериев оценки результатов деятельности;

- основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния и выработки новых решений.

Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд.

Мотив – внутреннее психологическое состояние, побуждающее человека к деятельности позволяющей удовлетворить различные потребности – материальные, духовные, в процессе труда и в результатах труда, самовыражения и социальной значимости.

Цель выполняет следующие основные функции.

1. Инициативы – сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям.

2. Инструмента управления – руководящее требование к действиям.

3. Критерия принятия решения – оценки информации, выбора альтернатив.

4. Координирования – осуществление бесконфлитных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями.

5. Контроля – обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимость приобретается в собственность для удовлетворения личных либо общественных потребностей, либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические (связанные с получением прибыли) и нестоимостные (не связанные с получением прибыли).

К финансово-экономическим, в частности, относятся следующие цели:

1) инвестирование – то есть приобретение недвижимости для получения дохода от ее стоимости;

2) коммерческая эксплуатация объектов недвижимости путем сдачи в аренду;

3) использование недвижимости для организации производственной либо коммерческой деятельности предприятия.

Нестоимостные цели, в свою очередь, включают в себя:

1) непосредственное потребление объекта недвижимости (например – проживание);

2) социальные цели (здравоохранение, образование, социальное обеспечение и т.п.);

3) обеспечение создания объектов инфраструктуры.

Как нетрудно заметить из приведенной классификации в чистом виде указанные цели встречаются достаточно редко. Пересечение может быть внутри отдельной группы целей (например, объект приобретается с целью инвестирования, но для максимизации дохода сдается в аренду). Более того, может встречаться и пересечение между финансово-экономическими и нестоимостными целями (например, часть помещений больницы или школы сдается в аренду, а прибыль используется на осуществление основной деятельности). В данном случае вопрос стоит о том, какая цель является главной, а какая второстепенной. По отношению к высшей цели все другие (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения. При этом следует учесть, что правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

1) измеримость – количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

2) реальность – поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

3) четкость и конкретность – точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.