2. Оценка рыночной стоимости зао "Вектор" методом чистых активов

2.2.1. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости зао "Вектор"

Цель оценки рыночной стоимости ЗАО "Вектор" – разработка мероприятий, направленных на увеличение рыночной стоимости компании.

Структура основных средств ЗАО "Вектор" за 2007-2009 гг. приведена в таблице 2.5.

Таблица 2.2

Анализ структуры основных средств ЗАО "Вектор" за 2007-2009 гг.

Показатель	Балансовая стоимость, руб.			Изменения, руб.
	2007 год	2008 год	2009 год	2008 г. к 2007 г.	2009 г. к 2008 г.
Здания и сооружения	8 446 080	15 741 600	15 303 200	7 295 520	-438 400
Машины и оборудование	17 947 920	36 730 400	54 256 800	18 782 480	17 526 400
Итого	26 394 000	52 472 000	69 560 000	26 078 000	17 088 000

• Краткая характеристика объектов недвижимости:

В собственности ЗАО "Вектор" находится земельный участок площадью 19 000 кв. м. На данном участке располагаются 3 здания, находящиеся в собственности ЗАО "Вектор" и представленные в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Здания и сооружения ЗАО "Вектор"

№	Здания и сооружения	Площадь, кв.м.	Строительный объём, V (куб.м.)	Общая полезная площадь, кв.м.
1	Административно-хозяйственный корпус	1800,0	19800,0	1620,0
2	Цех приёма, хранения и отпуска нефтепродуктов	3200,0	20800,0	2880,0
3	Цех производственный	2800,0	18200,0	2520,0
№	Сети и трубопроводы:	Длина, м.
1	Трубопровод	500
2	газопровод среднего давления	700

• Оценка стоимости объектов недвижимости ЗАО "Вектор"с помощью затратного подхода

1 этап.Оценка стоимости земельного участка.

Площадь земельного участка составляет 19000 м². Участок относится к землям промышленного назначения. Участок имеет кадастровый номер 32:14:000192:0121. Кадастровая стоимость земельного участка №0121 на территории кадастрового квартала №192 г. Брянск составит 1650 руб./кв.м. Ставка налога составляет 1,5%.

Итого, сумма земельного налога = площадь земельного участка в м²* кадастровая стоимость 1 м²земли * ставка налога.

Участок находится в собственности ЗАО "Вектор" в течение 10 лет. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная с помощью затратного подхода, составит:

2 этап.Оценка стоимости зданий и сооружений.

Оценка зданий и сооружений ЗАО "Вектор"представлены в приложение 3. Рыночная стоимость зданий и сооруженийЗАО "Вектор"составит 26 002 946 руб.

3 этап. Рыночная стоимость зданий, сооружений и земельного участка составит:

• Оценка стоимости объектов недвижимостиЗАО "Вектор" доходным подходом:

Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:

где:

ЧВД – чистый валовый доход, приносимый оцениваемым объектом;

- коэффициент капитализации.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).

Таблица 2.4

Расчет доходов от сдачи объектов недвижимости ЗАО "Вектор" в аренду

№	Объект недвижимости	Арендная ставка 1 кв.м.	Месячный доход от сдачи в аренду	Годовой доход от сдачи в аренду
1	Административно-хозяйственный комплекс	190р.	307 800р.	3 693 600р.
2	Цех приёма, хранения и отпуска нефтепродуктов	250р.	720 000р.	8 640 000р.
3	Цех производственный	250р.	630 000р.	7 560 000р.
4	Трубопровод	50р.	25 000р.	300 000р.
5	Газопровод среднего давления, газораспределительная система ГСГО-2	50р.	35 000р.	420 000р.
	Итого здания и сооружения		1 717 800р.	20 613 600р.
5	Земельный участок	70р.	1 330 000р.	15 960 000р.
	Итого		3 047 800р.	36 573 600р.

На основании расчетов, произведенных в таблице 2.4, планируемый валовый доход от сдачи объектов недвижимости ЗАО "Вектор" в аренду составит 36 573 600 руб. в год.

ПВД = 36 573 600 руб.

2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД):

При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%:

ПН = 36 573 600 * 10% = 3 657 360 руб.

Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит:

П = ПВД * 5% = 1 828 680 руб.

РВД = ПВД - ПН - П (2.4)

РВД = 36 573 600 - 3 657 360 – 1 828 680 = 31 087 560 руб.

3. Определим все расходы для получения ЧВД.

Эксплуатационные расходы состоят из следующих статей:

Налог на имущество (2,2%) = 15 303 200 * 2,2% = 336 670 руб.

Коммунальные платежи (3,5 руб. за 1 зданий и сооружений в месяц) =3,5*12*(1620 + 2880 + 2520)= 294 840 руб. в год.

Охрана (10 чел. с зарплатой 7,5 тыс. руб.) = 10*7500*12 = 900 000 руб.

Резервы на капитальный ремонт (1,1%) = 15 303 200 * 1,1% = 168 335 руб.

Резервы на текущий ремонт (1,1%) = 15 303 200 * 1,1% = 168 335 руб.

Таким образом, чистый валовой доход составляет:

ЧВД = РВД – Экспл. расходы = 31 087 560 – 1 868 680 = 29 219 379 руб.

4. На следующем этапе определяется ставка капитализации.

Рыночная стоимость недвижимого имущества ЗАО "Вектор", оцененная доходным подходом составит 34 375 740 руб.:

• Оценка стоимости объектов недвижимости ЗАО "Вектор" с помощью рыночного подхода:

Для расчета стоимости недвижимости рыночным методом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.5.

Таблица 2.5

Расчёт усреднённого валового рентного мультипликатора

аналог	Цена продажи аналога	:	Предполагаемый валовый доход	=	Валовый рентный мультипликатор
А	100 000 000		91 000 000		1,099
В	87 000 000		80 000 000		1,088
С	94 000 000		87 500 000		1,074

Рыночная стоимость объекта, оценённого с помощью рыночного подхода составит 28 602 158 руб.:

• Обоснование окончательной стоимости недвижимости ЗАО "Вектор":

Обоснование окончательной стоимости недвижимостизатратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:

где: α_затр, α_дох, α_рын– оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.

- так как смета застройки 1м² аналога в современных условиях нам известна более точно.

- затраты собственника могут варьироваться.

- рынок недвижимости в современных условиях очень изменчив.

Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по методу чистых активов составила 31 229 176 руб.