7. Договор купли-продажи и отчуждения в англ. Праве.

В английской правовой традиции существует значительное различие между продажей недвижимости и продажей движимого имущества. Первая требует совершения формальной и сложной процедуры, тогда как продажа движимости производится неформально и просто.

В силу договора купли-продажи земли покупатель получает бенефициарную или доверительную (beneficial или equitable) собственность на проданное имущество.

Бенефициарная собственность покупателя на купленную землю подразумевает не только юридическую возможность исполнения в натуре. Она также предполагает, что продавец обязан перед покупателем проявлять должную заботу (duty of care) в отношении имущества, и если продавец заключит договор купли-продажи с другим покупателем (и исполнит его), он должен передать первому покупателю весь доход от второй продажи.

Конструкция продажи земли в общем праве вполне четко разделяет обязательственный договор и отчуждение. Вступление в соглашение происходит на стадии формирования договора; отчуждение же производится на стадии завершения. С момента подписания и "обмена договорами" - который следует за проверкой чистоты права) и завершает стадию формирования договора - договор является юридически обязывающим. Обязательственный эффект не зависит от уплаты аванса покупатель обычно уплачивает 10% цены авансом, чтобы гарантировать надлежащее исполнение договора.

Исполнение договора оканчивается формальной стадией завершения договора в день, установленный сторонами. Завершение состоит, во-первых, в платеже остатка цены, во-вторых, во вручении формального письменного акта, в котором продавец указывает свое намерение перенести на покупателя право.

В отличие от продажи недвижимости оборот движимого имущества в английском праве лишен формальностей. Закон определяет договор купли-продажи следующим образом: "Договор купли-продажи товаров - это договор, по которому продавец передает или соглашается передать собственность на товар покупателю за денежное предоставление, именуемое ценой". Та же статья различает продажу и соглашение о продаже.

По незаконному договору купли-продажи, т.е. договору, который предполагает правонарушение или противоречит публичному порядку, несмотря на то что такой договор не подлежит судебной защите, право собственности может быть передано покупателю.

4. Заключение

Российское право в целом не признает обязательственный договор отдельной ступенью купли-продажи. По общему правилу заключение договора купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на него происходят одновременно. Это влечет неопределенность позиции сторон до момента отчуждения, так как ни одна из них не может вполне полагаться на достигнутые договоренности, которые не являются юридически обязывающими. Конструкция предварительного договора, используемая в этой ситуации, является несовершенным заменителем полноценного обязательственного договора купли-продажи. Признание последнего в контексте продажи жилых помещений стоит в повестке дальнейших реформ российского гражданского права.

Касаясь приобретения от несобственника, ГК устанавливает в ст. 302, что добросовестный приобретатель от несобственника защищен от виндикационного иска истинного собственника при условии получения владения.

При двойной продаже, т.е. отчуждения продавцом (который остался собственником после фактической передачи вещи первому покупателю) возникает проблема . Поскольку такое отчуждение в пользу второго покупателя, согласно отечественному законодательству, может быть произведено без всякого изменения владельческой позиции, результатом недобросовестного поведения продавца является конфликт между первым и вторым покупателями. Закон оказывается на стороне каждого из них, не отдавая никому приоритет, фиксируя положение и первого, и второго покупателя как исключительное, хотя оно на деле таковым не является. Действительно, первый покупатель не может стать собственником (без согласия второго покупателя), а второй покупатель не может получить вещь, пока первый покупатель не выдаст ее добровольно. Между ними образуется отношение, которое следует квалифицировать, видимо, как отношение между двумя владельцами одной и той же вещи, владельцем непосредственным и владельцем посредственным.

Права продавца, не получившего оплаты, на товар является еще одной проблемой в контексте соотношения вещного и обязательственного элементов купли-продажи. Пункты 3 и 5 ст. 488 ГК уполномочивают продавца вернуть товар, поставленный в кредит, если покупатель не уплатил цену. ГК именует этот механизм "залогом", но по сути речь идет о возврате вещи обратно в собственность продавца. Ни немецкий, ни английский закон не признает такого права за продавцом; последний, если товар поставлен и собственность перешла к покупателю, может требовать оплаты лишь как обычный кредитор.