40.Отличительные особенности рынка недвижимости

Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются специфические признаки самой недвижимости:

• уникальность и неповторимость. Даже в типовой застройке каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку.

• стационарность (неподвижность). Нельзя переправить объекты из места с низким спросом в место повыш. спр.

• длительность создания и долговечность. Жизнь недвижимости на рынке очень продолжительна.

• длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), зависящие от типа объектов и состояния рынка. Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность, а длительному — низкая ликвидность.

• требуют достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с участием физических лиц обычно требуется привлечение нотариуса.

• Как правило, объекты недвижимости значительно дороже других товаров, что повышает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

• Недвижимость — это товар, который гораздо медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Вложения в недвижимость поэтому могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции.

• Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Рынок недвижимости фактически не подвержен влиянию импорта и экспорта.

Из отмеченных особенностей недвижимости вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:

— специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

— высокий уровень транзакционных издержек при сделках с недвижимостью;

— более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

— формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей;

— арена взаимодействия спроса и предложения — не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости — совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

Рынок недвижимости сегментирован. К параметрам, определяющим сто потребительскую сегментацию, относятся:

— характер использования недвижимости (жилое, коммерческое, промышленное, сельскохозяйственное назначение);

— географическое положение (каждый район города может представлять собой отдельный рынок, в одной части — одни условия, в другой — отличные от первых);

— цена (покупатели домов стоимостью 500—600 тыс. руб. отличаются от покупателей домов ценой в 2—2,5 млн. р.);

— качество товара (офисы класса «А» могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисы класса «В», хотя оба находятся в одном районе города);

— инвестиционная мотивация;

— тип имущественных прав.

Рынок недвижимости — это узкий рынок.

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Поэтому рынок недвижимости — это относительно закрытый рынок. В краткосрочной перспективе предложение на рынке недвижимости неэластично, т.е. это рынок ограниченный.

Цена и стоимость могут различаться по величине.

На рынке недвижимости:

— спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возмож¬ности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

— число покупателей и продавцов ограничено;

— информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

— издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, регистрация и т.п.) весьма высоки;

— предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

— вхождение на рынок новых участников затруднено;

— для товаров характерна низкая ликвидность.

Главная специфическая черта рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с рынками других секторов рыночной экономики.

Имущество – материальные объекты и НМА, обладающие полезностью и стоимостью.

Недвижимое имущество = земельный участок+улучшения. Недвижимость = недвижимость+права+юридический статус объекта

Недвижимое имущество – один из видов объектов гражданских прав. К недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё то, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоизмеримого ущерба их назначению, невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты).