49.Методы расчета физического износа недвижимости, функционального и экономического устареваний

Износ – хар-ется уменьшение полезности обнедвиж, его потребительски свойств с т.з. потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Виды износа: физический, функциональный, внешний(экономический)

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием риродно-климатическихфакторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета ФИ зданий:

1. нормативный (для жилых зданий)

2. стоимостной

3. метод срока жизни

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотрасле­вого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жи­лых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле

 

,                                                 (4)

 

где – физический износ здания, %; F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %; L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановитель­ной стоимости здания; n – количество конструктивных элементов в здании.

При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

· невозможность изначально учесть по причине своей «нормативности» нетипичные условия эксплуатации объекта;

· трудоемкость применения по причине необходимой детали­зации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего из­носа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостный метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотно­шением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприя­тий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов зда­ния.

Расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведе­ние изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отме­тить обязательную детализацию и точность расчета затрат на про­ведение ремонта изношенных элементов здания

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст(рассчитывается на основе хронологического возраста/со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки/ с учетом его технического состояния, влияющего на ст-ть объекта) и срок экономической жизни(время эксплуатации здания, в течение которого объект приносит доход) несущих конструктивных элементов находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

 

,

 

где И(%) – износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на ос­нове технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

 

,

где И – износ в процентах; ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани­ро­воч­ного и(или) конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения исходя из его текущего или пред­полагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональ­ный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замеще­ния, поскольку расчет последней, согласно определению, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

 Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окру­жающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависи­мости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ря­де случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·      капитализации потерь в арендной плате;

·      сравнительных продаж (парных продаж);

·      срока экономической жизни.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся цено­вой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты пар­ной продажи отличаются друг от друга только выявленным и со­отнесенным к объекту оценки экономическим износом. 

Метод  капитализации потерь в арендной плате;

Для оп­ределения необходимых расчетных показателей (величины аренд­ных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи­рованные данные по сопоставимым аналогам. При этом ото­бранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объ­екта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать ме­тод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соот­ношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указан­ная процедура считается выполненной в процессе предваритель­ных расчетов.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. При­чиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширения транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.