5. Посвідчення договорів відчуження земельних ділянок

   Основним нормативним актом, яким регулюються земельні відносини в Україні, є Земельний кодекс України [2], прийнятий Верховною Радою в новій редакції 13 березня 1992 р. Багато питань земельної реформи регулюються також Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" [14] та Указами Президента України.

Чинним законодавством, яке регулює земельні відносини, визначений перелік угод щодо відчуження земельних ділянок, для яких встановлено нотаріальну форму посвідчення:

- придбання земельних ділянок, що перебувають у приватній власності (ст. 18 Земельного кодексу України, ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" [14]);

- відчуження земельних ділянок, переданих громадянам у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, садівництва, дачного і гаражного будівництва (ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" [14]);

- придбання громадянами у місцевих рад земельних ділянок у власність для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно (ст. 18 Земельного кодексу України);

- договори купівлі-продажу, дарування, міни, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом (Указ Президента України "Про захист прав власників земельних часток (паїв)" від 21.05.98 №332/98);

- договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогоспо-дарського призначення для здійснення підприємницької діяльності між відповідними державними адміністраціями, виконкомами, громадянами та юридичними особами України, у статутному фонді яких немає будь-якої частки майна, що перебуває в загальнодержавній власності (Указ Президента України "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12.07.95);

- договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розміщуються об'єкти нерухомого майна, у тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України (Указ Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" від 19.01.99 №32/99).

Угоди про відчуження земельних ділянок посвідчуються за їх місцем знаходження (ст. 55 Закону).

Найчастіше в нотаріальній практиці зустрічаються посвідчення угод з відчуження земельних ділянок громадянами. Тому саме ці угоди є найхарактернішими для вивчення процесу нотаріального посвідчення договорів відчуження земельних ділянок.

Зазначимо, що відповідно до чинного законодавства покупцями земельних ділянок не можуть бути іноземні громадяни та особи без громадянства (ст. 6 Земельного кодексу України).

Нотаріус, посвідчуючи угоду про відчуження земельної ділянки, повинен витребувати документ, який встановлює право власності громадянина на земельну ділянку. Згідно зі ст. 23 Земельного кодексу України таким документом є державний акт, що видається і реєструється місцевими радами народних депутатів. Державні акти мають певну форму, затверджену постановою Верховної Ради України "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею" від 13.03.92.

Громадяни набувають право власності на земельні ділянки також шляхом успадкування, купівлі-продажу, дарування, міни та ін. Документи, які свідчать про придбання земельної ділянки, необхідно подати до відповідної місцевої ради народних депутатів, де їх зареєструють і на їх підставі видадуть державний акт, який підтверджує право власності на земельну ділянку.

Другим документом, що його має витребувати нотаріус для посвідчення відчуження земельної ділянки, є довідка про грошову оцінку земельної ділянки.

Земельна ділянка продається за ціною, що встановлюється угодою сторін, але ця ціна не може бути меншою за грошову оцінку землі.

Законом України "Про плату за землю" від 19.09.96 встановлено, що для економічного регулювання земельних відносин під час укладення цивільно-правових угод, передбачених законодавством, застосовується грошова оцінка землі, яку здійснюють Державний комітет України із земельних ресурсів та його органи на місцях.

Крім того, для посвідчення угоди про відчуження земельної ділянки необхідна довідка про відсутність заборони на відчуження чи арешту земельної ділянки.

До договору купівлі-продажу, якщо продавцем є громадянин України, додається державний акт на право власності на землю.

Якщо продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відмітку на державному акті на право власності продавця на цю частину земельної ділянки. Державний акт, на підставі якого було посвідчено угоду про продаж земельної ділянки, додається до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.

При посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки громадянами у місцевої ради для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно, нотаріус повинен витребувати рішення відповідної ради з цього питання, яке є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Указом Президента України "Про продаж земельних ділянок не-сільськогосподарського призначення" від 19.01.99 № 32/99 регулюється продаж земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності. Відповідно до цього Указу здійснюється купівля-продаж земельних ділянок, на яких розміщуються об'єкти нерухомого майна, у тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані відповідно до законодавства України. Цим Указом встановлюється також спеціальний порядок продажу і регламентуються умови такого продажу.

Продавцями земель комунальної власності є відповідні місцеві ради або уповноважені ними органи. Щодо земель державної власності, то їх продавцями є районні, обласні, міські державні адміністрації, які приймають рішення про продаж земельних ділянок за попереднім узгодженням цих питань на сесіях відповідних рад народних депутатів. Покупцями таких земельних ділянок можуть бути громадяни України — суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи, яким належать об'єкти нерухомого майна, що розташовані на цих земельних ділянках.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення може бути придбана одним або кількома покупцями у спільну сумісну або часткову сумісну власність.

Посвідчуючи таку угоду, нотаріус повинен перевірити, чи входить земельна ділянка до переліку земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу. Такий перелік щорічно затверджується відповідними радами чи уповноваженими ними органами.

Підставою для укладення договору купівлі-продажу такої земельної ділянки є рішення відповідної місцевої ради чи уповноваженого нею органу місцевої державної адміністрації.

Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу є підставою для оформлення відповідного державного акта на право власності на земельну ділянку.

Право власності на придбану земельну ділянку виникає після одержання державного акта, що видається після сплати вартості придбаної земельної ділянки.