5. Квалификация сделки как договора аренды

На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.

5.1. Вывод из судебной практики:Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008

"...Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК "Красный октябрь" (заказчик) и ООО "Рекламное предприятие "Дельта" (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.

Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.

Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положенияглавы 34Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.

Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782Гражданского кодекса Российской Федерации..."

5.2. Вывод из судебной практики:Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование рекламное место в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции, является не поименованным Гражданским кодексом РФ договором, вследствие чего к нему не применяются нормы ГражданскогокодексаРФ об аренде.

Судебная практика:

ОпределениеВАС РФ от 25.07.2011 N ВАС-8890/11 по делу N А54-4187/2010-С6

"...Суды установили, что общество и администрация заключили договор от 22.08.2007 N 840/07, по условиям которого администрация передает, а общество принимает в пользование объект недвижимости (городское благоустройство) для размещения временного строения - отдельно стоящей конструкции для размещения транспарантов перетяжек, сроком с 16.09.2007 до 15.09.2008.

Общество, полагая, что спорный договор является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, считая по этой причине внесенную обществом плату неосновательным обогащением со стороны администрации, оно обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Довод заявителя о том, что договор от 22.08.2007 N 840/07 является договором, который подлежит государственной регистрации в силу статьи 651Гражданского кодекса Российской Федерации, был исследован судами и отклонен ими исходя из содержания этого договора и его существенных условий. Суды указали, что спорный договор заключен в соответствии со специальной нормой законодательства (пунктом 5 статьи 19Закона о рекламе), предусматривающей заключение такого вида договора.

Оснований для переоценки данного вывода судов у коллегии судей не имеется..."

5.3. Вывод из судебной практики:По вопросу о правовой природе договоров о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) существует две позиции судов.

Позиция 1.Договор о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами об аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 N КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802

"...Проанализировав с учетом ст. 431 ГК РФ условия оспариваемого договора от 16.10.2007 г. N 16-01 (том 2, л.д. 1 - 5) на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, заключенного между ЗАО "СК-недвижимость", которое обязалось предоставлять право на размещение терминалов в соответствующих помещениях, и ОАО АКБ "Связь-Банк", суды пришли к обоснованному выводу о том, что предметом данного договора является передача помещений, необходимых для размещения терминалов, поименованных в приложении N 4, в субаренду.

Поскольку судами установлено, что на момент заключения указанного договора ответчик, выступающий в качестве арендатора и субарендатора помещений, не обладал правом на дальнейшую передачу помещений в субаренду, вывод судов о несоответствии договора нормам ст. ст. 209, 606, 608 ГК РФ и его недействительности в силу ст. 168 ГК РФ следует признать правильным.

Довод кассационной жалобы о неправильной правовой квалификации оспариваемого договора, являющегося, по мнению ответчика, договором возмездного оказания услуг, отклоняется как не основанный на правильном применении норм материального права.

Как правильно отмечено судами, ответчик, настаивая на квалификации спорного договора как договора на оказание услуг, признаки которого определены п. 1 ст. 779 ГК РФ, не указал на юридические либо фактические основания, в силу которых ответчик правомочен предоставлять истцу право на размещение терминалов в помещениях, не принадлежащих ЗАО "СК-Недвижимость".

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление приняты на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не имеется..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 N 09АП-15190/2009-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 N 09АП-15190/2009-ГК по делу N А40-94259/08-23-802

"...Как видно из материалов дела, 16.10.2007 г. между ОАО АКБ "Связь-Банк" (Пользователь) и ЗАО "СК-Недвижимость" (Исполнитель) заключен договор N 16-01 на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, предмет которого определен сторонами следующим образом: Исполнитель предоставляет Пользователю право на возмездной основе размещать принадлежащие Пользователю терминалы по приему платежей в помещениях, принадлежащих Исполнителю на праве аренды по адресам, указанным в Приложении N 4 к договору.

В Приложении N 4 к договору стороны установили перечень мест, предоставляемых для установки терминалов.

Согласно п. 3.1 договора Пользователь обязан ежемесячно выплачивать Исполнителю вознаграждение за предоставление прав на размещение каждого терминала: 5 000 руб. - за каждый размещенный терминал, 650 руб. - компенсация Исполнителю стоимости электроэнергии, потребленной терминалами за каждый размещенный терминал.

Анализ условий указанного выше договора позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый истцом договор является договором субаренды помещений, правовое регулирование которого осуществляется правилами, установленными главой 34 ГК РФ..."

Позиция 2.Договор о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами о возмездном оказании услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.03.2010 по делу N А33-14855/2009

"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ОАО "Аэропорт Красноярск" и ООО "Вендинг" 14.04.2008 заключено соглашение N 173-08, согласно пункту 1.1 которого ООО "Вендинг" с целью улучшения сервиса обслуживания посетителей и сотрудников ОАО "Аэропорт Красноярск" производит установку сервисных аппаратов по оплате услуг сотовых операторов на оборудованных ОАО "Аэропорт Красноярск" местах, расположенных по адресу: Емельяновский район, Аэропорт "Красноярск", стр. N 48 здание авиационно-обменного пункта.

В соответствии с пунктом 3.1 соглашения ООО "Вендинг" обязуется ежемесячно оплачивать услуги ОАО "Аэропорт Красноярск" по размещению аппаратов в размере 3 500 рублей, в том числе НДС - 18% за каждый аппарат. Оплата производится по 100% предоплате до 5 числа текущего месяца.

Заключенное сторонами соглашение N 173-08 от 14.04.2008 правильно квалифицировано судом как договор возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправильной квалификации спорных отношений как отношений по оказанию услуг, а не отношений по аренде отклоняется судом кассационной инстанции.

Аренда согласно статьям 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает владение и пользование арендованным имуществом. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В данном случае ответчик не осуществлял по смыслу статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации ни владения, ни пользования каким-либо имуществом истца и не получал доходов от такого использования, а истцом была предоставлена ответчику возможность установить сервисные аппараты по оплате услуг сотовых операторов, то есть фактически были предоставлены соответствующие услуги - совершены определенные действия (дано разрешение, предоставлены места, подготовлены электрические розетки и т.п.), что согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации является предметом договора возмездного оказания услуг.

При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании ООО "Вендинг" норм права и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

5.4. Вывод из судебной практики:По вопросу о квалификации договора о предоставлении торговых мест существует три позиции судов.

Позиция 1.Договор на предоставление торговых мест может быть квалифицирован судом как договор аренды.

Примечание:По вопросу о правовом регулировании договора о предоставлении торговых мест см. также п. 9.1 материалов к ст. 779 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012

"...Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2012 иск удовлетворен частично: с предпринимателя в пользу общества взыскано 36 071 рубль 77 копеек задолженности и 13 196 рублей 88 копеек неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд исходя из условий пункта 3.2 договора признал обоснованным изменение обществом стоимости услуг по предоставлению торгового места путем направления предпринимателю соответствующих уведомлений, при этом сам договор квалифицировал как договор возмездного оказания услуг.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 26.02.2013 названные судебные акты оставил без изменения.

Суд кассационной инстанции, указав, что в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на рынке, не поименован, ссылаясь на Федеральный закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках), сделал вывод об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям положений главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса, поскольку деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством, в частности Законом о розничных рынках.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов предприниматель просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в новом составе судей.

Предприниматель полагает, что договор предоставления торгового места на рынке является смешанным договором, поэтому правоотношения сторон регулируются как нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса, так и нормами Закона о розничных рынках и Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении заявителя, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.

Суды, признавая обоснованными требования общества и взыскивая с предпринимателя задолженность по договору с учетом повышенной стоимости услуг, сделали вывод о том, что деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется только специальным законодательством, то есть Законом о розничных рынках, поэтому к спорным правоотношениям неприменимы положения главы 34 Гражданского кодекса, запрещающие изменение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год.

Между тем суды не учли, что согласно статье 1 Закона о розничных рынках данный Закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.

Статьей 2 Закона о розничных рынках установлено, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется не только этим Законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

В Ярославской области такие отношения регулируются постановлением администрации Ярославской области от 26.03.2007 N 79-а "Об утверждении документов, регулирующих организацию и деятельность розничных рынков на территории Ярославской области".

Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможности применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса.

Торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (часть 2 статьи 15 Закона о розничных рынках).

Пунктом 8 статьи 3 Закона о розничных рынках определено, что торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.

Следовательно, предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному статьей 606 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорном договоре имеются номер торгового места, общая площадь, а также указание на нахождение торгового места в зоне "Торговое место, оборудованное за счет пользователя" на территории рынка.

При таких обстоятельствах спорный договор регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса, что не противоречит статье 2 Закона о розничных рынках.

При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Позиция 2.Договор о предоставлении торговых мест является договором возмездного оказания услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2010 N Ф10-5949/09 по делу N А14-3407/2009/81/32

"...Судом апелляционной инстанции установлено, что 21.11.2008 между МУП г. Воронежа "Рынок Южный" и предпринимателем Бекетовым Н.А. заключен договор N 328 о предоставлении торгового места N 78 площадью 100 кв. м для организации торговли (размещения киоска, павильона, палатки и т.д.) на рынке по адресу: г. Воронеж, ул. Чебышева, 9 ("Машмет") на срок до 01.01.2009. Плата за предоставляемые услуги по использованию торгового места составляет 17 300 руб.

Поскольку обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту, за ноябрь и декабрь 2008 года ответчик не исполнил, истец в адрес ответчика направил уведомление исх. N 96 от 10.03.2009 с требованием погасить задолженность в сумме 12 900 руб. и уплате 1 339 руб. 02 коп. пени по договорам о предоставлении торгового места N 310 от 01.10.2008, N 328 от 19.11.2008.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с ответчика основного долга, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. ст. 779, 781 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре.

Поскольку наличие задолженности предпринимателя перед предприятием по договору N 328 от 21.11.2008 в сумме 5 733 руб. за предоставление торгового места за ноябрь и декабрь 2008 года подтверждено материалами дела и ответчиком документально не оспорено, апелляционный суд обоснованно взыскал вышеназванную сумму в пользу истца.

Таким образом, с учетом изложенного, кассационная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется..."

Позиция 3.Договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ.

Примечание:Занимая указанную позицию, суды применяют к договору о предоставлении торговых мест положения Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2011 по делу N А70-5210/2010

"...Из материалов дела следует, что между ТМУП "Рынок" (управляющая рынком компания) и индивидуальным предпринимателем Л.А. Виндилович (арендатор) заключен договор о предоставлении торгового места от 13.07.2007 N к.11, согласно которому управляющая рынком компания передает арендатору во временное пользование контейнер N 11, площадью 5 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Договором установлен срок внесения платежей, при этом порядок осуществления платежей не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.

В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).

С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным..."

5.5. Вывод из судебной практики:Предоставление имущества в пользование по гарантийному письму квалифицируется судами как внедоговорные отношения по аренде.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Московского округа от 10.03.2009 N КГ-А40/773-09

"...Как следует из материалов дела, истец в соответствии с гарантийным письмом ответчика от 03.11.2007 г. предоставил последнему оборудование для съемки концерта памяти К. Кулиева "Мир и радость вам, живущие" в Государственном Кремлевском Дворце.

Из содержания данного письма усматривается, что ответчик просил предоставить оборудование ПТС ТВЦ-4 для съемок концерта и гарантировал оплату за аренду данного оборудования (размер оплаты в письме не оговорен).

Факт использования оборудования истца при съемке концерта ответчиком не оспаривается.

Истцом был выставлен ответчику счет от 12.11.2007 г. N 1351 на сумму 118 315 руб. 62 коп. за использование оборудования.

Как правильно установили суды обеих инстанций, между сторонами фактически сложились внедоговорные отношения проката имущества, регулируемые параграфом 2 главы 34ГК РФ..."

5.6. Вывод из судебной практики:Если по договору на хранение передается имущество с правом его эксплуатации хранителем за плату, то такой договор квалифицируется как договор аренды и к нему применяются нормыгл. 34ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А75-7449/2009

"...Как следует из материалов, между сторонами заключен договор хранения от 01.04.2009 N 2, в соответствии с которым ООО "ЖЭУ Советский" (хранитель) обязался хранить имущество, переданное МУП "ЖКХ Советский" (поклажедатель), в целях обеспечения его сохранности и поддержания передаваемого имущества в рабочем состоянии, позволяющее использовать его в целях, для которых оно предназначено, и возвратить это имущество в сохранности.

В соответствии с пунктом 2.1 договора ООО "ЖЭУ Советский" обязалось принять имущество на хранение с момента подписания акта приема-передачи; осуществлять эксплуатацию переданного на хранение имущества в соответствии с его назначением, соблюдая при этом принятые при эксплуатации такого рода имущества правила разумности и бережливости.

Пунктом 5.2 договора определено, что за использование переданного имущества ООО "ЖЭУ Советский" обязано ежемесячно до 10 числа месяца следующего за отчетным перечислять на расчетный счет поклажедателя сумму в размере 150 000 руб. без НДС.

Судебные инстанции, основываясь на положениях статей 309,310,614Гражданского кодекса Российской Федерации, признали доказанным факт неисполнения ООО "ЖЭУ Советский" обязанности по оплате за пользование имуществом.

При этом судебные инстанции, проанализировав условия договора от 01.04.2009 N 2, пришли к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является договором аренды, поскольку содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

Выводы судебных инстанций соответствуют доказательствам по делу, основаны на правильном применении норм действующего законодательства..."

5.7. Вывод из судебной практики:Договор аренды квалифицируется как договор хранения, если арендодатель обязался обеспечить сохранность имущества арендатора. Соответственно, в данном случае применяются нормы о хранении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2006 N А58-2317/04-Ф02-2074/06-С2 по делу N А58-2317/04

"...Как следует из материалов дела, ответчик (арендатор) владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 529,8 кв. м по адресу: п. Зырянка, ул. Победы, на основании договора долгосрочной аренды от 18.09.2003, заключенного им с арендодателем - Министерством имущественных отношений РС(Я). Помещение передано для использования его под стоянку автомобилей.

Пунктом 1.3 указанных договоров предусмотрено, что арендодатель несет полную ответственность за сохранность вверенного автомобиля.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что заключенные между сторонами договоры фактически являются договорами хранения, согласно которым ответчик обязался не только предоставить истцу место в гараже, но и обеспечить сохранность автомобиля во время стоянки (пункт 1.3). К спорным правоотношениям следует применять положения главы 47 Гражданского кодекса РФ о хранении.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает правильными указанные выводы суда..."

5.8. Вывод из судебной практики:Если по договору хранения сумма оплаты зависит от площади используемого помещения, то такой договор признается договором аренды и нормы о хранении к нему не применяются.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2009 по делу N А13-1664/2007

"...Как следует из материалов дела, 22.03.2006 между ЗАО "ТД "Северсталь-Инвест" (поклажедатель) и ООО "ПКФ "Беллона" (хранитель) заключен договор хранения N 222-01/8-17-06, в соответствии с которым хранитель принял на себя обязательства на условиях, установленных настоящим договором, за вознаграждение принимать и хранить передаваемые ему поклажедателем товары (металлопродукцию) и возвращать их в сохранности по первому требованию поклажедателя.

Кассационный суд считает, что при установлении правовой природы заключенного между сторонами спора договора от 22.03.2006 N 222-01/8-17-06 суды правомерно исходили из того, что указанный договор в первую очередь относится к договору аренды.

Как видно из пункта 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006), за оказываемые по договору услуги поклажедатель уплачивает хранителю вознаграждение безналичным расчетом в размере 450 руб. за 1 кв. метр арендуемой площадки. Общая арендуемая площадь составляет 1000 кв. метров. В обозначенную сумму входят: приемка, разгрузка, перемещение металлопроката внутри арендуемой площадки, сортировка, хранение, отгрузка металлопроката.

Применяя к указанному пункту договора положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу которых в случае неясности договора буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что стоимость указанного объема работ и размер вознаграждения хранителя за само хранение товаров рассчитывались исходя из затрат хранителя на 1 кв. метр площади, арендуемой в здании склада, расположенного в доме 9 по улице Полушкина Роща в городе Ярославле (пункт 2.1.2 договора).

Иными словами, обязанность ЗАО "ТД "Северсталь-Инвест" по оплате предъявленных ко взысканию сумм складывалась здесь из отношений не по хранению того или иного конкретного количества товара и занимаемой этим количеством площади, а по аренде площадей для хранения металлопродукции..."

5.9. Вывод из судебной практики:Если по договору хранения передается оборудование связи для хранения на определенном земельном участке и впоследствии поклажедателю выдано разрешение на эксплуатацию этого оборудования по адресу земельного участка, то такой договор является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта связи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А33-9774/2009

"...Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Красноярский аграрный техникум" (далее - техникум), к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы", в лице филиала в Красноярском крае (далее - ОАО "Мобильные ТелеСистемы") о признании недействительным в силу ничтожности договора хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, о применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО "Мобильные ТелеСистемы" освободить земельный участок с кадастровым номером: 24:50:0100258:0078 (адрес ориентира: г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А") путем демонтажа оборудования, указанного в приложении N 2 к договору хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, в месте, обозначенном на схеме, являющейся приложением N 3 к договору хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008.

Заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о фактическом наличии между сторонами арендных отношений. При этом заявитель, ссылаясь на параграфы 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и информационное письмо Федерального Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указывает на отсутствие исключительного пользования ответчиком части земельного участка техникума.

Кроме того, ОАО "Мобильные ТелеСистемы" ссылается на неприменение судом апелляционной инстанции положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих обязанность письменного оформления передачи объекта аренды, а также указывает на отсутствие акта приема-передачи объекта в аренду.

01.06.2008 между техникумом (хранитель) и ОАО "Мобильные ТелеСистемы" (поклажедатель) заключен договор N 0802-268 хранения оборудования (т. 1, л.д. 17 - 19). Согласно пункту 1.1 указанного договора поклажедатель передает, а хранитель за вознаграждение принимает на хранение контейнер с оборудованием базовой станции сотовой связи и антенную опору с антенно-фидерными устройствами (перечень оборудования содержится в приложении N 2 к настоящему договору) на период действия настоящего договора. Передаваемое на хранение оборудование размещается на территории ФГОУ СПО "Красноярский аграрный техникум" по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А".

Согласно пункту 1.3 договора хранитель обязуется организовать и обеспечить хранение, содержание вышеуказанного оборудования на земельном участке (территория для размещения оборудования), расположенном на территории ФГОУ СПО "Красноярский аграрный техникум" по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А", а поклажедатель в порядке и в объеме, предусмотренном настоящим договором, обязуется возмещать хранителю расходы, связанные с хранением и оказанием соответствующих услуг.

Федеральной службой по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы", выдано разрешение от 05.03.2009 со сроком действия до 04.03.2019 на использование радиочастот или радиочастотных каналов оборудования, размещенного, в том числе, по адресу: г. Красноярск, ул. Спартаковцев, д. 90 "А".

Оценивая в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, и проанализировав содержание договора хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу о притворности данной сделки, поскольку фактически по данному договору ответчику передан для использования в предпринимательских целях земельный участок, находящийся у техникума на праве постоянного (бессрочного) пользования и о заключении сторонами фактически сделки по аренде земельного участка, поскольку волеизъявление сторон направлено именно на передачу земельного участка в аренду ответчику под размещение оборудования базовой станции сотовой связи, а не на передачу указанного оборудования на хранение..."

5.10. Вывод из судебной практики:Договор о предоставлении во временное владение и пользование рабочих мест в определенном нежилом помещении является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды данного помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2010 по делу N А56-31708/2009

"...Как следует из материалов дела, 22.12.2008 ответчики заключили договор N 441, в соответствии с которым Завод предоставил, а Общество приняло во временное владение и пользование 7 рабочих мест, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления деятельности, связанной с производством изделий из бетона. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 54 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 378,8 кв. м.

Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу Обществу во временное владение и пользование указанного в договоре помещения и заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 22.12.2008 N 441 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным..."

5.11. Вывод из судебной практики:Договор простого товарищества, условия которого направлены на возмездное удовлетворение сторонами собственных интересов, признается притворной сделкой.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 11774/10 по делу N А57-24457/09

"...Как установлено судами, 20.04.2004 между фондом и Саратовским областным отделением Российской транспортной инспекции заключен договор простого товарищества, по условиям которого стороны договорились объединить усилия и совместно действовать в целях поддержания материально-технического состояния двухэтажного здания гаража, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Пугачева Е.И., 191А, в пригодном для эксплуатации состоянии.

Согласно пункту 1.2 договора стороны вносят в совместную деятельность вклады, оцененные как равные по стоимости: управление автодорожного надзора - здание гаража, являющееся федеральной собственностью, а фонд - денежные средства, необходимые для осуществления капитального и текущего ремонта здания гаража и поддержания его в состоянии, пригодном для эксплуатации, а также производит оплату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией здания, предоставляет два подъемника и сварочное оборудование. Кроме того, фонд осуществляет своими силами ремонт легковых служебных автомобилей, принадлежащих управлению автодорожного надзора.

По акту приема-передачи от 01.07.2004 здание гаража передано фонду во временное пользование.

Заключенный фондом и управлением автодорожного надзора договор был поименован ими как договор простого товарищества.

Между тем спорным договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон. При этом обязательства сторон по договору носят возмездный характер, то есть направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

При изложенных условиях спорного договора и отсутствии по делу доказательств, подтверждающих волю его участников совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели, данную сделку следует считать прикрывающей собой арендные отношения сторон, а следовательно, ничтожной сделкой. Вместе с тем, так как упомянутый договор не прошел предусмотренную пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса государственную регистрацию, его следует считать незаключенным.

Указанные обстоятельства не были приняты во внимание судами при рассмотрении требований как о расторжении договора, так и о взыскании заявленной суммы.

Заявленные по делу требования подлежат рассмотрению с учетом изложенного по квалификации возникших между сторонами отношений, а также названных норм материального права..."

5.12. Вывод из судебной практики:Если договором предусмотрена передача имущества во временное владение и пользование, но вместо арендной платы установлено условие об уплате выкупной цены, то данный договор является договором аренды, а не договором купли-продажи с отсрочкой платежа.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.08.2002 N Ф09-1844/02-ГК по делу N 36/Г-12775/ВЕГ

"...Во исполнение договора ответчиком по накладной N 58 от 10.01.2000 торговый павильон был передан истцу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что фактически сторонами заключен договор купли-продажи с оплатой товара в рассрочку, поскольку в договоре отсутствует условие об арендной плате и вместо него предусмотрен порядок выплаты общей стоимости павильона.

Данный вывод суда нельзя признать обоснованным.

Согласно ст. 606 ГК РФ, основными признаками договора аренды является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.

Из материалов дела видно, что сторонами предмет договора определен как передача имущества во временное владение и пользование, что в соответствии со ст. 606 ГК РФ является предметом договора аренды.

Условие об арендной плате, в силу ст. 432, 614 ГК РФ, не является существенным для договоров данного вида.

При таких обстоятельствах судом первой и апелляционной инстанций дана ненадлежащая квалификация фактических взаимоотношений сторон и неправильно применены нормы ст. 454, 489 ГК РФ, в связи с чем решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Башкортостан подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение..."

5.13. Вывод из судебной практики:Договор о передаче за плату в пользование железнодорожных путей необщего пользования признается судом договором аренды, а не возмездного оказания транспортных услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2009 N Ф04-5196/2009(13506-А46-43) по делу N А46-2790/2009

"...Из материалов дела следует, что между ЗАО "Мясокомбинат "Называевский" (Владелец) и ООО "Комсельхоззаготтранс" (Арендатор) был заключен договор от 10.01.2008 (л.д. 10), предметом которого явилась передача в пользование Арендатору принадлежащих Владельцу подъездных путей необщего пользования.

Оплата за оказанную услугу производилась за каждый пройденный по тупику вагон или платформу в адрес ООО "Комсельхоззаготтранс".

Исходя из исследования данного вида договора, арбитражные суды пришли к выводу о том, что по вышеуказанному договору заявителем фактически оказываются транспортные услуги в виде передачи в пользование подъездного пути необщего пользования.

Вместе с тем, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее.

Согласно разъяснениям Министерства транспорта Российской Федерации от 29.02.2003 N БН-5/776-Ш и Минэкономразвития России от 03.07.2003 N 05-635 под "транспортными услугами" следует понимать комплекс операций, необходимых для доставки грузов, в том числе услуги, связанные с перевозкой, разгрузкой, обработкой, хранением, пользованием подъездным путем и др.

Из вышеизложенного следует, что вышеуказанный договор аренды (пользование) подъездными путями ООО "Комсельхоззаготтранс", принадлежащих ЗАО "Мясокомбинат Называевский" не содержит указание на оказание транспортной услуги, которые должен совершить Владелец данных подъездных путей для доставки груза в адрес Арендатора.

Напротив, из условий вышеуказанного договора следует, что все расходы по содержанию и поддержанию технического состояния арендованного подъездного пути осуществляются силами и за счет средств Арендатора, что свидетельствует о временном владении и пользовании данным имуществом ООО "Комсельхоззаготтранс".

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды..."

5.14. Вывод из судебной практики:Договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Уральского округа от 27.09.2004 N Ф09-3146/04-ГК по делу N А76-19544/03

"...Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в иске, правомерно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, Главой г. Челябинска было издано постановление от 07.09.2000 N 1243-п "О резервировании земельного участка из земель природоохранного назначения для разработки проекта застройки территории по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе для ООО "Заречный рынок".

На основании указанного постановления между ответчиками подписано соглашение от 15.01.2001, согласно которому для выполнения программы г. Челябинска "О расселении ветхо-аварийного жилья и застройки городского ядра" Администрация г. Челябинска выделила ООО "Заречный рынок" для проектирования комплексной застройки земельный участок, расположенный в границах ул. Полковая, Свердловский проспект, ул. Бр. Кашириных, ул. Краснознаменная в Калининском районе г. Челябинска, площадью 8,5923 га, в том числе земельные участки, находящиеся под существующими застройками (пункты 1.1, 1.3 соглашения).

Из анализа текста соглашения от 15.01.2001 следует, что оно не может быть квалифицировано как договор аренды (ст. 606ГК РФ), поскольку направлено не на предоставление арендатору имущества (земельного участка) за плату во временное владение и пользование, а на его резервирование для проектирования комплексной застройки. В связи с тем, что оспариваемое соглашение не является договором аренды земельного участка, оно не подлежало государственной регистрации. Поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы истца о незаключенности оспариваемого соглашения и правомерно отказал в иске..."

5.15. Вывод из судебной практики:Соглашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесения платы за пользование имуществом, квалифицируется как договор безвозмездного пользования.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Уральского округа от 07.02.2006 N Ф09-99/06-С6 по делу N А07-10350/05

"...В соответствии со ст. 606Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания договора с учетом первоначальных расчетов, утвержденных 13.01.2003, следует, что ИФНС России по Октябрьскому району г. Уфы от оплаты за пользование помещением была освобождена.

Соответственно, заключенный между сторонами договор не может быть квалифицирован как договор аренды (гл. 34Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку в нем отсутствует предусмотренныйст. 606Гражданского кодекса Российской Федерации признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество.

При таких обстоятельствах, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования нежилыми помещениями, суд апелляционной инстанции правильно установил, что между сторонами фактически возникли правоотношения из договора безвозмездного пользования имуществом, порядок заключения которого регулируется гл. 36Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды между сторонами заключен не был, то оснований для взыскания с ИФНС России по Октябрьскому району г. Уфы задолженности по арендной плате у судов не имелось..."

5.16. Вывод из судебной практики:Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с целью проживания арендатора с правом выкупа данного имущества, заключенный на срок более пяти лет и предусматривающий выплату арендатором арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения.

Примечание:По вопросу о необходимости государственной регистрации указанного договора см. п. 26.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2015 по делу N А35-4341/2014

"...Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ЗАО "Сейм-Агро" (арендодатель) и Шагаевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды помещения (с правом последующего выкупа) N 3 объекта недвижимого имущества - квартиры общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8б, кв. 131, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартиру) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком с 18.03.2014 по 18.03.2024.

ЗАО "Сейм-Агро" 04.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 18.03.2014 N 3.

21.04.2014 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация на срок до 21.05.2014 в связи с возникшими у регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.

Сообщением от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 Управление отказало ЗАО "Сейм-Агро" в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, в связи с тем что представленный на государственную регистрацию договор аренды, в силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договором найма жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно пункту 3 спорного договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 2500000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца начиная со дня заключения Сторонами договора Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25000 руб., из которых 20000 руб. - платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. - арендная плата за пользование квартирой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда".

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).

При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен..."