9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 n 159-фз

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.

На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?

Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

9.1. Вывод из судебной практики:Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован, то в срок непрерывного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается период с начала пользования имуществом по договору до госрегистрации договора.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2011 по делу N А48-2072/2010

"...8 февраля 2007 года между Управлением и Предпринимателем были заключены следующие договоры аренды: N 02173 на нежилое муниципальное помещение N 42 площадью 282,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011; N 02174 на нежилое муниципальное помещение N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, государственная регистрация которых прошла 5 ноября 2009 года.

Управление в письме от 05.03.2010 N 616/615 отказало Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, согласившись на то, что договоры от 08.02.2007 N 02173 и от 08.02.2007 N 02174 прошли государственную регистрацию 05.11.2009, то есть после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Посчитав такой отказ незаконным, Предприниматель оспорил его в суде.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд правомерно исходил из следующего.

Из содержания ст. 3 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу с 05.08.2008 Закона N 159-ФЗ.

Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2 и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Поскольку Предприниматель в соответствии с договорами аренды N 02173 и N 02174 пользовался спорными помещениями с 01.01.2007 по 05.08.2008, то есть меньше двух лет, определенных пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то он не обладает преимущественным правом на приобретение нежилых помещений N 42 площадью 282,6 кв. м и N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 94.

На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судами первой и апелляционной инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права..."

9.2. Вывод из судебной практики:Временное владение и пользование арендованным имуществом при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды и заключением другого (при отсутствии возражений со стороны арендодателя) для целей его дальнейшего выкупа может быть признано непрерывным, если арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134

"...6. Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Примечание:В приведенном ниже Постановлении суд отклонил довод о непрерывности владения имуществом, поскольку промежуток времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего был значительным и арендатор не пользовался в этот период имуществом, а также не вносил арендную плату.

Определение ВАС РФ от 06.10.2010 N ВАС-12815/10 по делу N А32-39118/2009-15/541

"...Посчитав, что в силу положений Закона N 159-ФЗ общество "Калинка" приобрело преимущественное право на приобретение спорного имущества в собственность, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Оценивая довод заявителя о непрерывности владения имуществом, суд исходил из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, и пришел к выводу о том, что промежуток времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего, равный 3 - 4 месяцам, нельзя признать незначительным.

Установив, что в течение указанных промежутков времени арендатор не владел и не пользовался помещениями, а также не производил за их пользование оплату, суд пришел к выводу о несоблюдении условия о непрерывном временном владении и пользовании обществом спорным помещением в течение двух и более лет, установленного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отсутствии у заявителя права на выкуп спорного имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отказал в удовлетворении заявления.

...в передаче дела N А32-39118/2009-15/541 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.05.2010 по тому же делу отказать..."

Восточно-Сибирский округ

Примечание:В приведенном ниже Постановлении суд указал, что владение имуществом не может считаться непрерывным, если в промежуток между прекращением одного договора аренды и заключением следующего оно было передано в аренду другому лицу, даже если учредителем и генеральным директором нового арендатора являлся предыдущий арендатор.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2010 по делу N А19-7019/10

"...Как следует из материалов дела, 27.02.2010 в администрацию г. Иркутска обратилась индивидуальный предприниматель Жамбалдоржиева Т.Д. с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 85,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, Б. Рябикова, д. 42.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ и с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Между тем материалами дела подтверждается, что нежилое помещение не находилось непрерывно во владении и пользовании у индивидуального предпринимателя, а выбывало из ее владения и возвращалось администрации г. Иркутска. Данное подтверждается передаточными актами от 27.06.2006 (помещение предпринимателем возвращено администрации), от 01.10.2006 (помещение администрацией передано предпринимателю).

В промежуток времени с 30.06.2006 по 01.10.2006 между прекращением одного договора аренды нежилого помещения (от 17.10.2005 N 4755) и заключением последующего договора аренды (от 26.09.2006 N 7486) спорное нежилое помещение было арендовано ООО "Амритта".

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что заключение договора аренды с ООО "Амритта" носило формальный характер, также не может быть учтена судом кассационной инстанции.

Апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что не имеет правового значения то обстоятельство, что учредителем и генеральным директором общества являлась Жамбалдоржиева Т.Д.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Западно-Сибирский округ

Примечание:В приведенном ниже Постановлении суд указал на длительное отсутствие договорных отношений между сторонами в период после прекращения одного договора аренды и до заключения нового и на основании этого пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.06.2011 по делу N А70-9892/2010

"...Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 02.12.2005 N 12520510 прекратился 10.11.2006 и не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Следующий договор аренды был заключен только 29.07.2008 со сроком действия с 28.04.2008, следовательно, в период с 11.11.2006 по 27.04.2008 между сторонами не существовало договорных отношений по аренде нежилого помещения, указанный промежуток времени является продолжительным.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что Кучкаровой Ш.И. не соблюдены требования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем она не имеет преимущественного права приобретения в собственность нежилого помещения площадью 70,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 1.

Отсутствие письменного требования арендодателя о возвращении помещения и то обстоятельство, что Департамент не осуществлял действий по принудительному выселению предпринимателя из спорного нежилого помещения, не является доказательством возобновления договора аренды на неопределенный срок..."

9.3. Вывод из судебной практики:Если через четыре месяца после прекращения договора аренды стороны заключили новый договор, распространив его действие на два месяца ранее заключения договора, то временной промежуток между двумя договорами признается незначительным для определения непрерывности владения и пользования арендованным имуществом в целях его дальнейшего выкупа.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КА-А41/7137-11 по делу N А41-16544/10

"...Поскольку факт передачи и пользования заявителем нежилым помещением расположенным по адресу: г. Павловский Посад, пер. Кирова, д. 7, литера А, с 2006 года подтверждается договорами аренды указанного нежилого помещения и не оспаривается сторонами, а также принимая во внимание, что договоры от 30 мая 2006 года N 129-06/6, от 02 марта 2007 года N 47-07/6 не требовали государственной регистрации, поскольку были заключены на срок менее одного года и договор от 28 декабря 2007 года N 20-08/6 зарегистрирован в установленном порядке, суды правильно посчитали, что заявитель на момент вступления в силу Закона фактически владел и пользовался помещением на основании договоров аренды более двух лет.

В связи с этим у ООО "Акватон" имеется преимущественное право на приобретение нежилого помещения площадью 92,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Павловский Посад, пер. Кирова, д. 7. О намерении воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение нежилого помещения ООО "Акватон" сообщило письмом от 14.12.2009.

Довод ответчика об отсутствии непрерывности владения заявителем спорным помещением на праве аренды, со ссылкой на то, что договор аренды от 30 мая 2006 года N 129-06/6 расторгнут с 01 ноября 2006 года, что подтверждается актом о расторжении названного договора, несостоятелен и правомерно отклонен судами, поскольку 02 марта 2007 года между Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Акватон" (арендатор) заключен новый договор аренды спорного нежилого помещения N 47-07/6, согласно пункту 2.1 которого срок аренды установлен с 01 января 2007 года по 30 декабря 2007 года.

Пунктом 6 Информационного письма разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Как правильно установили суды, спорное имущество фактически не выбывало из пользования заявителя, акт возврата нежилого помещения был составлен по инициативе ответчика. Отсутствие возражений арендодателя на продолжение арендных отношений подтверждается также последующим заключением договора аренды через незначительный промежуток времени.

Таким образом на момент обращения ООО "Акватон" в Администрацию Павлово-Посадского муниципального района Московской области с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения от 14 декабря 2009 года, названное имущество находилось в фактическом пользовании и владении заявителя более двух лет. Доказательства обратного не представлено..."

9.4. Вывод из судебной практики:При реализации новым арендатором права на приобретение имущества согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в непрерывный срок владения и (или) пользования имуществом включается также срок владения и (или) пользования имуществом прежним арендатором, если переход права аренды основывался на правопреемстве, а прежний арендатор на момент владения (или) пользования имуществом соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134

"...7. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу..."

9.5. Вывод из судебной практики:Для целей выкупа арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в срок временного арендного пользования помещениями одним лицом не включается период, когда этими помещениями пользовалось иное лицо, за исключением случаев правопреемства.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 18149/10 по делу N А07-5712/2010

"...Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - комитет) и индивидуальным предпринимателем Гайсиной Е.А. был заключен договор от 24.07.2006 N 7804.1 о передаче в аренду без права выкупа нежилых помещений общей площадью 251,9 кв. метра, находящихся в здании по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Левитана, 7 (далее - спорные помещения, арендуемое недвижимое имущество), для использования под торговлю. Этот договор заключался на период с 20.12.2005 по 20.12.2008 и был зарегистрирован 26.12.2006, но по соглашению сторон расторгнут с 01.03.2007.

Решением комитета от 19.10.2007 N 1307-ОНФ спорные помещения были предоставлены в аренду сроком на три года, начиная с 01.03.2007, другому лицу - обществу с ограниченной ответственностью "Роза" (далее - общество "Роза", общество), одним из учредителей которого является Гайсина Е.А. На основании данного решения комитета с обществом был заключен договор от 23.10.2007 N 21812 о передаче в аренду спорных помещений с распространением его условий на период с 01.03.2007 по 01.03.2010. Договор зарегистрирован 02.11.2007.

В ответ на обращение общества "Роза" в администрацию города Уфы с письмом от 17.12.2009 N 307 о выкупе арендуемого недвижимого имущества комитет письмом от 23.03.2010 N КС 4829 сообщил обществу о том, что оно арендует спорные помещения менее двух лет на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ; Закон), и на этом основании отказал в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества.

Не согласившись с указанным решением, общество "Роза" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконными действий комитета, выразившихся в отказе в реализации преимущественного права общества на приватизацию арендуемого недвижимого имущества.

Вывод судов трех инстанций о том, что отказ комитета в предоставлении обществу "Роза" преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества является правомерным, основан на установленных по делу обстоятельствах и нормах законодательства.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении указанных в этой законодательной норме условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

На дату (05.08.2008) вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании общества "Роза" по договору аренды от 23.10.2007 N 21812 менее двух лет.

В ходе рассмотрения дела суды не установили наличия универсального либо сингулярного правопреемства (перенайма недвижимого имущества) между индивидуальным предпринимателем Гайсиной Е.А. (прежним арендатором) и обществом "Роза" (новым арендатором).

Из Устава общества "Роза" (с учетом изменений, внесенных в Устав 04.07.2007) следует, что учредителями названного общества являются Штанько Г.А. с долей 99,916 процента уставного капитала, Гайсина Т.П. и Гайсина Е.А. с долями по 0,042 процента уставного капитала.

Предприниматель Гайсина Е.А. - прежний арендатор - в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с согласия арендодателя по договору аренды от 24.07.2006 N 7804.1 до его расторжения не передала свои права и обязанности по этому договору обществу "Роза", следовательно, перенаем арендованного имущества не состоялся.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ), по расторгнутому договору передача прав и обязанностей не происходит.

Таким образом, при отсутствии универсального и сингулярного правопреемства (перенайма недвижимого имущества) в срок временного арендного пользования спорными помещениями обществом "Роза" не подлежал включению срок временного арендного пользования этими же помещениями предпринимателем Гайсиной Е.А.

Суды обоснованно признали, что общество "Роза" на день вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендовало недвижимое имущество менее двух лет и не имело предоставленного этим Законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения..."