68. Понятие и признаки договора найма (аренды)
Понятие договора найма (аренды).
По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Характеристика найма (аренды).
-
По договору найма наймодатель передает или обязу ется передать нанимателю имущество. Согласно ст. 760 ГК предметом договора найма может быть индивидуально определенная вещь и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Однако законодательство не ограничивается возмож ностью передачи в наем только вещей: ч. 2 ст. 760 ГК по зволяет передавать в наем и имущественные права.
-
По общим положениям ГК наймодателями и нанима телями могут быть любые юридические и физические лица, в том числе субъекты предпринимательской деятельности. Статья 761 ГК предоставляет право на передачу имущества в наем собственнику вещи или лицу, которому принадлежат имущественные права; наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма.
Но для некоторых разновидностей найма законодательством предусмотрены определенные особенности в субъектном составе договора. В частности, согласно ст. 787 ГК наймодателем в договоре проката может быть лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по передаче вещей в наем, т. е. субъект предпринимательской деятельности.
3. Имущество, которое является предметом найма, пе редается в пользование. В соответствии со ст. 773 ГК нани матель обязан пользоваться вещью применительно к ее назначению и в соответствии с условиями договора. Если наниматель использует вещь, переданную ему в наем, не по
145
назначению
или с нарушением условий договора найма,
наймодатель
имеет право требовать расторжения
договора и
возмещения убытков.
Наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в наем, только с согласия наймодателя.
4. Имущество, являющееся предметом найма, предос тавляется на определенный срок, установленный догово ром. Это означает, что наниматель после прекращения до говора найма обязан возвратить имущество. ГК также предусматривает заключение договора найма на неопреде ленный срок. В этом случае каждая из сторон договора найма может отказаться от договора в любое время, пись менно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за 3 месяца. Договором или законом может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора найма, заклю ченного на неопределенный срок.
Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором (ст. 764 ГК).
-
Договор найма имеет платный характер, что преду сматривает выплату нанимателем определенной денежной суммы (или эквивалента в натуральной форме) за пользова ние имуществом. По общим положениям ст. 762 ГК размер и форма такой оплаты устанавливается договором и законо дательством не ограничивается. Специфика предусмотрена, в частности, в отношении государственного и коммуналь ного имущества, о чем речь пойдет ниже. Также ГК преду сматривает возможность безвозмездного пользования иму ществом (гл. 60), которое оформляется договором ссуды, с ограничениями возможностей юридического лица, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, на пе редачу имущества в безвозмездное пользование лицу, кото рое является его учредителем, участником, руководителем, членом его органа управления или контроля (ст. 829 ГК).
-
Форма договора найма зависит от его разновидно сти.
Так, договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально (ст. 14 Закона Украины от 6 октября 1998 г. «Об аренде земли» (в редакции Закона от 2 октября
146
2003 г.); договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме, а договор, заключенный сроком на три года и более, подлежит нотариальному удостоверению (ст. 793 ГК); договор ссуды вещи бытового назначения между физическими лицами вообще может заключаться устно (ст. 828 ГК). Если законодательством нормативно не установлена форма конкретной разновидности договора найма, следует руководствоваться общими положениями гл. 53 ГК.