4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.

Объекты всех трех выделенных нами групп недвижимого имущества могут быть, как привязанными к земле и неподвижными, так и очень даже подвижными. Но юридически они всегда приписаны, «привязаны» к какому-то строго определенному месту. А из этого следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать юридическую неперемещаемость вещи (или неперемещаемость юридической сущности вещи). Это следует из обязательности государственной регистрации самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме «привязывающей» эту вещь к неподвижной (географической) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, с индивидуализацией вещи описанием ее важнейших («родовых») признаков. Однако очевидно, что этот критерий является следствием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности.

Недвижимое имущество, недвижимые вещи, недвижимость – вещи как объекты гражданских прав, обладающие общим признаком юридической неперемещаемости вещи (неперемещаемости юридической сущности вещи), который является следствием особой важности этих вещей для обеспечения удовлетворения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности.

5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.

Исходя из определения недвижимой вещи – основное ее отличие от всех остальных вещей - особое предназначение, особая значимость для человека, для удовлетворения его потребностей.

Причем это назначение вещи определяется не абстрактной (потенциальной) полезностью этой вещи для человека и общества вообще, а полезностью для конкретного человека и конкретной общности людей, имеющих соответствующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения под недвижимым имуществом следует понимать и материальный объект (материальная (физическая) сущность недвижимого имущества) и совокупность имущественных прав и обременений на данный объект недвижимости (имущественная (юридическая) сущность недвижимого имущества).

В этой связи следует особо выделить права основных пользователей объекта недвижимости: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, постоянного пользования.

По отношению к ним права всего общества и «сторонних» (не основных) правообладателей – сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое, относящееся к этому объекту, - выступают как обременения. Наличие таких обременений означает, что при анализе назначения вещи необходимо учитывать интересы всех субъектов права по отношению к объекту недвижимости.

Евгений Сергеевич Озеров обращает внимание на то, что в англоязычной литературе существует важное для целей управления разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий, касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости.

Учитывая, что и Гражданский Кодекс разделяет понятия имущества (вещи) и имущественного (вещного) права, предлагаем наиболее широкое понятие «недвижимость» в контексте важных для проблемы управления отношений собственности, представлять как объединение понятий двух сущностей: физической, материальной (вещь) и юридической (пакет прав). Это объединение сущностей согласуется с упомянутым выше понятием «недвижимая собственность».

недвижимость = недвижимая собственность =

= недвижимая вещь + имущественные права.

Из приведенной формулы можно легко вывести определение понятию «недвижимое имущество» для целей управления:

Недвижимое имущество – это юридически неперемещаемая материальная вещь (физическая сущность) и пакет имущественных прав и обременений на нее (юридическая сущность).

Земельные участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Леса

Понятие «объект недвижимости» используется как синоним понятия «недвижимость» в приложении к конкретному земельному участку со сравнительно небольшим количеством и ограниченными по размерам другими элементами, входящими в понятие «недвижимое имущество». Другими словами объект недвижимости – это единица недвижимого имущества (недвижимости).

Объект недвижимого имущества (недвижимости, недвижимой собственности) – это конкретный объект недвижимости (земельный участок и ограниченное количество ограниченного размера других объектов недвижимости) и права на него.

В зарубежной экономической литературе используется удобное для практике управления представление недвижимого (материального) имущества в виде суммы двух компонентов: земли (land) и улучшений (improvement).

Улучшениями называется то, что создано руками человека, потребовало вложения труда, затрат ресурсов, а именно насаждения, здания, сооружения

Земля – это земельный участок, участки леса, участки недр, обособленные водные объекты.

Земельный участок – строго определенный на местности участок территории с соответствующими климатическими и экологическими (в том числе почвы, растительный и животный мир и так далее) условиями.

На основе этого подхода придется приводить другую структуру понятия «недвижимое имущество»:

Можно попробовать соединить два подхода к определению понятия недвижимого имущества. Представить такое определение можно в виде формулы и в виде графической схемы.

Недвижимое имущество = юридически недвижимый материальный объект = {Земля = (Земельный участок + Участки недр +Участки леса + Замкнутые водные объекты) + Улучшения = (Здания + Сооружения + Насаждения + Предприятия)} + Портфель прав = {Права = (Право собственности + Право хозяйственного ведения + Право оперативного управления + Право наследуемого владения + Право постоянного пользования) + Обременения = (Ипотека + Сервитуты + Правила зонирования и землепользования + Строительные нормы и правила + Правила охраны памятников архитектуры)}.

Обратим внимание на условность разделения элементов юридической сущности на права и обременения. Для определенного объекта недвижимости можно определить портфель прав и обременений на объект. В этот портфель могут входить, например, два таких права как право собственности и право хозяйственного ведения. И право собственности и право хозяйственного ведения являются правами. Однако, право собственности, например, находится у государства, а право хозяйственного ведения у государственного унитарного предприятия. Получается, что право собственности государства ограничено правом хозяйственного ведения унитарного предприятия. Таким образом право хозяйственного ведения ограничивает право собственности, и по отношению к нему является обременением. В одно и то же время право может быть обременением, а обременение правом.

Отметим и условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности. Так, земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, создан природой лишь отчасти (местоположение отсылает участок к группе «земля»), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к группе «улучшения». То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и такого тиам.

В связи с отмеченным выше, объектом недвижимости мы будем называть любой набор элементов, но с непременным условием, что в состав этого набора включены:

земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта;

право собственности на все элементы физической сущности.

При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Вывод.

Понятие недвижимости определяется статьей 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Недвижимость – это земля и то, что прочно с ней связано. Однако, кроме этого недвижимостью оказываются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, предприятия. Да и вообще к недвижимости можно отнести любую вещь, если будет принят по этому поводу специальный закон.

Тогда что же такое недвижимость? Есть ли у всего многообразия вещей, относящихся к недвижимым, хотя бы какой-то общий признак? Оказывается, есть: все объекты недвижимости должны быть подвергнуты государственной регистрации. Таким образом, получается, что не связь с землей, не отсутствие возможности без несоразмерного ущерба переместить объект, а государственная регистрация является признаком того, что вещь недвижимая. Смысл слова «недвижимость» теряется. Вещи могут быть вполне движимыми, главное, чтобы они подвергались государственной регистрации.

Но зачем это нужно? Регистрационная служба, осуществляя процедуру регистрации, «привязывает» объект к конкретному месту. Даже передвигающийся объект будет приписан к какому-либо порту, аэропорту, космодрому. Тогда получается, что использование слова «недвижимость» вполне справедливо. Недвижимость – это действительно неперемещаемые вещи. Только они не перемещаемы не физически, а юридически. Недвижимые вещи – это вещи, которые юридически неперемещаемы. Зачем государство подвергает часть вещей процедуре государственной регистрации, делая их юридически неперемещаемыми? Почему в отношении оставшейся части вещей (движимых) такой режим не действует? Государство «привязывает» вещь к конкретному месту с конкретными координатами, чтобы лучше за ней следить, чтобы знать, где ее можно найти. Для этого она специально тратить немалые ресурсы. Но благодаря этому государству легче защищать граждан, имеющих права на объекты недвижимости. Ведь объекты недвижимости важнее движимых вещей, поскольку они удовлетворяют базовые потребности людей, обеспечивают их безопасность, создают условия для жизни и работы.

Когда государство регистрирует объект недвижимости нужно уточнить, что именно оно регистрирует. Во-первых, оно регистрирует сам объект недвижимости (физический, материальный объект). Речь идет о кадастровом учете, техническом учете и инвентаризации. Объект недвижимости с технической точки зрения состоит из земельного участка и улучшений (сооружений, зданий, насаждений). Во-вторых, государство регистрирует права и обременения на объект недвижимости, возникновение, переход и прекращение этих прав и обременений. Речь идет о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, недвижимость – это одновременно и материальный объект, состоящий из земельного участка и улучшений, и портфель прав и обременений на данный объект; недвижимость – это объект и собственность, которые благодаря процедуре государственной регистрации являются юридически неперемещаемыми, что делается для того, чтобы лучше защитить права граждан, для которых объекты недвижимости являются источниками удовлетворения их базовых потребностей.

Лекция 2 Тема: Операция аренды недвижимого имущества.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Основные понятия. Данная статья начинается с определения договора аренды, который выступает как одна из разновидностей договора о передачи имущества в пользование.

Договоры аренды и имущественного найма, а также термины «арендодатель», «арендатор» и «наймодатель», «наниматель» рассматриваются как синонимы. Исключение, однако, составляют аренда жилых помещений, которая противопоставлена их найму, прежде всего, социальному.

Пользование имуществом осуществляется за плату, следовательно, договор аренды относится к числу возмездных. Имущество передается в пользование арендодателем на основании уже заключенного договора, поэтому последний должен быть признан консенсуальным. Так как за пользование вещью арендатор вносит плату, договор аренды строится как двусторонний (взаимный).

Поскольку речь идет о временном владении и (или) пользовании, договор аренды всегда ограничен сроком – определенным или неопределенным.

Схема прав и обязанностей. При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Лицо, получившее имущество в аренду, приобретает права владения и пользования им или только право пользования. В первом случае имущество переходит в хозяйственную сферу, во втором – остается в хозяйственной сфере арендодателя.

Пользование вещью, как квалифицирующий признак аренды, трактуется широко, а именно как всякое извлечение из вещи полезных свойств, но без изменения ее индивидуализирующих признаков (субстанции). Одной из составляющих пользования является получение, плодов, продукции, доходов.

О понятии плодов, продукции и доходов как объектов гражданских прав идет речь в ст. 136 ГК «Плоды, продукция и доходы». Специальное упоминание о них в статье 606 очевидно связано с тем, что плоды, продукция и доходы отделяются от приносящей их вещи и превращаются в самостоятельные объекты, судьба которых должна быть определена.

Статья 136. Плоды, продукция и доходы

Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и такого типа). Продукция возникает в результате приложения к вещи труда людей. Доходы – это стоимостной эквивалент приращения в имуществе, которое дает его использование. Доходы обычно существуют в денежной форме.

По общему правилу плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора с момента их получения (отделения от арендованной вещи). Однако это правило может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Указание «в соответствии с договором» не может толковаться ограничительно, то есть как такое, которое требует наличия в договоре специального указания на то, что последний лишен права на их получения. Вместе с тем договор аренды может определять условия, на которых продукция, плоды и доходы поступают или не поступают в собственность арендатора. Получение плодов, продукции и доходов в противоречии с договором аренды не приводит к возникновению у арендатора в отношении них права собственности.

Организационная схема.

Термин «имущество» используется в статье 606 в узком смысле этого слова, а именно как синоним вещей, да и то не всех. Аренда денег, ценных бумаг, имущественных прав и иного имущества невозможна. Временное использование названных категорий объектов осуществляется при помощи иных видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом: договоров займа, поручения или доверительного управления.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.