Оформление операции

Основным документом закрепляющим и подтверждающим в случае необходимости взятые на себя сторонами обязательства в операции с рентой является договор ренты.

Договор ренты – документ, подтверждающий права и обязанности участников операции ренты, которые они берут на себя для проведения этой операции.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Прерывание (прекращение) операции

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (непредставление обеспечения), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. (п. 3 ст. 587. Обеспечение выплаты ренты.)

Рента имеет несколько подвидов: постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента – это рента, которая выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором, либо путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, если такой вариант предусмотрен договором. (Статья 590 ГК РФ. Форма и размер постоянной ренты.)

Если иное не установлено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончанию каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором.

Прекращение операции постоянной ренты путем выкупа

Постоянную ренту можно выкупить и таким образом свернуть операцию ренты. Плательщику ренты предоставляется право отказа от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

В договоре постоянной ренты не может содержаться условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп. Однако, договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. (Статья 592 ГК РФ. Право плательщика на выкуп постоянной ренты).

Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен по требованию получателя ренты, который вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты в случаях когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

• в случаях, предусмотренных договором.

(Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты).

Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 ГК РФ производится по цене определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При передаче прав собственности на объект недвижимости в операции ренты может происходить как купля-продажа. То есть плательщик, передает получателю ренты определенную договором денежную сумму, а затем еще выплачивает ренту. В этом случае собственник уже оплатил стоимость объекта недвижимости. Поэтому выкупная цена должна компенсировать получателю ренты его потери от того, что ренту он уже получать не будет. Гражданский кодекс определяет в этом случае размер выкупной цены в стоимость одной годовой ренты (соответственно, если иное не предусмотрено договором).

Передача прав собственности может осуществляться как дарение – без оплаты. Получатель ренты только получает ренту за определенный договором период. Разовая залповая выплата в такой сделке отсутствует. Поэтому в этом случае в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

«Статья 424. Цена

3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.»

Пожизненная рента – сделка с объектом недвижимости, в которой получатель ренты передает недвижимое имущество плательщику ренты, который взамен периодически выплачивает денежную сумму получателю или третьему лицу (которое указывается собственником имущества), установленную договором в течение его жизни.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

1. В ходе совершения сделки одна из сторон берет на себя обязанность по выплате денежной суммы, другой предоставляется право получения этой денежной суммы. Определение размера этой денежной суммы регламентируется ст. 597 ГК РФ «Размер пожизненной ренты». Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Причем размер пожизненной ренты, определяемой в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях предусмотренных статьей 318 ГК, подлежит увеличению.

«Статья 318. Увеличение сумм, выплачиваемых на содержание гражданина

Сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина: в возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, по договору пожизненного содержания и в других случаях – индексируется с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом.»

Пожизненная рента выплачивается с определенной периодичностью. Если периоды выплаты ренты договором не предусматриваются, то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК «Сроки выплаты пожизненной ренты»)

2. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается (статья 596 ГК РФ «Получение пожизненной ренты»).