Лабораторна робота 6

Тема: Оцінка нерухомості

Мета: Навчитися виконувати оцінку будівель та споруд

Вихідні дані:

1 Площа оцінюваного житлового приміщення S=57м²+2n, де n –номер варіанту

2 Дані про ціни продажів подібного нерухомого майна за останні 2 місяці.

Теоретичні відомості

Нерухомість, нерухоме майно — це земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості і призначенню. До нерухомості за походженням відносяться земельні ділянки, ділянки надр, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. Окрім нерухомості за походженням, в Україні існує нерухомість згідно із законом. До неї відносять ті об’єкти, що підлягають державній реєстрації - повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Рорізняють нерухомість як об'єкти матеріального світу (будівлі, споруди, земельні ділянки і т. д.) і майнові права на об'єкти нерухомості. На даний час немає конкретного закону або кодексу законів про нерухоме майно, і тому дана сфера відносин регулюється різними законами: Цивільний кодекс України, Закон України "Про іпотеку", Закон України "Про

54

нотаріат", Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб". Оцінка нерухомості є найпоширенішим видом оцінної діяльності і включає визначення вартості об'єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем і покупцем. Оцінка вартості нерухомості — складний трудомісткий творчий процес, що складається з декількох стадій і етапів: постановка задачі (визначення проблеми), попередній огляд об'єкта й укладання договору на оцінку об'єкта, збір і аналіз даних, вибір методології оцінки, оцінка права користування або володіння земельною ділянкою, оцінка покращень (будинків, споруджень і т.д.) із застосуванням декількох підходів, узгодження результатів оцінки, отриманих за допомогою різних підходів, складання звіту й експертного висновку про оцінку і передача їхньому замовникові.

Підходи до оцінки нерухомості

Міжнародні стандарти оцінки і норми професійної діяльності оцінювача в Україні передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійній оцінній практиці підходів: дохідного, витратного і порівняльного. Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод дисконтування грошових потоків. Метод прямої капіталізації застосовують у випадках, коли експерт вважає, що прогнозований річний чистий операційний доход є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його одержання обмежений у часі. Метод дисконтування грошових потоків

55

(непрямої капіталізації) буде застосований у тих випадках, коли експерт вважає, що прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є різними протягом обраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.

Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коректуванням на суму його зносу і знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення і метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутній. Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою обліку відмінностей між об'єктами аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта.

Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об'єктів. Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів. Міжнародні й українські нормативні документи по оцінці рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об'єкта якнайбільше підходів і методів у кожнім підході, а при неможливості застосування того або іншого підходу і методу

56

— давати чіткі пояснення таких обмежень. Замовник повинний знати ці положення і вимагати від оцінювача їхнього строгого дотримання.