1.1 Законодательство рф о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.05.2011 № Ф03-1619/2011 по делу № А04-4377/2010 правомерно удовлетворен иск о признании права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения на встроенное нежилое помещение, поскольку право собственности РФ возникло до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и считается действительным независимо от его государственной регистрации.⁷

До принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года (далее Закона) действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона действовавшая ранее система регистрации характеризовалась: отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию; отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации; смешением двух систем регистрации – регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество.

Благодаря Закону единство «регистрационного пространства» обеспечивается единством процедур, единством форматов документов и единством формирования кадастровых номеров участков земли по всей территории страны, а также отнесением к этим участкам совокупности прав на недвижимое имущество.

Потребность в создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной регистрации являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущёрба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимому имуществу также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, однако регистрация прав на эти виды имущества не подпадает под действие принятого Закона и до принятия соответствующих федеральных законов производится органами, которые в соответствии с действующими транспортными уставами и кодексами осуществляют их регистрацию. Иное может быть отнесено к недвижимости законом (так, ст. 132 ГК относит к недвижимому имуществу предприятие в целом как имущественный комплекс, хотя бы этот комплекс состоял из средств, внесённых в уставный фонд, и одного письменного стола). К недвижимому имуществу относится и квартира или иное помещение в здании.

Обращается внимание на то, что применительно к недвижимости термин «регистрация», в соответствии с ГК, может иметь три значения: регистрация самого объекта недвижимости, регистрация прав на недвижимость, регистрация сделок с недвижимостью. Правильное разграничение правового содержания этих понятий имеет важное значение при совершении сделок с недвижимостью. Государственной регистрацией в смысле Закона и ГК являются регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрация (или учёт) объекта недвижимости, в соответствии с п. 2 ст. 131 ГК, - это специальная регистрация или учёт отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом. Этот учёт состоит в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Кадастровый учёт сопровождается присвоением объекту недвижимости кадастрового номера.⁸

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошёл переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки. Следует заметить, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации крайне неудачно и противоречиво решён (а скорее – совсем не решён) ни в ГК, ни в Законе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике. Дело в том, что ст. 164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ст. 131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории РФ по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Статья 7 Закона, развивая положение пункта 4 ст. 131 ГК, указывает правила, обеспечивающие открытость сведений о государственной регистрации прав на недвижимость. Орган юстиции, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в Реестре, о любом объекте недвижимости любому лицу, физическому и юридическому. Однако обращение за сведениями не должно быть анонимным. Закон устанавливает, что для получения сведений физическое лицо должно предъявить удостоверение личности и письменное заявление о предоставлении сведений, а юридическое лицо – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя, и письменное заявление. Сведения предоставляются в виде установленной формы выписки из Реестра, которая должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Иные сведения могут быть предоставлены лишь ограниченному кругу органов и лиц, перечисленных в пункте 3 ст. 7 Закона. Сведения должны быть предоставлены в пятидневный срок с момента обращения за ними, либо в тот же срок заявителю выдаётся мотивированный отказ, который может быть обжалован в судебном порядке. В Законе прямо не указывается, входят ли в состав сведений о зарегистрированных правах на имущество, которые должны предоставляться любому лицу, сведения, идентифицирующие личность правообладателя.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 № Ф03-113/2011 по делу № А73-4898/2010 по требованию о признании права пользования земельным участком. Обстоятельства: конкурсный управляющий обратился с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости. В этом ему было отказано, так как государственный реестр не содержит сведений о регистрации права на земельный участок, на котором расположен данный объект. Решение: Требование удовлетворено, поскольку истцом представлены документы, удостоверяющие права на землю, выданные ему до введения в действие закона, регулирующего отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и имеющие равную юридическую силу с записями в государственном реестре.⁹