2.1 Приём документов и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации

Значение рассмотрения требований, предъявляемых к документам необходимых при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключается в том, что правильное оформление и представление документов в орган осуществляющий государственную регистрацию прав ускорит регистрационный процесс, а следовательно позволит в кратчайшие сроки обладать недвижимым имуществом.

Законодательно подробно определены требования к содержанию договоров, подлежащих государственной регистрации, и документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав, их возникновения, прекращения, перехода и обременения, поскольку именно на их основании вносится информация в Единый государственный реестр прав.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

- описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

- описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

- кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

- кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым был образован другой объект недвижимости;

- кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;

- кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

- кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;

- адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);

- сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;

- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;

- сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

- разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

- назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

- назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

- вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

- назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

- количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

- материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

- сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;

- год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

- сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен следующий порядок государственной регистрации: приём документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа

или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.

Законодательством не установлено обязательное требование скрепления печатями договоров в отношении недвижимого имущества, заключаемых юридическими лицами. Эти договоры должны быть подписаны руководителями или иными уполномоченными лицами, в том числе представителями юридических лиц по доверенности. Скрепление печатью и последствия несоблюдения этого требования могут быть установлены соглашением сторон согласно п.1 ст.160 ГК; если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

В случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Акты судебных органов в обязательном порядке подписываются судьей и заверяются гербовой печатью суда исполнительные документы, выданные на основании судебных актов. Требования к содержанию исполнительных документов установлены нормами процессуального права.

При регистрации прав и сделок с землей требования к оформлению, форме (нотариальная или простая письменная) документов, наличию подписей и печатей те же, что и при регистрации прав и сделок с другими объектами недвижимого имущества. При регистрации прав и сделок с землей необходимо учитывать особые требования к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета. Правоустанавливающими документами являются решения (постановления) местной администрации, свидетельство о наследстве, договоры и так далее. Обязательным требованием при проведении государственной регистрации прав на землю и сделок с ней является представление выписки из межевого (кадастрового) дела, т. е. плана земельного участка установленного образца.

В случае, если объектом регистрации является не земля, а другой объект недвижимого имущества (здание, сооружение и т. д.), то в качестве технического документа представляется технический паспорт (давностью не более 5 лет). Технический паспорт представляется по утвержденной форме, содержит инвентарный номер, данные о расположении объекта, о правообладателе, о правоустанавливающих документах, о характеристике объекта с указанием наименования, года постройки, площади и т. д. К техническому плану прилагается план земельного участка. Технический паспорт подписывается руководителем службы технической инвентаризации с проставлением печати.

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Документы, необходимые для государственной регистрации, включая договоры, подлежащие государственной регистрации, представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов).

Документом об уплате государственной пошлины за регистрацию является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Одним из основных действий, выполняемым должностным лицом управления федеральной регистрационной службы является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Правовая экспертиза-это изучение предоставленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания. Правовая экспертиза не отнесена к исключительной компетенции государственного регистратора прав, ее осуществление возможно иным уполномоченным должностным лицом управления федеральной регистрационной службы.

Требования к документам, предоставленным на государственную регистрацию, установлены ст.18 Закона о регистрации. Правовой акт должен быть издан полномочным органом или должностным лицом в соответствии с предоставленной компетенцией.

Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

- стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

- волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

- представители сторон имеют надлежащие полномочия;

- имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правообладателя;

- договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

- соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвовавших в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, является день получения таких заявления и документов соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, за исключением случая представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества.