Задача №5

Оцінити об'єкт порівняльним підходом.

Об'єкт оцінки – офісне приміщення.

Відомості про об'єкти порівняння:

Таблиця 5

Відомості про подібні об’єкти на ринку продажу

№	Площа, м2	Поверх / повер-ховість	Окремий вхід	Вихід на червону лінію	Якість інтер'єра	Технічний стан	Ціна з ПДВ, тис. грн.
1	124	1/9	є	немає	високе	гарне	426,8
2	169	1/0	є	немає	середнє	гарне	469,7
3	71	2/5	немає	є	високе	задовільне	139,7
4	177	1/0	є	є	низьке	незадовільне	245,3
5	195	1/0	є	є	середнє	гарне	579,2

При оцінці використовується метод парних порівнянь і статистичний метод. За одиницю порівняння приймається 1м² загальної площі приміщень. При бальній оцінці якісних показників використовуються такі шкали:

• "Поверх / поверховість": "1/0" (окрема будівля) – 5 балів; "1/..." (перший поверх) – 4 бали; ".../..." (2-й і більш поверх) – 3 бали; "0/..." (цоколь) – 2 бали; "-1/..." (підвал) –1 бал.

• "Окремий вхід": "є" – 5 балів; "ні" – 4 бали.

• "Вихід на червону лінію": "є" – 5 балів; "ні" – 3 бали.

• "Якість інтер'єра": "високе" – 5 балів; "середнє" – 4 бали; "низьке" – 3 бали.

При коригуванні об'єктів порівняння слід врахувати, що фактори чинять на вартість взаємний вплив.

Критичне значення для перевірки на викиди для вибірки обсягом 5 одиниць і рівня значимості 0,05 становить 0,642.

Вихідні данні за варіантами наведено в табл. 6.

Таблиця 6

Вихідні данні задачі № 5

Показник	Значення
Площа об'єкта оцінки, м2	76
Поверх, на якому розташований об'єкт оцінки	7
Поверховість будинку, у якому розташований об'єкт оцінки	9
Наявність окремого входу	немає
Вихід будинку на "червону" лінію	є
Якість інтер'єра об'єкта оцінки	високе
Технічний стан об'єкта оцінки	гарне

Рішення

Кількісна оцінка якісних факторів, що впливають на вартість, для об'єкта оцінки й об'єктів порівняння виконується на підставі бальної шкали, наведеної в умові задачі (за винятком технічного стану). Фактор "технічний стан" оцінюється виходячи з укрупненої шкали фізичного зносу:

• гарне – інтервал зносу [0; 20], %;

• задовільне – інтервал зносу (20; 40], %;

• незадовільне – інтервал зносу (40; 60], %;

• старе (аварійне) – інтервал зносу (60; 80], %;

• непридатне – інтервал зносу (80; 100], %.

За знос об'єкта чи оцінки об'єкта порівняння приймається середина відповідного інтервалу. Оцінкою фактора "технічний стан" є коефіцієнт придатності відповідного зносу.

Коригувальний коефіцієнт, що враховує відмінність об'єкта оцінки від об'єкта порівняння для усіх факторів, за винятком технічного стану, визначається за формулою:

Таблиця 5

Об’єкт	Поверх / повер-ховість	Окремий вхід	Вихід на червону лінію	Якість інтер'єра	Технічний стан
1	4	5	3	5	90
2	5	5	3	4	90
3	3	4	5	5	70
4	5	5	5	3	50
5	5	5	5	4	90
Об’єкт оцінки	3	4	5	5	90

Коригувальний коефіцієнт, що враховує відмінність об'єкта оцінки від об'єкта порівняння для усіх факторів, за винятком технічного стану, визначається за формулою:

, (0)

де  кількісна оцінка фактора для об'єкта оцінки;

 кількісна оцінка фактора для об'єкта порівняння.

Коригувальний коефіцієнт, що враховує відмінність у технічному стані, визначається за формулою:

, (0)

де  коефіцієнт придатності об'єкта оцінки;

 коефіцієнт придатності об'єкта порівняння.

Інтегральний коефіцієнт, що враховує усі фактори, визначається як добуток коригувальних коефіцієнтів усіх факторів.

Питома вартість одиниці порівняння об'єктів порівняння (грн./м²) визначається за формулою:

, (0)

де  ціна пропозиції, грн.;

 загальна площа, м²;

 ставка ПДВ, 20%.

Скоригована вартість одиниці порівняння для кожного об'єкта порівняння визначається множенням його питомої вартості на інтегральний коригувальний коефіцієнт.

Результати розрахунку проводимо в таблиці 6.

Таблиця 6

№	Коригувальний коефіцієнт							,		,
	Поверх / повер-ховість	Окремий вхід	Вихід на червону лінію	Якість інтер'єра	Технічний стан
1	0,8571	0,8889	1,25	1	0,9524		0,9524		2868,3		2731,7
2	0,75	0,8889	1,25	1,1111	0,9259		0,9259		2316,1		2144,5
3	1	1	1	1	1,2857		1,2857		1639,7		2108,1
4	0,75	0,8889	1	1,25	1,8		1,5000		1154,9		1732,3
5	0,75	0,8889	1	1,1111	1		0,7407		2475,2		1833,5

Отримана вибірка скоректованих вартостей одиниці порівняння аналізується на "викиди". Розрахункове значення критерію для вибірок від 3 до 7 одиниць визначається за формулою:

, (0)

де  перша варіанта вибірки;

 друга варіанта вибірки;

 остання варіанта вибірки.

Так як 0,588<0,642, то викидів немає.

Питома вартість одиниці порівняння для об'єкта оцінки визначається як вибіркова оцінка математичного очікування за відчищеній від викидів вибірці скоригованих питомих вартостей.

Вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:

, (0)

де  питома вартість одиниці порівняння для об'єкта оцінки;

 загальна площа об'єкта оцінки.