2. Способы оценки земельных ресурсов

Земля выступает базисом всех процессов жизнедеятельности общества. В связи с вводом в действие Закона РФ от 11.10.91г. "О плате за землю" землепользование стало платным. Согласно Земельному законодательству существует несколько форм платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Однако платежи за земельные ресурсы должны быть результатом экономической оценки земельных ресурсов. Поэтому для нормального развития и функционирования рыночных земельных отношений важным условием является всесторонняя комплексная оценка земельного потенциала.

Для экономической оценки земельных ресурсов применяются следующие способы:

1. Способ предполагаемого использования или обустройства. Этот способ приемлем для неосвоенных земель и определяется ценностью их будущего использования.

2. Рыночный способ. Земельный участок оценивается по рыночной стоимости. Применяется в странах с развитым рынком земли, стартовая цена участка может определяться с использованием данных об арендной плате.

3. Затратный подход. Основан на учете затрат связанных с улучшением земельного участка. Достоинство этого способа заключается в учете экологически безопасных направлений использования сельскохозяйственных угодий.

4. Результативный способ. Заключается в том, что оценивается возможный объем продукции, полученной с земельных участков, исходя из средних рыночных цен. Это один из самых простых способов оценки, но он носит главным образом информативный характер.

5. Способ капитализации дохода. Базируется на определении размера ожидаемой прибыли, включая арендный доход и его капитализацию:

С = Р × К, где

С – экономическая оценка земельного участка, руб.;

Р – земельная рента, руб.;

К – индекс капитализации (обратная величина ставки банковского процента).

Земельные ресурсы оцениваются на основе применения системы оценочных показателей, включающей показатели годовой дифференциальной ренты, окупаемости затрат и продуктивности (урожайности) земель.

Под экономической оценкой использования земель в годовом исчислении понимается денежное выражение народно-хозяйственного экономического эффекта (рентного дохода), приносимого этими землями при их эксплуатации. Денежное выражение народнохозяйственного эффекта определяется разностью между стоимостной оценкой продукции сельского хозяйства (продуктивностью) в кадастровых ценах (замыкающих затратах) и индивидуальными приведенными затратами на ее получение. При этом используются нормативные (базисные) значения урожайности и затрат по основным сельскохозяйственным культурам, связанных с качеством земель и применяемой технологией сельскохозяйственного производства. Уровень нормативных значений урожайности и требуемых для этого затрат определяется на основе использования методов математической статистики, а также перспективных технологических карт, определяющих затраты для соответствующих значений урожайности.

Окупаемость затрат при экономической оценке сельскохозяйственных земель рассчитывается как отношение стоимости получаемой продукции (в кадастровых ценах) к приведенным затратам на ее получение на оцениваемой земле.

Земельные ресурсы используются не только в сельском хозяйстве, но и в других отраслях промышленности, в том числе в горнодобывающих, как основа возведения зданий и сооружений, строительства дорог, извлечения минерально-сырьевых ресурсов из недр и т.п. Использование земель для этих целей во многих случаях обеспечивает значительно более высокую дифференциальную ренту, чем в сельском хозяйстве.

В этом случае экономическая оценка земли (Э_з) может быть определена по формуле:

Э_з = ДР_ср : К_э, где

ДР_ср — среднегодовая дифференциальная рента, возникающая при использовании данного участка земли;

К_э — нормативный коэффициент эффективности.

При экономической оценке лесных ресурсов необходимо исходить из двойственной народно-хозяйственной ценности их. Ценность лесов определяется, во-первых, их ролью как источника древесины и продуктов побочного лесопользования и, во-вторых, их средозащитными функциями.

В настоящее время лесные ресурсы оцениваются в виде попенной платы, или лесной таксы, которая должна возмещать затраты государства на ведение лесного хозяйства. Но, как известно, цены не способствуют рациональному использованию природных ресурсов в связи с ориентировкой их на средние затраты лесозаготовительных предприятий. В этих условиях использование худших лесных участков с себестоимостью лесозаготовок выше средних затрат приводит к нерентабельной работе предприятий и соответственно к недорубу расчетных лесосек на худших участках и перерубу на лучших, что нарушает нормальную эксплуатацию лесного хозяйства.

Одновременно при таком подходе предметом эксплуатационной оценки становится только древесный запас, а не совокупность всех компонентов лесного биогеоценоза (территорий, занятых лесами), рассматриваемого в качестве единого объекта природопользования.

При этом в основу определения эксплуатационной ценности лесоземельного угодья положен принцип максимизации суммарной лесоэксплуатационной ренты. Одновременно с установлением ее величины определяется возраст кадастровой спелости, максимизирующий эксплуатационную ценность.

Оценка средозащитной ценности лесов находится в стадии теоретической разработки. Один из подходов к практическому решению этой проблемы основан на установлении норматива для приведения разновременных затрат и эффектов (норматива дисконтирования) в лесном хозяйстве, исходя из социально-экологических требований к режиму лесопользования. Весьма низкий норматив приведения разновременных затрат и эффектов показывает, что часть продукции лесного хозяйства (средозащитный эффект леса) не получает денежного выражения, а поступает в распоряжение общества практически бесплатно.

При оценке водных ресурсов также можно исходить из рентных отношений. Возникновение здесь дифференциальной ренты связано с ограниченностью водных ресурсов, с одной стороны, и в известной мере с монополией на воду как одного из средств ведения хозяйства — с другой.