28. Ценообразование на рынке недвижимости

Ценообразование - процесс формирования цен на товары и услуги. Для системы ценообразования характерны рыночное ценообразование, функционирующее на базе взаимодействия спроса и предложения, и централизованное государственное ценообразование - регулирование цен государственными органами.

Первое десятилетие после принятия закона о приватизации рост цен на рынке недвижимости, прежде всего, объяснялся высоким спросом. В самом начале не были сформулированы методы ценообразования ― отсутствовала единая информационная база данных. Поэтому на рынке недвижимости за один день можно было заработать огромные деньги (покупатель не мог найти продавца, а продавец ― покупателя)

Но сейчас ситуация на рынке недвижимости совершенно другая. Принцип ценообразования прозрачен и логичен, люди будут платить больше денег только за значимые свойства объекта недвижимости, причем, это касается абсолютно всех сегментов рынка.

Так, например, стоимость квартиры на вторичном рынке зависит, прежде всего, от местоположения дома, его планировки, площади квартиры. В меньшей степени стоимость квартиры зависит от площади кухни, этажа, на котором расположена квартира. Практически совсем не влияет наличие или отсутствие балкона (особенно если в квартире есть дополнительная площадь, на которой можно организовать систему хранения).

При выборе складской недвижимости важны подъездные пути, площадь склада, удаленность от центральных автомагистралей. В меньшей степени на стоимость влияет организация системы хранения ― компания, которая арендует большой склад, практически всегда будет его переоборудовать с учетом собственных нужд, тем более, что купить штабелер, погрузчики и стеллажи с различными техническими характеристиками сейчас не составляет труда.

Стоимость загородного дома зависит, прежде всего, от его местоположения, современности технологии постройки, живописности места, наличия коммуникаций и пр.

29. Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости.

Профессиональная работа с недвижимостью требует знаний и умений при оценивании экономических последствий операций, совершаемых с недвижимостью. Практика нескольких столетий выработала для этого специальные методы, которые чаще всего называют «финансовой математикой». Основным предметом рассмотрения финансовой математики являются «шесть функций сложного процента» или «шесть функций денежные единицы».

В основе финансовых расчетов лежит «принцип неравномерности нынешних и будущих благ», называемый также проблемой «время – деньги». Будущие деньги дешевле сегодняшних не только из-за обесценивающей их инфляции, но, главным образом, из-за потери дохода, которого лишается инвестор, теряющий возможность вложить сегодня в дело будущие деньги.

Простейшие финансовые операции, производимые в инвестиционной деятельности, заключаются во вложении/заимствовании капитала на определенный период времени, а затем в получении/возврате увеличенного капитала

30. Аренда недвижимости

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату.

Принципы аренды недвижимости: Смена хозяйствующего субъекта - передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме - совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и реализуются отношения собственности тиками предприятий Договорные отношения и равноправие сторон - договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами Материальная ответственность сторон - взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования

Платность - создается объективная основа для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов

Нерасторжимость договора при смене собственника

Целевое использование объектов