69. Характеристика видов гражданско-правовых договоров.

Действующее законодательство предусмотрело следующие виды договоров (рис. 7.10).

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся в практике договоры.

Как уже было отмечено, договор является средством регулирования отношений между конкретными лицами (сторонами договора). Данная функция гражданско-правового договора была бы невыполнимой без закрепленного в законодательстве принципа свободы договора, в соответствии с которым стороны не только могут заключать договоры, не предусмотренные законодательством, но и свободны в установлении условий договоров, отрегулированных в ГК РФ, если эти условия не противоречат императивным нормам права, т. е. нормам, подлежащим применению независимо от наличия на то воли сторон.

Однако в ГК таких норм содержится немного, правовое регулирование договоров в основном осуществляется с помощью диспозитивных норм, т.е. таких норм, которые применяются только в случае отсутствия в договоре иных указаний по данному вопросу. Поэтому можно сказать, что стороны договора, активно участвуя в определении его условий, являются творцами своей будущей правовой связи, а функции договора не сводятся к роли «тумблера», включающего в действие соответствующие нормы гражданского права, относящиеся к заключаемому договору. Поэтому при рассмотрении правового регулирования конкретных разновидностей договоров необходимо иметь в виду, что большинство правил может быть изменено по соглашению сторон.

При рассмотрении гражданско-правового договора как средства, применяемого лицами для урегулирования отношений между собой, возникает вопрос, как отличить один вид договора от другого. Только в том случае можно говорить о коренной разнице

71 Понятие и сущность договора социального найма жилого помещения.

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще, во временное возмездное владение и пользование, в частности, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс РСФСР[1] (Далее — ЖК РФ) и уже упоминавшийся Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

По договору найма жилого помещения одна сторона — соб­ственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для про­живания в нем (п.1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем до­говорам найма жилого помещения независимо от того, кто явля­ется собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем. ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социально­го пользования(договор социального найма) и договор найма жи­лого помещения, в котором наймодатель выступает как предпри­ниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма»[2].

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие чер­ты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих дого­ворах именуются «наймодатель» и «наниматель». В Гражданском кодексе РФ содержат­ся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674 ГК РФ),еди­нообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678 ГК РФ) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помеще­ния (ст.681 ГК РФ), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) и в значительной части — поднани­мателей (п. 1—3 ст. 685 ГК РФ). Вместе с тем это общее в их природе реа­лизуется в действующем законодательстве на принципиально различных осно­ваниях.