22.Дайте определение рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость объекта - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Стоимость в использовании (или потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово -- экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

23.Чем отличается рыночная стоимость от инвестиционной?

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

24.Чем отличается восстановительная стоимость от стоимости замещения?

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

25.Какая стоимость не пользуется для налогообложения недвижимости?

В соответствии с инструкцией МНС РФ от 02.11.99г. №54 «По приме-нению Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц»» к налогообла-гаемому имуществу относятся: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения; самолеты, вертолеты, теплоходы, яхты, катера, мотосани, моторные лодки и другие водно-воздушные транспортные

средства (за исключением весельных лодок).

Рассмотрим налогообложение объектов I-ой группы.

Налоговой базой для исчисления налога на строения, помещения и сооружения является суммарная инвентаризационная стоимость указанных

объектов налогообложения, определяемая органами технической инвентаризация.

Под инвентаризационной стоимостью понимается восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги, а суммарная инвентаризационная стоимость представляет сумму инвентаризационных стоимостей указанных объектов налогообложения, расположенных на территории представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу, исходя из предельных законодательно установленных ставок и с учетом определенных критериев, например жилое или нежилое помещение в зависимости от материала, из которого они построены, и др.

Предельные ставки налога по данному виду имущества установлена:

до 0,1% – при стоимости имущества до 3000 тыс.руб.;

от 0,1 до 0,3% – от 300 тыс.руб. до 500 тыс.руб.;

от 0,3 до 2,0% – свыше 500 тыс.руб.

В Москве в соответствии с Законом от 21.02.96 г. №5 «О ставках налога на имущество физических лиц» ставка установлена в размере 0,1% от инвентаризационной стоимости одного объекта налогообложения.

В отличие от других налогов налоги на имущество исчисляются не налогоплательщиком, а налоговым органом по месту нахождения объектов налогообложения. В случае, если налогоплательщик не проживает по месту нахождения имущества, налоговый орган направляет уведомление на уплаты налога в налоговый орган по месту жительства гражданина для взыскания причитающейся суммы налога и перечисления ее в бюджет по месту нахождения имущества. Платежные извещения вручаются плательщикам ежегодно не позднее 1 августа, а уплата налога производится ими в два срока – не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Член кооператива, внесший полностью паевой взнос, приобретает право собственности на имущество, поэтому налог будет уплачиваться с месяца, в котором был полностью внесен паевой взнос, а по новым строениям, помещениям и сооружениям – с начала года, следующего за их возведением и сдачей в эксплуатацию.

В случае, когда отдельные граждане и другие указанные выше лица, имеющие строения, помещения и сооружения, на протяжении года возвели на месте нахождения эти строений, помещений и сооружений новые постройки (гаражи, сараи и др.) или произвели пристройки, надстройки к основным строениям, то за такие постройки, пристройки и надстройки налог взимается также с начала года, следующего за их возведением.

В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения или транспортного средства взимание налога прекращается начиная с месяца в котором они были уничтожены или разрушены. Основанием к этому является документ, подтверждающий этот факт, выдаваемый органами технической инвентаризации, а в сельской местности – органами местного самоуправления.

За строения, помещения и сооружения, не имеющие собственника и собственник которых неизвестен, или взятые налоговыми органами на учет как бесхозяйные, налог не взимается.

26.Дайте определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции на рынке аналогичных объектов.

27.Какая стоимость в большинстве случаев выше: рыночная или инвестиционная?

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

28.Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- местонахождение;

- архитектурно-конструктивные решения проекта;

- планировочные решения проекта;

- наличие коммунальных услуг;

- наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;

- состояние здания;

- сейсмические факторы;

- объем оцениваемых имущественных прав;

- экологические факторы;

- спрос и предложение.

29. Каково влияние местоположения объекта недвижимости на его оценку?

30.Каковы особенности оценки жилья и нежилых объектов недвижимости с учетом градостроительных требований.

Для оценки объекта жилой недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.

По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб.

В составе доходного подхода:

- по методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.;

- по методу дисконтирования будущих доходов - 1346178 руб.

Согласно затратному подходу стоимость объекта составит 34248,9 руб.

В соответствии с методикой определения ликвидационной стоимости объекта стоимость двухкомнатной квартиры в Заельцовском районе будет колебаться в пределах от 1687499,8 тыс. руб. до 2169642,6 тыс. руб.

Совершенствование затратного подхода к оценке жилой недвижимости заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичных объектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы.

В качестве основного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектов недвижимости.

В работе представлены примеры модели для определения стоимости объекта недвижимости от ряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогноза стоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени. Необходимо отметить, что эта проблема особенно актуальна в случае оценки недвижимости для целей кредитования, поскольку в этом случае реализация объекта недвижимости происходит спустя некоторое время после проведения оценки. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости.