2. Каковы функции управления недвижимостью?

Во-первых, установление и поддержание арендных отношений. Управляющая компания следит за наполнением торгового центра арендаторами, за привлечением якорных арендаторов, которые занимают большое количество площадей и приводят в торговые центры дополнительных клиентов.

Второе — управляющая компания постоянно занимается мониторингом рынка для поддержания адекватной арендной ставки и создания дополнительных услуг для арендаторов с целью максимальной наполняемости объекта.

Третье — техническое состояние здания при его эксплуатации (это бесперебойная работа лифтов, энергоснабжения, отслеживание общего состояния здания, наблюдение за его возможными дефектами и т.д.). Также в функции управления входит обеспечение охраны и, благоустройство территории и т.д.

Еще один важный момент — управление зданием во время аварийных ситуаций. Управляющая компания стремится предупредить аварийные ситуации, но если она происходит, то он должен четко разработать план действий по ее предотвращению и разработать план поведения во время аварии. Это несколько составляющих работы управляющих недвижимости.

И не менее важный элемент, который можно отнести в целом к зданию или к арендным отношениям, — это элементы маркетинга и рекламы по продвижению торгового или офисного центра.

3. В чем заключается эффективность управления недвижимостью?

Эффективность управления заключается в достижении установленной цели управления (опре­деленного качественного результата деятельности или качественного состояния объекта с оптимальными издержками).

Эффективное управление достигается:

— замещением административных отношений в жилищно-коммунальном секторе экономическими;

— формированием равных прав для субъектов хозяйствования всех форм собственности;

— формированием конкурентных отношении во всех подотрослях жилищно-коммунального хозяйства, где это возможно;

— регулированием тарифов и мониторингом деятельности предприятий естественных локальных моно­полистов.

При оценке эффективности использования финан­сов в ЖКХ следует применять современные методы бюджетного менеджмента:

— планирование и анализ бюджетных затрат в при­вязке к конкретным видам услуг;

— анализ эффективности деятельности органов уп­равления с точки зрения реализации целей жилищной политики;

— сравнительный анализ эффективности расходования средств различными подразделениями и бюджетополучателями на основе сопоставимых финансовых индикаторов.

4. В чем состоит суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка?

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.