8.2. Особливості оцінки земельної ділянки

Як фактор і умова виробництва земля має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Передовсім вона не є результатом попередньої праці, є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик порівняно з альтернативними варіантами капітальних вкладень. Практично в усіх сферах економічної діяльності земля становить просторовий базис для об’єктів, які на ній розташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

• ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

• ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

На відміну від ділянок другої групи, вартість яких визначається виходячи із відомих положень теорії оцінки нерухомості, оцінка вартості ділянок першої групи складніша, бо враховує міру їхньої відповідності виробничим і підприємницьким цілям та низку інших особливостей, які розглянуті далі.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв’язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого — як незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки.

У першому випадку йдеться про так звану масову оцінку, основна ціль якої— встановлення нормативної ціни землі.

На відміну від нормативної, експертна вартісна оцінка земель здійснюється на базі загальновживаної у світовій практиці методології та методів визначення ринкової вартості землі.

У зв’язку з тим, що реальний ринок землі ще не сформувався і об’єктивно неможливо забезпечити конкурентоспроможність продажу, типовість фінансування та інші ринкові умови, ціни на земельні ділянки, які визначаються в процесі експертної оцінки, не можуть у повному обсязі відповідати загальновживаній концепції ринкової вартості. Тому їх часто називають «умовно ринковими», «ринковою вартістю з урахуванням обмежень економічного і цивільного правового характеру», а також «оціночною вартістю», тобто встановлення тієї можливої ціни, за якої на дату оцінки досягається угода відносно зміни власника ділянки, умов власності або умов використання власності за підписання цивільно-правових угод.

Хоча сучасні експертні оцінки вартості земельної ділянки мають певну обмеженість, практичне використання їх є прогресивним кроком у реалізації загальновживаної концепції ринкової вартості землі. Про це свідчать методологічні розбіжності, властиві нормативно-грошовій і експертній оцінці (табл. 8.1).

Незважаючи на позитивні зрушення у сфері оцінки землі, які відбулися за останні роки, запровадження загальноосвітніх ринкових підходів у практику оцінки земельних ділянок призводить до певних труднощів методичного характеру.Таблиця 6.1

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Земельна ділянка розглядається окремо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній	Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості
Враховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки	Враховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і на ній самій
Орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва	Орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки
Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом	Оперує реальним орендним доходом
Не враховує кон’юнктури ринку та економічної ситуації в країні	Враховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість визначається похідною величиною від площі земельної ділянки	Вартість розглядається як похідна від показників дохідності виду діяльності локалізованого в межах ділянки
Має тільки нормативний характер	Має ринковий характер
Не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціонального землекористування	Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу і землекористування