6.6. Методика оцінки нерухомості

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1) за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4) за функціональним призначенням: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5) за рівнем дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6) за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;

8) за рівнем завершеності: нерухомість, що функціонує, нерухомість у стадії будівництва, завершена але така, що не функціонує, нерухомість.

Кожен із перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку оцінки, яку слід враховувати при проведенні практичних розрахунків.

Затратний метод оцінки нерухомості полягає в тому, що оцінюються затрати на повне відтворення або заміщення об’єкту за мінусом суми його зносу. До одержаної суми додається ринкова вартість земельної ділянки без забудови. Таким чином здійснюється оцінка вартості нерухомості.

Затратний метод використовується у випадках необхідності:

- техніко-економічного аналізу вартості нового будівництва;

- обґрунтування необхідності обновлення діючого об’єкту;

- оцінки об’єктів інституційного (немає ринку аналогічних об’єктів) і особливого призначення;

- аналізу ефективності використання землі;

- вирішення завдань страхування об’єкту;

- вирішення завдань оподаткування;

- перевірки результатів оцінки нерухомості за іншими методами.

Обмеження застосування затратного методу оцінки нерухомості полягає в тому, що майже не можливо відтворити старий об’єкт і визначити з досить високою точністю його вартість.

Основні положення методу включають наступне:

1. При однакових затратах на створення об’єкту його вартість буде прямопропорційна корисності (споживній вартості) об’єкту.

2. Необхідно враховувати поняття «повна вартість відтворення» і «повна вартість заміщення». Повна вартість заміщення (або затрати на повне заміщення) - це витрати в поточних цінах на будівництво будинку, який має еквівалентну корисність з об’єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів і у відповідності з нинішніми стандартами, дизайном і плануванням.

Вартість відтворення (або затрати на повне відтворення) об’єкта - це витрати в поточних цінах на будівництво його точної копії, і використанням точно таких же матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і з тією ж кількістю робіт (які втілюють в себе всі недоліки, невідповідності і моральний знос), що і в об’єкту оцінки. Іншими словами, один спосіб передбачає заміну об’єкту оцінки таким же новим аналогом і з такою ж корисністю, тоді як інший - відтворення точної копії.

Для більшості випадків оцінки перевагу має визначення повної вартості відтворення, оскільки при заміні створюється об’єкт, який відрізняється від оцінюваного. З теоретичної точки зору вартість заміщення має перевагу, оскільки малоймовірно, що хто-небудь захоче відтворити об’єкт, якому декілька років, з усіма його функціональними недоліками.

В багатьох випадках повна вартість заміщення встановлює верхню межу вартості нерухомості. Інформований покупець переважно не стане за наявну будівлю платити стільки ж, скільки за нову, що має таку ж корисність і побудовану за сучасними стандартами. Це має аналогію меншої плати за стару модель автомобіля порівняно з моделлю поточного року. В даному випадку спрацьовує принцип заміщення. Винятком з нормального правила може бути факт, коли покупець дуже поспішає з покупкою і не хоче чекати готовності нового об’єкта. Теж саме відбудеться тоді, коли покупець не хоче зв’язуватися з проблемами будівництва і може заплатити більше за вже існуючий об’єкт, ніж за новий.

Найбільш вагомими підставами для використання затратного методу оцінки вважаються:

1. Даний метод необхідний тоді, коли оцінка об’єкта здійснюється з метою майнового оподаткування або накладення арешту, а також коли потрібно відділити вартість об’єкту в цілому або його частини від вартості землі;

2. Затратний метод застосовується з метою подоходного оподаткування і бухгалтерського обліку, так як в цьому випадку знос відраховується з оподаткованого доходу.

Оцінка нерухомості за затратним методом передбачає такі основні етапи:

1) розрахунок вартості придбання вільної і наявної в розпорядженні землі з метою оптимального її використання;

2) розрахунок вартості спорудження нових аналогічних об’єктів, визначення його вартості відтворення;

3) оцінка фізичного і морального зносу компонентів об’єкту;

4) оцінка реальної вартості об’єкта шляхом зменшення вартості відтворення на суму фізичного і морального зносу об’єкту;

5) додавання до реальної вартості об’єкту вартості землі.

До найпоширеніших методів, які реалізують витратну концепцію, належить метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1м², 1м³ тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки. Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об’єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога. За еталон-аналог рекомендується брати найновіші об’єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об’єктами.

3. Визначення вартості об’єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.

Таким чином, розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

В_об = П_од · Q,

де В_об— вартість об’єкта на дату оцінки; П_од— вартість порівняльної одиниці; Q — загальна кількість порівняльних одиниць у об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м² цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їхню загальну вартість. Прибуток підприємця або включається в цю вартість, або підраховується окремо. За наявності потужної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, такий підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкта (чи вартості заміщення).

Розрахунок вартості нерухомості проводиться за такою формулою:

В_об =

де В_об — вартість об’єкта оцінки; V_і — об’єм і-го елементу в об’єкті оцінки; В_і— вартість одиниці об’єму певного виду; п — кількість окремих елементів об’єкта оцінки; К_н — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкта оцінки; К_з — коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об’єктів.

Метод кількісного аналізу - найбільш точний і трудомісткий, який полягає в абсолютно точному визначенні всіх позицій, які відносяться до будівництва споруди. В цьому методі додаються всі витрати на спорудження нового будинку, які передбачені проектно-кошторисною документацією.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

Метод прямого порівняльного аналізу продаж оснований на принципі заміщення аналізованого об’єкта аналогічним, аналізі показників якості, ресурсоємкості і ціни аналогічних об’єктів, проданих недавно. При цьому, порівнюються співставні об’єкти, які були продані, робляться поправки на відмінності в показниках якості і ресурсоємності, відкоригована за цими поправками ціна об’єкта, що розглядається, дасть можливість зробити логічний висновок.

Метод прямого порівняльного аналізу продаж може бути реалізований в три етапи:

1. Вивчення ринку аналогічних об’єктів, виявлення недавніх аналогічних продаж на відповідному ринку (місто, район і т.д.);

2. Збір і перевірка інформації про угоди. Інформація повинна бути достовірною і якісною. Використовуються дані бюро технічної інвентаризації, Фонду майна, рекламних агентів і т.д.;

3. Внесення поправок з врахуванням відмінностей між оцінюваним об’єктом і аналогами.

Коригування слід здійснювати за коефіцієнтами, які враховують наступні фактори:

а) права власності на об’єкт;

б) функціональне призначення об’єкта (показники, які задовольняють конкретну потребу);

в) якість об’єкту (крім показників функціонального призначення);

г) ресурсоємність об’єкту;

д) час, період оцінки;

е) місцезнаходження об’єкта, інфраструктура (транспорт, зв’язок, ринкова інфраструктура, соціальне забезпечення та ін.), екологія;

є) умови фінансування (готівкою зразу, в кредит, в розстрочку і т.д.);

ж) умови продажу та імідж продавця.

При коригуванні фактичних цін продажу порівнюваних об’єктів поправки проводяться від порівняльного об’єкта до оцінюваної вартості.

Парні продажі. Одним із способів визначення необхідних поправок є виявлення декількох пар порівнюваних продаж. Парними продажами називаються продажі двох об’єктів, які майже ідентичні, за виключенням однієї риси, яку оцінювач намагається оцінити для того, щоб внести правильну поправку.

Як правило, процес коригування може приймати одну з трьох основних форм: поправки в грошовому виразі, поправки в процентах, загальне групування. Внесення поправок переважно передбачає послідовний розгляд таких характеристик: час, місцезнаходження, умови продажі, інші відмінності.

Загальне групування може використовуватись на активному ринку, де можна знайти достатню кількість продаж з тим, щоб звузити ринкове розкидання цін. Даний метод залежить від наявності відносно однорідних об’єктів. У цьому випадку оцінювач може прийняти рішення не здійснювати окремі поправки, а порівняти оцінюваний об’єкт в цілому, щоб визначити, чи кращий він, чи гірший від кожного з порівняних об’єктів. Потім у межах виділеної групи проводиться сукупне коригування. Це знімає необхідність розглядати окремо кожну характеристику, яка відрізняє оцінювану вартість від порівнюваних проданих об’єктів.

Коригування слід проводити по всіх основних характеристиках і зручностях, які, з точки зору перспективного покупця будуть мати вартість. При цьому визначається кількість порівняльних одиниць в оцінюваному об’єкті та визначається рівень його відмінності від об’єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається нагромадженою ринковою інформацією.

Мультиплікатори порівняння є співвідношенням вартості об’єкта та ключового фактора впливу. Як правило, в оціночній практиці нерухомості використовуються два основні мультиплікатори:

• валовий рентний мультиплікатор — співвідношення ціни продажу об’єкта та потенційного (чи фактичного) валового доходу від його використання.

• мультиплікатор капіталізації— співвідношення суми чистого операційного доходу об’єкта та ціни його продажу;

Кожен з названих мультиплікаторів визнає постулат, що вартість об’єкта прямо залежить від ефективності його використання, тим самим створюючи передумови для переходу до результатних методів оцінки.

Експертні методи порівняння використовують думки експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найдешевшими, але й найсуб’єктивнішими. Використовуються за браком ринкової інформації, неможливістю формалізації зв’язків вартості об’єкта з основними параметрами ринку чи об’єкта-аналога через недостачу фінансових ресурсів або часу для проведення громіздких аналітичних розрахунків тощо.

За використання експертних методів оцінки передбачається, що експерти-оцінювачі мають повну і найновішу інформацію про ринок даних об’єктів. Загальний розрахунок вартості об’єкта за такими методами проводиться на основі визначення залежності між окремими параметрами та вартістю об’єктів-аналогів. Припускається, що вартість об’єкта оцінки залежить від тих самих параметрів.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів, що формують дохід.

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному разі орендної плати) та поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди:

,

де Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року); В₃ — очікувана вартість нерухомості після завершення п років оренди.

При розрахунках ставки дисконтування та коефіцієнтів капіталізації ключовими етапами є визначення їхнього безризикового еквівалента та внесення поправок на ризик. Зазначимо, що безризикова ставка дисконтування чи коефіцієнт капіталізації для об’єктів нерухомості й земельних ділянок прирівнюється до банківської депозитної ставки з урахуванням наступного: 1) за базу слід брати відсотки за валютними депозитами; 2) величина депозиту має відповідати розміру чистого потоку капіталу від використання об’єкта; 3) термін депозиту має відповідати термінам отримання чистих операційних доходів від експлуатації об’єкта; 4) вибираються банківські депозитні ставки для юридичних осіб.

Основними коригуваннями відповідно до ризиків об’єктів нерухомості є:

• поправка на ризик відмінностей умов інвестування — термін інвестування в земельні ділянки, будівлі чи споруди суттєво відрізняється від банківських депозитних вкладів, що підвищує рівень ризику іммобілізації капіталу;

• поправка на ризик відмінностей рівня ліквідності — швидкість реалізації земельних ділянок чи об’єктів нерухомості суттєво впливає на їхню вартість, що й спричиняє необхідність компенсації;

• поправка на ризик менеджменту— компенсує додаткові витрати на менеджмент об’єкта та можливість прийняття не найефективніших управлінських рішень;

• поправка на інші ризики — призначається для нейтралізації усіх специфічних видів ризику, притаманних окремому об’єкту.