Нормативно-методичний підхід до грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)

Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку та іншого призначення проводиться в такій послідовності:

• спочатку визначають нормативний обсяг товарної продукції підприємства за рік з розрахунку на 1 м² земельної ділянки:

ТП = З х К_НР

де ТП - нормативний обсяг товарної продукції підприємства за рік в розрахунку на 1 м² земельної ділянки, грн.;

З - виробничі затрати, грн./м²;

К_НР - коефіцієнт нормативної рентабельності (К_НР = 1,15).

• далі визначається річний прибуток підприємства:

Д = ТП – 3 – З х НР

де, Д - річний прибуток підприємства, грн./м²;

НР. - норма рентабельності (НР = 0,12).

• наступним кроком є обчислення рентного доходу, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки:

Р = Д х В : В_оф.

де Р - рентний доход, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки, грн/м^2;

- балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки, грн.;

В_оф - балансова вартість основних фондів, грн.

• потім визначають капіталізований рентний доход, який є основою грошової оцінки земельної ділянки:

Ц = Р х Т_к

де Ц - капіталізований рентний доход, грн./м;

Т_к- - термін капіталізації рентного доходу (Т_к = 33 роки).

• отриманий за формулою результат коригується з урахуванням трьох наступних поправок:

Ц_н = Ц х К_р х К_л х К_ф

де Ц_н - грошова оцінка земельної ділянки, грн./м²;

К_р - поправка на особливості місця розташування земельної ділянки в регіоні (входження в приміську зону великих міст, близькість до адміністративних центрів, близькість до транспортних центрів. входження до зон радіаційного забруднення), коефіцієнт;

К_л - поправка на особливості місця розташування земельної ділянки на локальному рівні (територіально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні фактори), коефіцієнт;

К_ф — поправка на функціональне використання (ефективність цільового використання земельної ділянки), коефіцієнт.

Методика грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення

1. Визначаємо капіталізований нормативний середньорічний економічний ефект (Ц) за формулою:

Ц = Е х Тк,

де Е - нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель відповідного функціонального призначення;

Тк - термін капіталізації рентного доходу - 33 роки.

2. Враховуємо поправку на особливості місця розташування земельної ділянки в регіоні (Цм) за формулою:

Цм = Ц х Км,

де Км – поправка, яка враховує такі чинники: входження в приміську зону великих міст; близькість до адміністративних центрів; близькість до транспортних центрів; входження до зон радіаційного забруднення.

3. Розраховуємо поправку на неоднорідність у цінності земель природоохоронного, рекреаційного та історико-культурного призначення (Цц) за формулою:

Цц = Цм х Кц,

де Кц - поправка, яка враховує такі чинники: природно-ландшафтні фактори; історико-культурні фактори; бальнеологічні фактори.

4. Встановлюємо поправку на статус об’єктів природоохоронного, рекреаційного та історико-культурного призначення (Цн) за формулою

Цн = Цц х Кс,

де Кс - поправка, яка враховує такі чинники: міжнародне значення; загальнодержавне значення; місцеве значення.

Процедура грошової оцінки земель лісового фонду проводиться наступним чином:

• спочатку визначають нормативну середньорічну вартість деревини з гектара лісових земель:

О = О_Н : Р

де О - нормативна середньорічна вартість деревини, грн./га;

О_Н - нормативна вартість деревини за період рубки, грн./га:

Р - термін періоду обороту рубки, роки;

• далі обчислюють нормативні середньорічні витрати на ведення лісового господарства, грн./га:

В= В_Л : П_Л

де В - нормативні середньорічні витрати на ведення лісового господарства, грн./га;

В_Л — загальна сума витрат за планом ведення лісового господарства, грн.;

П_Л - загальна площа лісових земель, га;

• наступним кроком є розрахунок нормативного середньорічного ефекту від вирощування лісу:

Е_Л = О - В

де Е_Л - нормативний середньорічний ефект від вирощування лісу, грн./га;

• потім визначають капіталізований нормативний середньорічний економічний ефект, який є основою грошової оцінки лісових земель:

Ц = Е_л х Т_к,

де Ц - капіталізований нормативний середньорічний економічний ефект, грн./га;

Т_к - термін капіталізації (Т_к = 50 років);

• отриманий результат коригується на дві наступні поправки:

Цн = Ц х К₁ х К₂,

де Цн - грошова оцінка земель лісового фонду, грн./га;

К₁- поправка на додатковий ефект від використання недеревної продукції та природних корисних властивостей, коефіцієнт;

К₂ - поправка на різноманітність лісистості території, коефіцієнт.

Процедура грошової оцінки земель водного фонду проводиться наступним чином:

1.Визначаємо нормативний середньорічний економічний ефект від використання водних об’єктів, утворених земельним чинником (Ен) за формулою:

Ен = (Ев + Еп +Ег + + Ез + Ерг + Евт + + Ер) : 7 х Чз,

де Ев - водозабезпечення міського та сільського населення;

Еп - промислове і агропромислове водопостачання;

Ег - виробництво гідроелектроенергії;

Ез - зрошення та обводнення сільськогосподарських земель;

Ерг - ведення рибного господарства;

Евт - транспортне сполучення;

Ер - лікувально-оздоровча та рекреаційна функції;

Чз - частка нормативного ефекту, утвореного земельним чинником -0,33.

2. Розраховуємо капіталізований нормативний середньорічний економічний ефект (Ц) за формулою:

Ц = Ен х Тк,

де Тк - термін капіталізації рентного доходу - 33 роки.

3. Враховуємо поправку на особливості місця розташування земельної ділянки з урахуванням значення водного об’єкту (Цм) за формулою:

Цм = Ц х К₁,

де К₁ – поправка, яка враховує такі чинники: тип водних об’єктів за значенням (загальнодержавним, регіональним, зональним, місцевим); прояв регіональних, зональних та локальних особливостей місця розташування у розрізі територій з надмірним, нормальним та недостатнім природним зволоженням.

4. Враховуємо поправку на відмінності у якісному стані та екологічній цінності водойм (Це) за формулою:

Це = Цм х К₂,

де К₂ – поправка, яка враховує наступні чинники: якісний стан водних ресурсів (чисті, умовно чисті, малозабруднені, середньозабруднені, сильнозабруднені); екологічне значення поверхневих водних об’єктів (унікальні, особливо цінні, цінні, інші).

5. Враховуємо поправку на різноманітність функціонального використання водного об’єкта (Цн) за формулою:

Цн = Це х К_З,

де К_З – поправка, яка враховує напрямки використання водного об’єкта: одно-, дво-, трьох- та багатоцільове використання.