3) Процесс оценки недвижимости, стандарты оценки, профессия оценщика, виды отчетов по оценке.

История развития оценочной деятельности берет начало в 30-е гг. 20 в. В США. В годы великой депрессии ст-ть недвижимости стала падать и возникла необходимость в оценщиках профессионалах.

Основными направлениями деятельности оценщика являются:

1. оказание помощи в установлении цены продажи, цены покупки, установлении цены для целей н/о;

2. определение цены недвижимости с целью получения ипотечного кредит;

3. оценка для целей страхования;

4. определение ст-ти объекта с целью передачи в уставный капитал, получения наследства и др.

Профессия оценщика внесена в конце 1998 г. В справочник.

Главная задача оценщика – определить вид стоимости: рыночная ст-ть, инвестиционная ст-ть, ст-ть функционирования.

В свой деятельности оценщики руководствуются существующими стандартами; основными являются стандарты определяющие: процедуру оценки, порядок и вид отчета об оценке.

Процедура оценки сводится к определению проблемы и вида ст-ти. Этот процесс делится на 6 этапов:

1.выбор объектов-аналогов.

2.установление прав собственности.

3.установление даты оценки.

4.определение целей оценки.

5. определение вида ст-ти.

6.написание отчета.

При оценке любого объекта оценщик использует след. подходы:

• затратный

• рыночный

• доходный

Виды отчетов:

• устный – при обращении в суд

• отчет в виде письма

• краткий отчет

• подробный отчет – составляется с использованием данных: общих и специфических

Элементы отчета:

• имя клиента

• указыв. права на данный объект

• указыв. цель написания отчета (целью является определение инвест. ст-ти объекта)

• установление даты оценки

• место нахождения

• квалификация оценщика

1.Понятие и виды стоимости. Связь стоимости объектов недвижимости с ценой и затратами.

Теория оценки базируется на понятиях: стоимость, цена и затраты.

Стоимость- деньги, которые покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, Или это мера того сколько готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность.

Цена- исторический факт, отражающий сколько средств было затрачено, на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цена- используется для обозначения запрашиваемой цены продавца.

Затраты- мера того сколько потребуется для создания объекта сходным с объектом оценки, в данный момент времени.

Чтобы объект обладал стоимостью, он должен обладать следующими компонентами: спрос; полезность; дефицит; возможность передачи.

В теории оценки принято выделять две группы стоимостей:

1)стоимость использования: инвестиционная стоимость; балансовая; стоимость целей н/о. Базируется на принципах: ожидания; полезности; замещения.

2)стоимость обмена: рыночная стоимость; ликвидационная; страховая; арендная. Базируется на принципах: спроса и предложения; изменения; соответствия; конкуренции.

-наилучшего и наибольшего эффект. использования (НиНЭИ)

-принцип вклада

-принцип экономической величины (эк.разделение)

-принцип сбалансированности

Инвестиционная стоимость- стоимость (затраты) для конкретного инвестора.

Балансовая стоимость- представляет собой стоимость имущества, включенного в балансовую ведомость предприятия, индексируется на дату оценки.

Стоимость для целей н/о- определяется по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ). Стоимость* I дефлятор

Рыночная стоимость- (ФЗ об оценочной длительности) это наиболее вероятная цена, которую продавец объявляет на открытом рынке в условиях конкуренции продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой для этого информации, а на величине цены не сказываются какие либо чрезвычайные обстоятельства. При этом необходимо наличие следующих обязательных условий: 1)мотивы продавца и покупателя – одинаковые. 2)оба хорошо осведомлены и действуют каждый в своих интересах. 3)объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время. 4)цена представляет собой разумное вознаграждение за объект, без каких-либо скидок или уступок с чьей-либо стороны. 5)платеж осуществляется наличными средствами или их эквивалентом. Если одно из условий не выполняется, то ст-ть не явл-ся рыночной.

Ликвидационная стоимость- цена, с которой вынужден согласится продавец, при продаже объекта в ограниченные сроки времени.

Стоимость страхования- стоимость воспроизводства или замещения объекта подверженному риску уничтожения.

Арендная стоимость- стоимость по которой объекты предлагаются к сдаче в аренду.

2.Факторы влияющие на стоимость объектов недвижимости:

1)политические факторы- предполагает выполнение следующих законов: о собственности; закон о недвижимости; закон о залоге; экономические законы; налоговое законодательство. 2)экономические: -технический уровень строительства объъекта;

-доступность финансовых средств для населения;

-уровень жизни населения;

-налоговая нагрузка;

-финансовое обеспеченье строительства.

3)факторы отражающие состояние окружающей среды: географический; наличие природных ресурсов; топография местности; экология местности. 4)социологические факторы: демографические(возраст, образование, наличие свободного времени). 5)состояние рынка недвижимости: хорошо развитый рынок; не развитый рынок; ограниченный характер спроса на объекты недвижимости. 6)факторы определяющие мотивацию продавцов и покупателей: наличие финансовых средств; развитость рынка недвижимости.