3.Оценка земли и особенность земли как товара

Факторы формирования спроса на земли:

1. экономические – обусловлены уровнем и соотношением цен земли, транспортными коммуникациями

2. социальные и демографические: плотность и структура населения, уровень занятости

3. качество земли и природно-климатическая среда, включая экологию

4. факторы риска исключают землю из оборота.

6) Методы оценки стоимости земельных участков

Кадастровый метод

В соответствии со ст.31 налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость определяется в соответствии с земельным кодексом.

Кадастровая стоимость зем. Участков необходима при передаче земли в собственность, при выкупе земельных участков, при дарении, передачи по наследству, при установлении доли в общей собственности, при получении кредита под залог зем. Участка и при изъятии зем. Участка для гос. Нужд.

Стоимость земельных участков определяется органами местного самоуправления и вносится в единый государственный земельный кадастр, который представляет собой систему необходимых сведений и документах о правовом режиме земель, т.е. об их собственниках землепользователях и арендаторах о качестве земель, ценности земель, категориях. Необходим для качественного и количественного учета земельных участков.

Рыночные методы.

1) Сравнения аналогичных продаж Элементами сравнения могут быть: право собственности на земельный участок; условия финансирования; условия продаж; рыночные условия; физические характеристики (место расположения, условия зонирования, доступные коммунальные услуги); экономические характеристики – соответствующий ли земельный участок наилучшему и эффективному использованию.

Метод основан на сравнении аналогичных продаж и предполагает корректировку на имеющиеся отличия.

2)Метод капитализации земельной ренты. Основан на использовании метода прямой капитализации дохода. Коэффициент капитализации устанавливается путем анализа и сравнения аналогичных продаж на рынке.

Сзу=Д/Кк Кк1=Д1\Сзу1 Кк2=Д2\Сзу2 Ккn=Дn\Сзуn Кк1* Кк2*….- Ккn

Точность метода велика на развитом рынке.

3)Метод распределения, соотнесения - предполагает использование соотношения земли и улучшения этого земельного участка. Используется для застроенных земельных участков. Получаемые значения можно считать ориентиром.

4)Метод выделения/ извлечения. Применяется для оценки застроенных земельных участков, при наличии информации о ценах сделок с аналогичными объектами.

Алгоритм:

• Определение элементов сравнения

• Определение отличий объектов аналогов от объекта оценки.

• Расчет и внесения корректировок по каждому элементу сравнения.

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, включая ст-ть земли и ст-ть улучшений;

• Расчет полной ст-ти воспроизводства, пр-во улучшений.

• Расчет рыночной стоимости рыночного участка.

Сзу =С объект. – С улучш

Явл. наиболее точныи и эффективным в рыночных условиях.

5)Метод остатка.

Основан на опр-ии ст-ти земли по формуле, прямой капитализации дохода. Для опр-ия ст-ти зем. участка надо знать: ст-ть здания, чистый операционный доход всего объекта, коэффициенты капитализации и для земли и для здания. Осн. этапы:

1. Определяется чистый опер. доход всего объекта.

2. Опр-ся чистый опер. доход улучшений.

3. Опр-ся опер. доход, относящийся к зем. уч.

4. Опр-ся ст-ть зем. уч.

6)Метод разбиения на участки.

Использ-ся когда необходимо разделить большой участок земли на индивид. участки.

Этапы:

1. Расчет ст-ти освоен. зем. уч. с пом. аналог. сравнен. продаж (САП).

2. Расчет разумной предпол. прибыли.

3. Расчет затрат на освоение уч.

4. Выбор ставки дисконтирования.

Затраты на освоение вкл. в себя – разбивка на отд. участки, расчистка и планировка участка, устройство и планировка дорог, расходы на страховку, маркетинг, налоги накладные расходы подрядчику, расчет прибыли. Доход определяется на основе САП

Понятие ипотеки. Порядок осуществления ипотеки и ее прав. регулирование.

Виды объектов недвижимости, на кот. возможно установление ипотеки.

Ипотека –

1. залог недвижимости д/обеспечения ден. требования кредитора (залогодержателя) должнику или залогодателю.

2. кредит, получ. под залог недвижимости.

ФЗ «Об ипотеке» 16.07.1998

Кроме ФЗ исп-ся ФЗ «О гос. регистрации прав на недв. имущество и сделок с ним»

Постановление Правительства РФ и приказы Минюстиции.

В соответствии с з-ном об ипотеке объектом залога м. быть та недвижимость, владелец кот. имеет право на ее продажу или отчуждение.

Заключается договор в форме закладной - ценная бумага, обесп. интересы кредитора, путем предоставления права при невозврате кредита продать имущество должника с публичных торгов и вернуть долг. Все ипот. операции подлежат обязат. регистрации.

Ипотека м. устанавливаться на зем. уч-ки, жилые дома, предприятия и иное имущество.

Особенности передачи в залог отдельных объектов недвижимости:

• в качестве залога м. быть использованы зем. уч-ки, принадл. д/сельск. хоз-ва. Когда зем. участок находится в дол. собственности, то ипотека распространяется на одну часть, принадл. владельцу. Если на этом уч-ке есть улучшения, то при сдаче уч-ка в залог они передаются одновременно.

• городские земли. Если на городском зем. уч-ке, то они не м. быть предметом ипотеки.

• отдельный жилой дом.

• дачные и садовые домики предметом быть не м. быть.

• ипотека предприятий. Земля передается вместе с предприятием. Ипотекой м. быть обеспечено ден. обязательство, кот. включ. не менее 50% активов предприятия. В ипотеку не м. быть заложено предприятие банкрот. Обязательна должна проведена инвентаризация при использовании предприятия в качестве залога.

Формы (методы) ипотечного кредитования.

-аннуитетное кредитование. Данный метод представляет собой самоамортизуемый кредит с фиксированной процентной ставкой, по кот. предусматриваются равновеликие платежи, осуществляемые, как правило, ежемесячно.

1) сумма, выплачиваемая в счет погашения долга

2) сумма кредита и срок погашения

3) процентная ставка

- с фиксированной выплатой основной суммы долга

- с переменной процентной ставкой

По условиям договора м. быть предусмотрены:

1. Корректировка процентной ставки ч/з заданные периоды времени.

2. Процентная ставка может изменяться в связи с изменением фин. ситуации на рынке.

3. Должен быть установлен по условиям договора мин. и макс. размер ставки.

4. С «шаровым» платежом. Предусматривает выплату только одних процентов в течение действия договора.

5. Кредитование с участием в приросте ст-ти. Предполагает, что кредитор участвует в инвестировании. Данный метод позволяет:

• защитить интересы кредитора

• уменьшить процентную ставку д/заемщика за получаемый кредит

• платежи будут меньше, чем по другим типам

6. С ростом платежей предусматривает рост последующих платежей, рассчитанных на увеличение доходов заемщика.

7. С обратным аннуитетом. Предусм. заключение соглашения, по кот. кредитор выплачивает заемщику определенные периодические суммы и поэтому итоговый платеж включает сумму долга + процент + выплаты кредитора заемщику.

Показатели, хар. эффективности ипотеки.

В ипот. анализе принято использовать фин. коээфициенты д/оценки эффективности использования кредита:

1. коэффициент ипотечной задолженности.

Киз=ИК/Собъекта*100%

Представляет собой отношение суммы ипотечного кредита к ст-ти объекта недвижимости.

Кк=αзс*iзс+(1-αзс)iсс

С точки зрения кредитора более высокий коэффициент ипотечной задолженности предполагает более высокую степень риска.

2. ипотечная постоянная – отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме кредита

Пип=Дгод/ИК

Пип>iкр – гарантируют выплату % и Д

Пип<iкр – не покр. % выплаты

Пип=iкр – покр. % выплаты