Билет №27 Метод переноса, распределения или соотнесения

Этот метод основан на том, что между стоимостью з.у и стоимостью возведённых на них сооружений, существует устойчивая связь, поэтому оценочная стоимость з.у. Расчитана на основе распределения общей цены продажи сопоставимого объекта на 2 составные части: з.у. и строения (улучшения)

Расчёт производится в последовательности:

1. Определяются элементы, по которым единый объект недвижимости (з.у.+улучшения) сравнивается с аналогами.

2. Устанавливается по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия каждого аналога от единого объекта оценки, включая оцениваемый з.у.

3. Вычисляется по каждому из элементов сравнения корректировка цен аналогов, соответств. Его характеру и степени отличия каждого аналога от единого объекта оценки+оценки з.у.

4. Корректируются цены каждого аналога по каждому из элементов сравнения.

5. Расчитывается рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включая оцениваемый з.у.путём усреднения скорректированных цен аналогов.

6. Расчитывается рыночная стоимость оценки з.у. Путём умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый з.у., расчитанное в пункте 5, на наиболее вероятное значение доли з.у. В рыночной стоимости объекта недвижимости, определ. В результате анализа рынка.

Задача:

Расчитать стоимость земли в районе №1, по информации об аналогах. Объект недвижимости, находящийся на з.у. Этого района был продан за 4320т.р.

№	Средняя стоимости земли (т.р.)	Средн. Стоимость объекта аналога (т.р.)	Доля стоим. Земли в общей стоимости
2	2300	8920	2300/8920=0,2578
3	2150	8440	2150/8440=0,2547
4	1980	8200	1980/8200=0,2515

2. Средне-арифметическая доля стоимости земли:

(0,2578+0,2547+0,2515)/3= 0,2547

2. Стоимость земли: 4320*0,2547=1100,304р

3. стоимость сооружений: 4320 — 1100,304=3219,696 т.р

Билет №28 Определение величин корректировок при оценки стоимости з.У.

Направленность корректировок:

• положительные - когда объект оценки лучше аналога;

• отрицательные - когда объект оценки хуже аналога.

Виды корректировок

В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки

Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки: Vа = Cед × Kед × Ппр, где Vа - приведенная стоимость аналога с учетом поправки; Ппр - величина процентной поправки; Сед - цена продажи единицы сравнения; Кед - количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму: Vа = (Сед + Под) × Кед, где Под - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму: Vа = (Cед × Kед) + Пад, Пад - величина абсолютной денежной поправки.

Как правило денежная поправка применяется в следующих случаях:

• переданные права собственности

• условия финансирования (наличие кредита, отсрочки)

• условия продажи (типичные/нетипичные – родственники, кридитор-заемщик)

• экономические характеристики (ЧОД)

• отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме - мешают)

• наличие движимого имущества, (дополнительных улучшений)

Процентная поправка применяется в следующих случаях:

• время продажи (дата оценки, сезонный характер)

• местоположение

• физические характеристики (качество, износ, размер…)

Методы расчета поправок

1. метод анализа парных продаж;

2. метод прямого анализа характеристик;

3. экспертный метод;

4. статистические методы.