12 Вопрос

Сущности ЗУ как объекта недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок – это объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с Законом о кадастре земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

13 Вопрос

Особенности з.у как объекта оценки. Методы оценки земли.

Особенности з.у как объекта оценки.

1) границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);

2) установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

3) данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимос­ти земельных участков: 1. По сопоставимым продажам. 2. Метод соотнесения (переноса). 3. Капитализация земельной ренты. 4. Техника остатка для земли. 5. Метод развития земельного участка.

Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта.

Основным принципом, лежащим в основе затратного метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

14 Вопрос

Анализ НЭИ для ЗУ

НЭИ – вероятное и нормативное разрешенное использование участка земли (свободного) с улучшениями которое является физически возможным, экономически обоснованным приводящее к его наивысшей стоимости. Под НЭИ понимается разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечивает объекту наивысшую стоимость определенная на дату оценки.

При определении НЭИ принимается во внимание рыночные условия (прежде всего преобладающая способы землепользования)

-существующие нормы зонирования

- ожидаемые изменения на рынке недвижимости

- текущий способ использования

НЭИ позволяет оценщику выявить из возможных вариантов наиболее доходный вариант и использовать долю оценки.

Означает что из возможных вариантов использования ЗУ выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности ЕОН (Единых Объект Недвижимости). Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли. Рыночная стоимость земли зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от его текущего землепользования.

Принцип НЭИ позволяет определить вариант приносящий максимально возможный подход от ЗУ не зависимо от того застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки. НЭИ определяется как использование которое:

- является законодательно решенное, т.е. соответствует юридическим нормам включая нормы землепользования, охраны ОС, градостроительные ограничения, благоустройство прилегающих территорий и т.д.

- Физически осуществимо

- финансово выполнимо

- обеспечивает наивысшую стоимость ЗУ

НЭИ оценивается в 2 этапа (в Российской практике):

1. рассматривается не застроенное ЗУ

2. ЗУ с осуществимыми улучшениями

1. Если участок был свободен от строений, то определяем какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых градостроительных, экологических и иных ограничений, а также перспектив развития района.

2. Если на ЗУ уже имеется постой, то его существующее использование может не соответствовать варианту НЭИ. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит оптимальную стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся объектов. НЭИ может изменяться с течением времени.