10 Вопрос

Основные факторы влияющие на стоимость объектов оценки.

Группа	Характеристика факторов	Факторы
Физические	Характеристики местоположения	1 климат, ресурсы, топография, грунты, почва; 2 по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д
	Характеристики земельного участка	размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.
	Характеристики зданий и сооружений	1 количество; 2 тип, год и качество постройки; 3 стиль, планировка, конструкции и т.д.
Экономические	Общие	1 состояние мировой экономики; 2 экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; 3 финансовое состояние предприятий
	Факторы спроса	1 уровень занятости; 2 величина заработной платы и доходов; 3 платежеспособность; 4 наличие источников финансирования; 5 ставки процента и аренды; 6 издержки при формировании продаж
	Факторы предложения	1 площадь продаваемой земли; 2 число объектов, выставленных на продажу; 3 затраты на СМР; 4 финансирование, налоги
Социальные	1 базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; 2 базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; 3 тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; 4 тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; 5 стиль и уровень жизни
Политические, административные и юридические	1 налоговая, финансовая политика; 2 предоставление разного рода льгот; 3 контроль землепользования, ставок арендной платы; 4 зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; 5 строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; 6 услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; 7 правовые нормы и правила

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных фак-

торов следует учитывать:

различные уровни влияния факторов:

• региональный;

• местный (локальный);

• непосредственного окружения;

11 Вопрос

Земельный участок как объект оценки. Земля как природный ресурс и экономическая категория.

Совокупность вещей

Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр.

— неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и со-

ставной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

- пространственной ограниченностью;

- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;

- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

- производительная способность;

- возможность улучшения качества при рациональном использовании;

- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Экономическая категория

Важней шие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных ин женерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель.

Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.