6. Совершенствование организации управления городском хозяйством.

В современных условиях требуется реформирование нынешней структуры жилищного фонда с целью привлечения инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль, улучшения качества услуг с одновременным снижением затрат. Автором разработаны методические основы совершенствования управления ЖКХ мегаполиса в условиях конкурентной среды. Выявленные закономерности и принципы вносят определенный вклад в формирование стиля, структуры и эффективности управления предприятиями ЖКХ. Закономерности управления выражают наиболее важные и систематически повторяющиеся тенденции, которые, в свою очередь, отражают относительно устойчивые взаимосвязи между элементами управления в организации.

выявлены важнейшие закономерности совершенствования управления ЖКХ, к которым отнесены:

1) Развитие теории и практики управления в соответствии с трансформацией форм и методов организации экономики.

2) Определяющее влияние состояния внешней среды в выборе и формировании системы управления предприятием.

3) Соответствие социального содержания управления формам собственности на имущество предприятия ЖКХ.

4)Соотносительность управляющей и управляемой подсистем (субъекта и объекта управления).

5) Преимущество сознательного (планомерного) управления.

6) Концентрация и динамичное изменение функций управления на предприятии.

7) Оптимизация уровней управления организацией.

8) Оптимальное использование в процессах управления функций контроля, учета и анализа.

Закономерности носят объективный характер и реализуются в процессе деятельности людей. Это в полной мере относится и к закономерностям управления предприятиями ЖКХ. Под воздействием проявления закономерностей на предприятиях формируются принципы управления. Последние, синтезируя объективные закономерности менеджмента, определяют черты реальной управленческой практики на любом предприятии ЖКХ. Представляя собой общие правила, они формируют требования к системе управления деятельностью - функциям, методам и организационной структуре управления. Наряду с общими принципами управления в работе выделяются частные (специальные) принципы, соблюдение которых позволяет регулировать отдельные управленческие процессы и стороны управления с учетом специфики и характера деятельности организации.

предложены следующие принципы:

соответствия, который заключается в обеспечении соответствия интересов потребителей и производителей услуг ЖКХ;

договорных отношений, исходя из которого формой взаимоотношений между собственниками жилищного фонда и управляющей компанией является договор на управление, предусматривающий взаимные права и обязанности по оказанию конкретных услуг;

целенаправленности, согласно которому любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: безопасных и благоприятных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления ЖКУ надлежащего качества,

лидерства, который предполагает уход от командно-административного стиля управления в системе ЖКХ, формирование активной и ответственной позиции у всех заинтересованных сторон;

вознаграждения, исходя из которого в составе сметы расходов должна оговариваться фиксированная величина «управленческого вознаграждения», т.е. платы за управление, постоянно получаемой управляющей компанией на протяжении всего действия контракта. Его величина определяется договором между собственником и компанией.

Результатом взаимодействия принципов является формирование системы управления и хозяйственного механизма рыночных отношений. Выделены компоненты, входящие в состав задач хозяйственного механизма рыночных отношений:

- выявление системных пороков действующей модели хозяйственного механизма и на этой основе определение предпосылок для ее реформирования (модернизации) либо смены на новую, способную минимизировать издержки и риски;

- формирование институциональных и функциональных предпосылок для предупреждения, выявления, минимизации и/или элиминирования деструктивных факторов в системе ЖКХ.

7. Состав и структура объектов городского назначения.

7. Состав и структура объектов городского назначения. 1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. 2. В состав жилых зон могут включаться: 1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами; 2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами; 3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; 4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами; 5) зоны жилой застройки иных видов. 3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. 4. В состав общественно-деловых зон могут включаться: 1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения; 2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; 4) общественно-деловые зоны иных видов. 5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. 6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. 7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: 1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; 2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; 3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. 8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов. 9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); 2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. 10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

8. Состав и особенности жилищно-коммунального комплекса.

9. Основные показатели благоустройства жилого фонда в России и за рубежом.

В жилищной сфере Российской Федерации в ходе проводимых реформ произошли суще­ственные изменения. В первую очередь, в результате активной приватизации жилья и разви­тия рынка недвижимости, а также осуществления комплекса мероприятий в коммунальном комплексе в течение нескольких предшествующих лет изменилась структура собственности в существующем и вновь создаваемом жилищном фонде. Появились и начали развиваться но­вые формы собственности (см. глава 2). Общий объем жилищного фонда РФ (на 1.01.04 г.) составляет 2,85 млрд. кв. метров (19 млн. жилых строений), из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности. В настоящее время структура жилищного фонда Российской Федерации по формам соб­ственности резко отличается от его структуры в 1992 году. В дореформенный период государ­ственный жилищный фонд в городской местности составлял более 72% всего жилищного фонда России. Сегодня, по данным Госкомстата России, в государственной собственности находится менее 7% жилищного фонда. Доля жилищного фонда в частной собственности до­стигла 69,4%. Более 23% жилищного фонда находится в муниципальной собственности. Жилищная проблема в стране остается довольно острой. Достаточно отметить, что в вет­хом и аварийном жилищном фонде проживают более 2,5 млн.чел., а его доля в общем объеме составляет 3,8%. Во многом это связано с недостатком государственных инвестиций в жи­лищное строительство в малых объемах. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигав­шая в дореформенный период 80%, сократилась в 2001 году примерно до 11%, в том числе из средств федерального бюджета — до 9%. Основным источником финансирования жилищно­го строительства стали внебюджетные средства в сочетании с некоторыми формами государ­ственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. При этом следует отметить, что действующая система приватизации жилья обеспечила активное развитие рынка жилья в России. Это, в свою очередь, способствовало росту мобиль­ности населения. Для России естественная миграция населения — это новое явление. До на­чала 90-х гг. государство волевыми решениями стимулировало переселение трудоспособного населения из одних регионов в другие. В большинстве случаев те регионы, куда население было переселено, благодаря пропаганде или силой административного давления, в настоящее время плохо развиваются. Силовая политика развития поселений не оправдала себя. Для обеспечения свободной миграции населения, создания условий социально-экономического развития поселений необходимо дальнейшее совершенствование и активизация рынка жи­лья. А это требует постепенного выравнивания условий найма и аренды жилья. Важнейшей проблемой в сложившихся условиях остается финансирование жилищного строительства. Основная стратегия в этом направлении — поиск путей и механизмов привле­чения дополнительных средств в жилищное строительство. В первую очередь, это развитие среднесрочного и долгосрочного кредитования жилищного строительства (сроком от 2—3 лет до 10 и более лет). Еще несколько лет тому назад такое кредитование жилищного строительства российскими банками практически не осуществлялось. В ситуации отсутствия банковской системы кредитования процессов строительства в отдельных регионах страны разрабатывались и внедрялись всевозможные суррогатные модели ипотеки, способствующей привлечению средств населения, на поддержку жилищного строительства. За последние двадцать лет запросы российских граждан на жилье претерпели качественные изменения, и появились новые требования к жилищу: комфортности, планировке помещений, местоположению. К началу XXI века сохранение существующего жилищного фонда и последовательное замещение ветхого, аварийного и морально устаревшего жилья новым стали важнейшими зада­чами настоящего и будущего. Учитывая, что средний размер домохозяйств в России составляет порядка 2,85 человек, следует признать, что население России в основной своей массе живет не очень комфортно. Жилищная обеспеченность на 1 человека в России — 19 м²,; в Европе — 40 м^:, США — 60 м². По данным Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, далее Госстроя РФ на 1.01.2004 г. из общего числа 19 млн. жилых строений (2,85 млрд. кв. м) с особой остротой стоит проблема «хрущовок», введенных в 60-е годы и требующих сегодня либо сноса, либо реконструкции; около 20% городского фонда (в малых городах до 50% неблагоустроены); более 3% от общего объема (8,8 млн. кв. м) составляет ветхий и аварийный жилищный фонд).