Раздел 8. Выбор подхода к оценке.

Раздел подразумевает выбор основного подхода оценки с учетом факторов и структуры рынка, к которому принадлежит объект оценки. Для каждого подхода описываются все преимущества и недостатки с учетом сопоставления факторов рынка. В итоге делается вывод на основании какого подхода будет проводиться оценка объекта. Вывод должен быть с четкими обоснованиями.

Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным (доходным, затратным) подходом.

Описывается подход к оценке, на основании которого она будет проводиться. Учитываются также нюансы его применения именно для этого объекта оценки и рынка, на котором он расположен.

Но ввиду того, что для большинства курсовых работ будет применяться сравнительный подход (более 80%), необходимо будет учесть поправки, которые будут вноситься в процессе оценки объекта данным подходом.

Последовательность внесения поправок:

а) на дату продажи (предложения):

1 – для объектов-аналогов, которые в данный момент выставлены на рынке;

0,9 – были проданы 1 месяц назад;

0,7 – были проданы 3 месяца назад;

0,5 – были проданы 6 месяцев назад.

б) на площадь (масштаб):

1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;

Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.

Пример: площадь объекта оценки 50 кв.м., а объекта-аналога – 46 кв.м.

(46кв.м./50кв.м.)*100%=92% или 0,92.

Таким же образом вычисляются поправки на жилую площадь.

в) на этаж:

1 – для квартир, расположенных на средних этажах, а на 5% ниже для квартир на двух первых и крайних этажах.

г) на физический износ:

Поправка на физический износ определяется отношением физического износа оцениваемого объекта к физическому износу объекта-аналога по формуле:

И_ф=(1-И_фо/100)/(1-И_фа/100), где

И_фо – физический износ оцениваемого объекта;

И_фа – физический износ объекта-аналога.

Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов определяется методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается в формуле:

И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100, где

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

д) на конструктивы:

Поправку для данного расчета принимаем в размере 1,00, т.к. аналоги не имеют значительных отличий своих строительных характеристик от объекта оценки. В исключительных случаях мы можем прибавить или отнять 0,05.

е) на планировку:

Если в некоторых аналогах она улучшенная, то это будет 1, для объектов стандартной планировки поправка равна 0,98, а для квартир с нестандартной планировкой поправка равна 0,95.

ж) на площадь кухни:

1 – для объектов, где площади кухонь примерно совпадают;

0,98 – если площадь кухни меньше на 1-2 кв.м.;

0,95 – если площадь кухни меньше на 3 кв.м. и более;

1,02 – если площадь кухни больше на 1-2 кв.м.;

1,05 – если площадь кухни больше на 3 кв.м. и более.

з) на отделку (ремонт):

1 – для объектов с самой хорошей отделкой (евроремонт, недавний косметический ремонт хорошего качества);

0,95 – для объектов со средним ремонтом (ремонт среднего уровня или был проведен недавно);

0,9 – для объектов с плохим ремонтом (проводился давно или вообще отсутствует).

и) на район:

1 – для объектов, расположенных в центре города, поселка или иного населенного пункта или в близости от него;

0,95 – для объектов на расстоянии 5-20 км от центра города, поселка или иного населенного пункта;

0,9 – для объектов на расстоянии 15-30 км от центра города, поселка или иного населенного пункта;

0,8 – для объектов на окраинах.

к) на расположение внутри района:

Здесь поправка может варьироваться от 1 до 0,75 в зависимости от того как близко объект расположен к транспортным путям, каково его благоустройство, какие объекты инфраструктуры рядом с ним и другие факторы.

л) на уторговывание:

Стандартные скидки составляют от 0% до 15% в зависимости от конъюнктуры рынка в целом и отдельным его сегментам. Поправки на уторговывание следует применять (или не применять) основываясь на анализе рынка недвижимости.

1 – если торг не уместен;

0,98 – если торг предполагает уступку 5%;

0,96 – если торг предполагает уступку 10%;

0,93 – если торг предполагает уступку 15%.

В итоге проводится оценка однородности выборки поправок, которая рассчитывается по формуле:

V=√(∑(C_r-(∑C_r/K)/(K-1))/(K-1)/(∑C_r/K)), где

V – коэффициент вариации;

C_r – r-е значение выборки;

K – количество значений в выборке.

Результаты расчета поправок необходимо вносить в таблицу:

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
1	2	3	4	5	6	7
Адрес		ул. Мая*
Район		г. Канск*
Общая площадь, кв.м.		44*
Жилая площадь, кв.м.		28*
Площадь кухни, кв.м.		9*
Цена предложения		1900000*
Источник информации		«Купи-продай» №4 от 01.02.11г.*
Категория цены		Цена предло- Жжение*
Стоимость 1 кв.м. площади, руб.		43182*
Описание
Условия сделки		торг, наличные*
Дата продажи		3 мес.*
Привлекательность		Средняя*
Планировка		н/п*
Этаж/этажность/ материал стен		5/9п*
Состояние, отделка		Обои, с/у раздел., ванная – кафель, полы – линолеум, кафель, окна – ПВХ, состояние хорошее*
Благоустройство двора		Парковка, детская площадка, сквер*
Транспортная доступность		Средняя*
Эффективный возраст, лет		34*
Физический износ, %		24*
Расчет поправок
На дату продажи		1,00*
Скорректированная цена
На масштаб		1,00*
Скорректированная цена
На этаж		1,00*
Скорректированная цена
На физический износ		0,98*
Скорректированная цена
На конструктивы		0,98*
Скорректированная цена
На планировку		1,00*
Скорректированная цена
На площадь кухни		1,00*
Скорректированная цена
На отделку		0,95*
Скорректированная цена
На район		0,8*
Скорректированная цена
На расположение внутри района		0,93*
Скорректированная цена
На уторговывание		0,96*
Скорректированная цена
Стоимость 1 кв.м. общей площади с учетом всех поправок

* - пример заполнения таблицы.

Средняя стоимость 1 кв.м. составляет _________(____________________________) рублей.

Стоимость оцениваемого объекта рассчитанная методом сравнения продаж составила ________(_______________________________) рублей.