10. Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости

     Договор купли-продажи недвижимости - со­глашение, в силу которого продавец обязуется пе­редать в собственность покупателя земельный уча­сток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

     Существенные условия договора:

   1) пред­мет договора - недвижимость. Она характеризу­ется прочной связью с землей, большой стоимос­тью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе дан­ные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в со­ставе другого недвижимого имущества;

   2) цена в договоре продажи недвижимости также отно­сится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом со­ответствующей части земельного участка или пра­ва на нее.

     Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающе­гося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регист­рации.

     Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно  или через своего представителя.

     Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выс­тупать любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муници­пальное унитарное предприятие, обладающее пра­вом хозяйственного ведения или оперативного уп­равления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение же может от­чуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уста­вом деятельности и учтено на отдельном балансе.

     При продаже недвижимости в процессе привати­зации действуют специальные правила, предусмот­ренные законодательством о приватизации.

     Передача недвижимости осуществляется путем под­писи сторонами передаточного акта или иного до­кумента о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной пос­ле вручения этого имущества покупателю и подписа­ния сторонами соответствующего документа о пере­даче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, пре­дусмотренных договором, считается отказом продав­ца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

     Подписание акта о передаче недвижимости име­ет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

     Принятие покупателем недвижимости, не соответ­ствующей условиям договора продажи недвижимос­ти, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение дого­вора.

Сделки с объектами жилого фонда регулируются нор­мами ГК РФ и Жилищного кодекса (ЖК РФ). При прода­же жилых помещений есть небольшие особенности.

     Предметом договора могут быть приватизирован­ные либо приобретенные в собственность в ином со­ответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жи­лищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. +регистрация.