1.1 Предмет и форма договора аренды

Предметом договора аренды являются любые индивидуально определенные непотребляемые вещи, поскольку вонь не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Так, как предмет договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные естественные объекты (например, участки леса Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006г. № 200-ФЗ с изм. 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.или водные объекты Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006г. № 74-ФЗ с изм. 19.06.2007г. // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.), здания, сооружения и другие видиа недвижимого имущества Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»., предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое имущество.

Сдача в аренду земельных участков и других обособленных естественных объектов имеет свои особенности, которые устанавливаются законом.

Законом также могут быть установлены видиа имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Да, например, согласно ст. 27 Земляного кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые что находятся в федеральной собственности такими объектами, как государственные естественные заповедники и национальные паркие, здания и сооружения, в которых размещенные для постоянной деятельности Вооружены силы Российской Федерации, объекты организаций федеральной службы безопасности и др.

Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в пределах лесного фонда, естественных территорий, которые особенно охраняются, занятые особенно ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследства историко-культурными заповедниками и др.

Эти особенности, прежде всего, вытекают из невозобновляемости многих природных ресурсов их ограниченности, а потому - необходимости специально предусматривать заходи, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно придерживаться их целевое назначение (ст. 22 Земельных кодекса РФ Собрание законодательства РФ. 29.10.2001г. № 44. Ст. 4147.). Використання других объектов природы, в частности на кочанах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

В договоре аренда должна быть указанные даны, что позволяют безусловно установить имущество, подлежащее передачи арендатору как объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ.

Объекту недвижимости повинный быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. Только после доклада описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды.

Вещь, передаваемая в аренду, повинна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возвращению подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически значимым.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передачи в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным.

Форма договора аренды урегулирована ст. 609 ГК РФ. Кроме общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установленные и специальные требования. Договор аренды на срок больше судьбы, а также если хоть бы одной из сторон есть юридическая персона, независимо от срока, повинный быть помещенный в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок больше судьбы, независимо от его суммы, способный достаточно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, потому его содержание повинно быть формализировано. Что же касается письменной формы договоров аренды, которые заключаются при участии юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которую в подобном повторении совсем не нуждалось. В устной форме могут быть помещены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если другое не установлено законом Иное правило в отношении транспортных средств установлено ст. 633 и ст. 643 ГК, а зданий и сооружений - п.2 ст. 651 ГК.. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним» от 21 июля 1997г. Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594Аренда рассматривается как ограничение (обременение) право собственности (или другого вещественного имеет рацию) на объект недвижимости. Другими словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которую обременено договором аренды и прав собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесенные в Единственный государственный реестр прав на недвижимое имущество и операций с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

Вимоги гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Да, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором аренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.

В апелляционной жалобе истец сослался на тех, что договор субаренды есть производным от договора аренды, не владеет самостоятельностью, заключается на срок, что не превышает срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещественные прав владельца имущества, а потому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции признал доводи истца необоснованными и указал, что в соответствии с абзацем третьим пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если другое не установлено законом или другими правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним» не содержится нормы, которые исключают для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды проводиться по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, судьба арендатора не обязательна. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Другими словами, если договор аренды нотариально не засвидетельствован или у арендатора нет нотариально засвидетельствованной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию повинный подати и арендодатель. Арендодатель повинен быть поставленный в известность и о регистрации договора аренды, которая состоялась (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества, которое предусматривает переход в дальнейшем прав собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора покупке-продаже такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительной угоды к договору аренда, которой арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особенные правила о форме договора и его государственной регистрации.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным умам. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).

Что же касается срока, то договор аренды может быть помещен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенной срок повинен быть установленный в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается помещенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право в любой час отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Если ни одна сторона не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, даже «вечно». Гражданское право: Учебник для вузов: В 2 тт: Т. 2 (под ред. Садикова О.Н.).,2007.,С. 224.Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенному не на неопределенный срок, а без указания срока, то есть под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора к окончанию предельного срока, установленного законом, договор по окончании предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, который превышает установленный законом предельный срок, считается помещенным на срок, ровный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Дополнение N2 к справочнику

Гражданским кодексом РФ (далее по тексту – ГК РФ) к договорам аренды отнесены следующие договоры:

• договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

• договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

• договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

• договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

• договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

• договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Следует отметить, договору лизинга я уже посвятил одну из своих прежних статей, поэтому повторение в данной статье считаю излишним. В данной статье я остановлюсь на некоторых характерных особенностях вышеуказанных договоров аренды.