Модели и методы определения степени сходства сравниваемых объектов.

При подборе аналогов и определении степени сходства сравниваемых машин и единиц оборудования различают три уровня их близости или подобия.

Первый уровень предполагает функциональное сходство, которое может быть полным или частичным. При этом множество функций, выполняемых объектом оценки и его аналогом, могут находиться в отношениях пересечения или вхождения. Функциональное сходство определяется принадлежностью кандидата в аналоги к той же группе (подгруппе) машин, к которой относится и объект оценки. Чем уже эта группа, тем больше их функциональное сходство. Практически оно определяется с помощью тех или иных классификаторов – ОКОФ, Справочника норм амортизационных отчислений и т.п.

При наличии функционального сходства на втором, более высоком уровне рассматривают конструктивное сходство, т.е. сходство машин по конструктивной схеме, составу и однородности элементов и их компоновке.

Третий, наиболее высокий уровень сходства называется параметрическим. Он означает совпадение или близость не только конструкции и функций сравниваемых машин, но также состава и значений их технико-экономических параметров.

При полном сходстве принято говорить об идентичности объектов сравнения, а при частичном и неполном – об их аналогии.

Следующим шагом после выбора с помощью рассмотренных выше моделей объекта-аналога, наиболее близкого по функциональному назначению, конструкции, составу и численным значениям своих технических характеристик к оцениваемому объекту, является учет того влияния на величину искомой оценочной стоимости, которое оказывают различия в численных значениях указанных характеристик сравниваемых объектов.

Стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле:

V = V_ан  К₁  К₂  К₃…К_n  V_доп

где, V_ан – цена объекта – аналога;

К_1, К_2, …К_n – корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

V_доп – цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а затем – поправочные.

ПРИМЕР

Для того, чтобы оценка сравнительным методом стала нагляднее, рассмотрим на примере оборудование для производства молока. Для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик собрал следующие данные:

Исходные данные к оценке	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2
Производительность л / сутки	2400	2200	2500
Масса, кг.	2600	2700	2800
Мощность, кВт	84.5	87.5	89.5
Ресурс, час	30600	31000	32000
Дата выпуска	1997 г.	1992 г	1995 г.
Себестоимость продукции, р / л.	4.54	4.53	4.52
Физический износ оборудования, %	59	45	40
Стоимость демонтажа, %	9	9	9
Цены аналогов на дату оценки, тыс.руб.	-	486	689

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в данном отчёте применялась структурно – метрическая модель, которая рекомендует вводить интегральный показатель степени близости оцениваемого объекта и кандидата в аналоги, вычисляемой путём взвешивания и свёртки отношений индивидуальных технических характеристик объектов с учётом степени их важности. Стоимость объекта оценки определяется по формуле:

С = Са * Р *Н

, где:

С – стоимость объекта оценки;

Са – стоимость аналога;

Р – интегральный показатель близости;

Н – нерасшифрованная часть.

Для расчета интегрального показателя близости Р применяется следующая формула:

Р = (П₁ / П _1ан) ^е1  (П₂ / П _2ан) ^е2  (П₃ / П_3ан) ^е3 …(П_n / П_nан) ^еn

, где:

Р – интегральный показатель близости;

П от 1 до n – параметры оцениваемого объекта;

П от 1ан до n ан. – параметры аналогов.

При расчёте интегрального показателя близости (Р) коэффициент степени (е) оценщиком определен экспертным путем: наибольший вес отдан производительности – 0.5, потом ресурсу объектам – 0.3, затем мощности – 0.15 и наименьший – массе – 0.05.

Для каждого аналога рассчитаем интегральный показатель близости Р:

Р₁ = (2400 / 2200)^0.5  (2600 / 2700) ^0.05  (84.5 / 87.5) ^0.15  (30600 / 31000) ^0.3 = (1.091)^0.5  (0.963)^0.05  (0.966)^0.15  (0.987)^0.3 = 1.030

Р₂ = (2400 / 2500) ^0.5  (2600 / 2800) ^0.05  (84.5 / 89.5) ^0.15  (30600 / 32000) ^0.3 = (0.960)^0.5  (0.929) ^0.05  (0.944) ^0.15  (0.956) ^0.3 = 0.96

Определение нерасшифрованной части (Н) проведено по формуле:

Н = С1 / (С2  Р) = 486 / 689  0.96 = 486 / 661 = 0.74

Для расчёта стоимости объекта оценки берём второй аналог, как наиболее сопоставимый по году выпуска, с оцениваемым аналогом и рассчитываем по формуле:

С = Са  Р  Н = 689  0.96  0.74 = 489 476руб. (округлённо 490 000 руб.)

Полная стоимость замещения равна 490 000 руб.

Из этой суммы минусуем износ аналога (40%) и накопленный износ объекта оценки (59%) и получаем рыночную стоимость объекта оценки:

490 000 руб.  0.6  0.41 = 120 540 руб., а с учётом демонтажа (9%) стоимость составит

120 540  1.09 = 131 389 руб. Округлим стоимость объекта до 132 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определённая по сравнительному подходу, составляет 132 000 руб. (Сто тридцать две тысяч руб.)

Для сравнения результатов рассчитаем стоимость объекта оценки с помощью сравнительного подхода, но другим способом. Для этого каждому из параметром присвоим весовой коэффициент в процентном выражении. Затем выберем по каждому параметру наиболее близкий аналог и путем умножения весового коэффициента на стоимость аналога мы получим как бы стоимость параметра, а затем сложив полученные суммы, мы получим стоимость всего объекта оценки. Скорректировав полученную стоимость на износ, получаем рыночную цену объекта оценки.

При определении весового коэффициента параметрам, наибольший процент присваивается производительности, потому что это наиболее показательный параметр работы оборудования. Наименьший весовой коэффициент присваиваем массе и демонтажу, т.к. для оборудования это наименее существенные параметры.

(a)Исходные данные к оценке	Объект оценки	(i)Аналог 1	(ii)Аналог 2	(iii)Весовой коэфф-т	(iv)Стоим-ть
Производительность л / сутки	2400	2200	2500	30%	206.7 (689*0,3)
Масса, кг.	2600	2700	2800	3%	14.58 (486*0,03
Мощность, кВт	84.5	87.5	89.5	20%	97.2 (486 * 0,2)
Ресурс, час	30600	31000	32000	20%	97.2(486 * 0,2)
Дата выпуска	1997 г.	1992 г	1995 г.	15%	103.35 (689 * 0,15)
Себестоимость продукции, р / л.	4.54	4.53	4.52	10%	48.6 (486*0,1)
Стоимость демонтажа, %	9	9	9	2%	13.78
Цены аналогов на дату оценки, тыс.руб.	-	486	689	100%	581.41

Таким образом, мы имеем рыночную стоимость объекта оценки = 581 000 руб., теперь скорректируем стоимость на износ аналога наиболее близкого, а это 45% и на накопленный износ объекта оценки 59%.

Физический износ, %

59

45

40

581 410 руб.  0.55  0.41 = 131 108 руб.(округленно 132 000).

Можно сделать вывод, что при определении рыночной стоимости объекта оценки расчеты были произведены верно, т.к. при применении двух способов сравнительного подхода суммы получились одного порядка (132 000 руб.).

В практике встречается, когда расчет рыночной цены определяют по упрощенной схеме.

Пример: Необходимо оценить машину фирмы "Шмидт" – Н-140В.

По данным представительства фирмы "Шмидт":

машины серии Н-140В сняты с производства;

их замещают более совершенные машины серий MFA/32 и MFA/54, цены которых соответственно равны 583 000 и 730 000 у.е.

Опираясь на информацию фирмы-изготовителя, можно допустить, что объект оценки попадает в интервал типоразмеров упомянутых машин.

Таким образом, эксперты вправе предположить, что стоимость замещения объекта оценки (без учетов расходов на транспортировку и монтаж) лежит в интервале цен имеющихся аналогов, т.е. средняя величина составляет

(583 000 + 730 000)/2 = 656 000 у.е.

расходы на транспортировку и монтаж составят, по нашим расчетам, не менее 30% стоимости замещения объекта оценки. Таким образом, полная стоимость замещения объекта оценки составляет 853 000 у.е.

На мой взгляд, такие расчеты очень приблизительные, потому что оценщик делает расчеты только на основе справки фирмы-изготовителя. Не учтены технические параметры объектов-аналогов, а также то, что на объект оценки следует начислять моральный износ т.к. оборудование снято с производства.