49. Понятие, виды и значение договора

Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК). Договор - это двусторонняя или многосторонняя сделка, поэтому к договорам применяются все нормы, касающиеся таких сделок.

Значение договоров:

договор - одно из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей;

часто под договором понимается не просто юридический факт, а само правоотношение, возникающее из соглашения сторон;

договор - основной способ оформления отношений участников гражданского оборота;

договоры опосредуют движение объектов гражданских прав от одних субъектов к другим (передача имущества, уплата денег, выполнение работ и пр.);

договором определяется объем прав и обязанностей участников правоотношения, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства;

договоры позволяют выявить истинные потребности участников гражданского оборота в определенных товарах, работах, услугах.

Виды договоров:

1. По времени возникновения правоотношения: консенсуальные - для заключения договора достаточно соглашения сторон по всем существенным условиям (купля-продажа, подряд, поручение и др.); реальные - для заключения договора, кроме соглашения сторон, необходима еще и передача предмета договора (заем, хранение и др.).

2. По соотношению прав и обязанностей сторон: односторонние (односторонне обязывающие) - у одной стороны только права, а у другой только обязанности (например, договор займа); двусторонние (двусторонне обязывающие) - каждая сторона обладает и правами и обязанностями (купля-продажа, мена, аренда и др.).

3. Возмездные договоры, когда сторона получает плату или иное встречное представление за исполнение своих обязанностей. Безвозмездные, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного представления.

4. По субъекту, в пользу которого совершен договор: договоры в пользу их участников; договоры в пользу третьих лиц, по которым должник обязан произвести исполнение не кредитору, а третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу; от договора в пользу третьего лица следует отличать договор об исполнении третьему лицу, в этом случае третье лицо не имеет самостоятельного права требовать от должника исполнения обязательства.

5. В зависимости от юридической направленности основные; предварительные, в силу которых стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме; преддоговор должен содержать существенные условия основного договора и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

50. Содержание договора. Толкование договора.

Содержание договора составляют его условия, закрепляющие права и обязанности сторон. Выделяют следующие условия договора: существенные; обычные; случайные.

Для заключения договора необходимо достижение соглашения сторон по всем существенным условиям договора. Существенными признаются условия: о предмете договора (например, о вещи, подлежащей передаче по договору купли-продажи); прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договоров (например, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости); условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По общему правилу не считается существенным условие договора о цене. В случае, когда договором оно не предусмотрено, исполнение обязательства оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК).

Обычные условия договора устанавливаются диапозитивными нормами гражданского права и вступают в действие, если стороны своим соглашением не устранили их применение или не установили иных условий. Обычными являются условия о цене (ст. 424 ГК), сроке исполнения обязательства (ст.314ГК) и др.

Случайные условия изменяют или дополняют обычные условия и приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора.

При толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении. Если буквальное содержание условий договора не проясняется даже при сопоставлении с другими условиями и смыслом договора в целом, то необходимо выяснение действительной воли сторон. Действительная воля сторон выясняется с учетом цели договора, предшествовавшей заключению договора переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон и иных обстоятельств.

51.Порядок заключения договора.

Для того, чтобы заключить договор, необходимо, чтобы одна из сторон предложила заключить договор, а другая сторона по крайней мер согласилась с заключением этого договора. Поэтому заключение любого договора проходит по крайней мере две стадии. Первая стадия получила название оферта, вторая стадия — акцепт.

Оферта — предложение заключить договор. Однако не всякое предложение заключить договор рассматривается как оферта. Только такое предложение заключить договор, которое одновременно отвечает следующим требованиям:

1. это предложение заключить договор должно ясно выражать намерение лица заключать договор.

2. это предложение должно содержать все существенные условия будущего договора.

3. это предложение должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.

Если отсутствует хотя бы одно из этих трех условий, это будет не оферта, а в лучшем случае вызов на оферту или приглашение делать оферту. В частности, когда вы на рекламном щите видите объявление, что продается такой-то товар, если оно обращено к неопределенному кругу лиц, это всего лишь вызов на оферту. Предположим, оно содержит все существенные условия договора купли-продажи, но обращено к неопределенному кругу лиц, поэтому это не оферта, а всего лишь вызов на оферту. Потому что, если имеется оферта, как только к оферте прибавляется акцепт, договор считается заключенным. Если бы мы рассматривали это как оферту, по поводу одной и той же вещи могло бы быть заключено множество договоров, а договор может быть заключен только один, поэтому это вызов на оферту.

Исключение составляет так называемая публичная оферта. Это такая оферта, которая содержит все признаки оферты за исключением одного: это обращение, которое содержит все существенные условия и выражает явное намерение заключить договор. Она обращена не к конкретному лицу, а к любому и каждому, кто откликнется на эту публичную оферту. Таким примером публичной оферты является такси с зеленым огоньком на стоянке, предложение заключить договор перевозки пассажиров, обращенное к любому и каждому, и первый, кто откликнется на эту оферту, с ним заключается договор, огонек гасится, оферта снимается.

Акцепт — это согласие заключить договор. Однако не всякое согласие заключить договор имеет силу акцепта. Это согласие должно быть полное и безоговорочное. Если согласие заключить договор на предложенных условиях является полным и безоговорочным, то такое согласие имеет силу акцепта, и как только акцепт присоединяется к оферте, договор считается заключенным. Если есть согласие, но на несколько иных условиях, то это рассматривается, как отказ от заключения договора и одновременно как новая оферта. Только безусловное и безоговорочное согласие имеет силу акцепта.

То лицо, которое делает оферту, называется оферентом, то лицо, которое выражает акцепт, называется акцептантом. И как только оферта сделана и к ней присоединяется акцепт, то договор считается заключенным. И акцепт, и оферта юридически связывают и оферента, и акцептанта. Юридическое действие оферты, так же как акцепта, зависит от многих условий.

Если оферта не получена адресатом, то есть отправлено письмо с предложением заключить договор, но это письмо еще не получено адресатом, то оферент может в любое время снять эту оферту. Если же оферта получена ее адресатом, то эта оферта не может быть отозвана и снята оферентом в течение срока, установленного для ее акцепта, то есть в течение срока, установленного для ответа, оферент должен ждать этого ответа и не может в одностороннем порядке снять оферту или изменить ее условия. Если он это сделает, он обязан будет возместить другой стороне все понесенные ею убытки. То есть оферта, будучи полученной адресатом, связывает юридически оферента, он не может от нее отказаться и в одностороннем порядке её изменить. Но из этого общего правила может быть сделано исключение, если оно установлено в самой оферте, когда в оферте говорится, что оферент в любое время может отказаться от оферты, даже если она получена адресатом.

До тех пор, пока адресат не получил акцепт, акцептант вправе от него в одностороннем порядке отозвать его, отказаться. Если получен, тот момент, когда акцепт был получен оферентом, договор считается заключенным. Юридическое действие оферты зависит еще от двух обстоятельств. С этой точки зрения, различают оферту, сделанную с указанием срока для ответа, и оферту, сделанную без указания срока для ответа.

Если оферта сделана с указанием срока для ответа, в ней говорится: предлагается заключить такой-то договор, буду ожидать ответа в течение такого-то срока. Это означает, что оферент обязан ожидать в течение установленного срока. Если ответ придет в пределах установленного срока, договор считается заключенным, и в течение этого срока оферент не может отказаться от оферты и заключить договор с другим лицом. Если он это сделает, он должен своему контрагенту возместить все внесенные выплаты. Если же оферта сделана без указания срока для ответа, то ее юридическое действие зависит от другого обстоятельства — от того, в какой форме сделана эта оферта. Если оферта сделана в устной форме, без указания срока для ответа, то только немедленный акцепт связывает оферента. Если немедленного акцепта не последовало, то оферент никак не связан юридически перед своим контрагентом.

Иная картина наблюдается в том случае, если оферта без указания срока для ответа сделана в письменной форме. В этом случае оферент обязан ожидать ответа в течение срока, нормально необходимого для пробега корреспонденции туда и обратно и обдумывания ответа. В течение этого срока он обязан ожидать ответа. И если, не дожидаясь ответа, заключит договор с каким-либо другим лицом, должен своему контрагенту возместить все понесенные убытки. Бывает ситуация, что ответ прибыл с опозданием. Нормально необходимое время для ответа прошло, а ответ с согласием заключить договор на предложенных условиях пришел через 10 дней. Какова судьба такого договора зависит от усмотрения оферента. Если он не обратит внимание на опоздание, договор будет заключен. Если он не желает заключить договор, то он пишет письмо: оферта прибыла с опозданием, договор не считается заключенным. А можно и вообще никак не отреагировать, потому что опоздал, а значит договор не считается заключенным.

Бывает и более сложная ситуация, когда из ответа видно, что он отправлен без опоздания, но по вине почты задержался. Как быть в этой ситуации? Если ответ прибыл с опозданием, но из него видно, что он отправлен своевременно, то в этом случае оферент обязан немедленно сообщить о прибытии акцепта с опозданием, если не желает считать себя связанным договором. Если он этого не сделает, то договор считается заключенным несмотря на то, что акцепт прибыл с опозданием. Если он этого не сделает, договор будет считаться заключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если ответ о согласии заключить договор прибыл в срок, но в этом ответе есть согласие заключить договор, но на других условиях, то такой ответ рассматривается, как отказ от заключения договора, и в то же самое время, как новая оферта. То есть стороны как бы меняются местами: тот, кто был акцептантом, становится оферентом, со всеми вытекающими отсюда последствиями. То есть это уже новая оферта на новых условиях.

Наконец, стороны могут довольно долго вот так переписываться. Но бывают такие договоры, когда нельзя долго ждать. Скажем, электростанция ведет переговоры с угледобывающей организацией, которая поставляет уголь для того, чтобы вырабатывать энергию. И они вот так переписку ведут и никак не могут заключить договор, энергия не вырабатывается, люди мерзнут. Вот для того, чтобы этого не было, действует правило, что любая из сторон может обратиться к другой стороне с предложением передать разногласия на рассмотрение суда. Если другая сторона согласна, они обращаются в суд и суд уже установит те условия, на которых будет заключен договор.

Если оферент послал оферту, а акцептант вообще никак не реагирует, молчит, и не ясно, то ли он согласен заключить договор, то ли не согласен. Даже может быть более сложная ситуация. Оферент, зная, что он может промолчать, пишет: предлагаю тебе такие-то товары, срок ответа — такой-то; в случае, если ответа не последует, считаю договор заключенным. А акцептант молчит. В отличие от бытующего мнения о том, что молчание — знак согласия, в гражданском праве действует прямо противоположное правило: молчание — это отказ от заключения договора.

52.Заключение договора в обязательном порядке. Заключение договора на торгах.

Заключение договора в обязательном порядке. Этот порядок применяется тогда, когда заключение договора обязательно хотя бы для одной из сторон. Здесь возможны два варианта.

Первый вариант, когда оферту направляет сторона, для которой заключение договора не является обязательным. В этом случае другая сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней со дня получения оферты рассмотреть эту оферту и направить другой стороне: первое — извещение об акцепте. В этом случае договор считается заключенным на тех условиях. которые содержались в оферте. Второе, что может сделать вторая сторона, если она не согласна с условиями оферты, она составляет так называемый протокол разногласий и направляет другой стороне.

Протокол разногласий представляет собой следующий документ, который состоит из двух частей. В первой части пишутся те условия договора, которые предложены в оферте. Во второй части то, что предлагает акцептант по тем пунктам договора, с которыми акцептант не согласен.

Если оферент согласен с теми условиями, которые предлагает акцептант в протоколе разногласий, договор считается заключенным на условиях, содержащихся в протоколе разногласий. Если он не согласен с этими условиями, то оферент может в течение 30 дней передать возникший спор на рассмотрение суда, и суд определит, на каких условиях будет заключен договор. Если оферент в течение 30 дней этого не сделает, а для оферента заключение договора не является обязательным, договор считается незаключенным.

Следующее, что может сделать другая сторона, получив оферту, послать извещение об отказе в заключении договора. И в этом случае оферент вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Наконец, если контрагент, получив оферту, вообще никак не реагирует, молчание, то это рассматривается, как отказ от заключения договора, И в этом случае опять-таки оферент вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора. Это в том случае, если оферту направляет сторона, не обязанная заключить договор, а для другой стороны заключение договора является обязательным.

Возьмем противоположную ситуацию, когда оферту направляет та сторона, для которой заключение договора является обязательным. Если оферту направляет обязанная сторона, для которой заключение договора является обязательным, то другая сторона, не обязанная заключить договор, вправе в течение 30 дней совершить одно из следующих действий:

1. Направить извещение об акцепте. И тогда договор считается заключенным на тех условиях, которые содержатся в оферте.

2. Направить извещение об отказе в заключении договора. Тогда договор считается не заключенным, потому что для нее заключение договора не является обязательным.

3. Направить оференту протокол разногласий. В этом случае оферент, получив протокол разногласий, обязан в течение 30 дней известить другую сторону о принятии условий протокола разногласий, и тогда договор считается заключенным на тех условиях, которые содержатся в протоколе разногласий, либо извещение о том, что он не согласен с условиями, которые содержатся в протоколе разногласий. В этом случае другая сторона может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

4. Последний вариант — вообще следует молчание. Сторона, получив оферту (она не обязана заключать договор), промолчала. В этом случае договор считается не заключенным, потому что для данной стороны заключение договора не обязательно.

Заключение договора на торгах получило достаточно широкое распространение. Сущность этого способа заключения договора состоит в том, что договор заключается с тем, кто выиграет торги. В качестве организатора торгов может выступать либо собственник продаваемой вещи, либо обладатель соответствующего имущественного права, которое является предметом торгов, или какая-либо специализированная организация, которой поручается провести эти торги. Различают две формы проведения торгов: конкурс и аукцион.

Аукцион как форма торгов характеризуется тем, что победителем становится то лицо, которое предложило наибольшую цену.

Конкурс состоит в том, что победителем торгов становится тот, кто предложил наилучшие условия договора.

Чтобы не было злоупотреблений, существует следующее правило, что в этих торгах, независимо от того, в какой форме они проводятся, в форме конкурса или в форме аукциона, должны участвовать два и более лиц. Если на торгах присутствует только один участник, торги не проводятся, а если они будут проведены, их результаты будут признаны недействительными.

Торги как в форме аукционов, так и в форме конкурсов, могут быть открытыми и закрытыми. Открытыми признаются те торги, в которых могут участвовать любые субъекты гражданского права. Закрытые торги имеют место тогда, когда в них участвуют только те лица, которые специально приглашены на эти торги. Закрытые торги проводятся тогда, когда речь идет о такой специфической деятельности, в которой не каждый участник может участвовать.

Независимо от того, какие торги проводятся, закрытые или открытые, в форме конкурса или аукциона, начинается всё с того, что учредитель торгов публикует извещение о торгах, причем публикация извещения о торгах должна быть произведена не менее, чем за 30 дней до проведения торгов. И вот это извещение о торгах по своей юридической природе является односторонней сделкой, которая порождает обязательство учредителя торгов в момент публикации этого извещения. С этого момента те лица, которые желают принять участие в торгах, имеют право требовать, чтобы их допустили до торгов и торги были проведены на тех условиях, которые были опубликованы.

Организатору торгов тоже предоставлены определенные льготы, в связи тем, что с момента извещения о торгах до момента проведения торгов обстоятельства могут измениться. В этом случае организатор открытых торгов вправе отказаться от аукциона в любое время, а от конкурса — не позднее, чем за 30 дней до проведения торгов. Если же организатор торгов необоснованно отказался от проведения торгов, он обязан возместить реальный ущерб, понесенный теми лицами, которые готовились к участию в торгах.

Для того, чтобы отсечь несерьезных участников торгов, действует и следующее правило, что лицо, желающее принять участие в торгах, должно внести задаток. Если участник торгов внес задаток и принял участие в торгах, но не выиграл эти торги, то задаток ему возвращается. Если же он не принял участие в торгах, то задаток не возвращается. А если участник выиграл торги, то сумма задатка идет в счет стоимости цены предмета договора, заключенного на торгах.

Лицо, выигравшее торги и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов. Этот протокол имеет силу договора. Договор считается заключенным между организатором торгов и тем, кто выиграл эти торги. Если лицо, выигравшие торги, откажется от подписания протокола о результатах торгов, то он теряет задаток. Если от заключения договора отказался организатор торгов, то в этом случае лицо, выигравшее торги, вправе потребовать от организатора торгов возврата задатка в двойном размере и одновременно с этим может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, потому как это лицо выиграло эти торги.

Таким образом, в основе обязательства, которое возникает в результате проведения торгов и заключения договора, лежит сложный юридический состав. Он состоит из проведенных торгов и заключенного на основе результата торгов договора. Два юридических факта лежат в основе обязательства, возникшего в результате торгов. Это означает, что если торги проведены с нарушением, то обязательство будет прекращено, или если договор заключен с нарушением, то тоже обязательство будет прекращено.

Требование о признание торгов недействительными могут заявить участники этих торгов, если торги проведены с какими-то нарушениями, и тогда возникший спор рассматривается судом. Кроме того, требование о признании торгов недействительными могут заявить в суде также те лица, которым неправомерно было отказано в участии в торгах.

53.Изменение и расторжение договора.

По общему правилу, договоры должны исполняться, даже если после заключения договора приняты нормативные акты, устанавливающие иные, обязательные для сторон правила. Это правило закрепляет принцип стабильности договора. Когда стороны заключали договор, действовал один закон, устанавливающий одни обязательные правила. Договор еще не исполнен, а законодатель принял другие правила, обязательные для сторон, и в этом случае предпочтение отдается договору. Договор должен исполняться на тех условиях, на которых был заключен, несмотря на существование других правил. Здесь действует принцип незыблемости договора, договоры должны исполняться на тех условиях, на которых они заключены.

Другое общее правило: изменение или расторжение договора допускается только по взаимному соглашению сторон. Однако исключение из этого общего правила может содержаться в самом договоре.

Итак, договор может изменяться и расторгаться только по взаимному соглашению сторон, если в самом договоре не предусмотрено иное. Одностороннее изменение договора, по общему правилу, не допускается и одностороннее расторжение договора не допускается. Однако в двух случаях, и то только по решению суда, одна из сторон вправе потребовать изменения либо расторжения договора:

1. При существенном нарушении договора другой стороной.

2. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Существенное нарушение условий договора другой стороной. Не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения или расторжения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры. Под существенным нарушением условий договора признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В этом случае также можно в одностороннем порядке опять-таки через суд требовать либо расторжения, либо изменения условий уже заключенного договора. Но это возможно при наличии следующих условий:

1. Это допускается тогда, когда иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. То есть если в договоре содержится такой пункт, что никакие изменения обстоятельств не являются основанием для его изменения и расторжения, расторгнуть его невозможно. А может быть и такая ситуация, что в договоре на этот счет ничего не сказано, но из существа договора видно, что риск изменения обстоятельств несет одна из сторон. Таким договором является договор строительного подряда. Подрядчик осуществляет работы за свой риск, и он несет риск изменения обстоятельств. Таким образом, у подрядчика нет права требовать изменения или расторжения договора, ссылаясь на изменение обстоятельств, расторжения договора.

2. Обстоятельства должны измениться настолько, что если бы сторона могла это предвидеть, то договор либо вообще не был заключен, либо был бы заключен на совсем иных условиях. Но одного этого тоже недостаточно.

3. Заинтересованная сторона вправе потребовать по суду расторжения договора, наряду с тем, о чем мы говорили, при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что таких изменений не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могут произойти, то это не является основанием для расторжения договора.

4. Изменение этих обстоятельств вызвано причиной, которую заинтересованная сторона не в состоянии предотвратить.

5. Исполнение договора без изменений его условий влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

6. Из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В отличие от расторжения, изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собой значительный ущерб для сторон.

Фактически, требование в одностороннем порядке расторжения договора или изменения ввиду того, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили при заключении договоров, применяется чрезвычайно редко на практике, потому что договоры должны исполняться на тех условиях, которые были. И вот таких обстоятельств очень мало. Это не только практика наших судов, но и практика всех зарубежных судов. И такие обстоятельства встречаются чрезвычайно редко.

54.Понятие и формы гражданско-правовой ответственности.

Гражданско-правовая ответственность – одна из форм государ­ственного принуждения, связанная с применением санкций имущественного характера, направленных на восстановление нарушенных прав и стимулирование нормальных экономиче­ских отношений юридически равных участников гражданского оборота Особенности гражданско-правовой ответственности: – имущественный характер, то есть нарушитель отвечает своим имуществом, а не личностью; – ответственность одного контрагента перед другим (нарушите­ля перед потерпевшим) - санкции, налагаемые на нарушителя, как правило, взыскиваются в пользу потерпевшего; – компенсационный характер, основная цель гражданско-правовой ответственности - восстановление имущественной сферы потер­певшей стороны; – соответствие размера гражданско-правовой ответственности размеру причиненного вреда или убытков; – равенство участников гражданского оборота при наложении мер гражданско-правовой ответственности. Недопустимо уста­новление каких-либо льгот и преимуществ для отдельных су­бъектов гражданского права при применении к ним граждан­ско-правовых санкций;

Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех дополнительных   обременений,   которые   возлагаются   на правонарушителя. Гражданское законодательство предусматривает различные формы ответственности. Ответственность может наступать в форме возмещения убытков (ст. 15 ГК), уплаты неустойки (ст. 330 ГК), потери задатка (ст. 381 ГК) и т.д. Среди этих форм гражданско-правовой ответственности особое место занимает возмещение убытков. Обусловлено это тем, что наиболее существенным и распространенным последствием нарушения гражданских прав являются убытки. Ввиду этого данная форма ответственности имеет общее значение и применяется во всех случаях нарушения гражданских прав, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 15 ГК), тогда как другие формы гражданско-правовой ответственности применяются лишь в случаях, прямо предусмопренных законом или договором для конкретного правонарушения.

Так, если арендатор допустил ухудшение арендованного имущества, то арендодатель вправе потребовать от него возмещения причиненных ему убытков, даже если в правилах об аренде и в договоре аренды ничего на этот счет не сказано. Потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендованного имущества арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена заключенным им с арендатором договором.

55.Виды гражданско-правовой ответственности.

Виды гражданско-правовой ответственности: по основаниям возникновения: – договорная ответственность, которая наступает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обяза­тельств, возникших из договора. Договором могут быть установлены дополнительные основания наступления граж­данско-правовой ответственности, которые не преду­смотрены законом; – внедоговорная ответственность, которая наступает в случае причинения вреда или убытков потерпевшему лицом, не со­стоящим с ним в договорных отношениях (например, при­чинение вреда имуществу потерпевшего путем совершения преступления); – если на обязанной стороне выступают несколько лиц, то ответственность может быть: а) долевой, когда каждый должник несет ответственность в оп­ределенной установленной законом или договором доле; от­ветственность признается долевой, если иное не установле­но законом или договором (ст. 321 ГК РФ); б)солидарной – она наступает только в случаях, прямо преду­смотренных законом или договором (например, при совме­стном причинении вреда несколькими лицами). Сущность солидарной ответственности в том, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ); в) субсидиарной – дополнительная ответственность субсидиар­ного должника по обязательству основного. К субсидиарному должнику можно предъявить требование только тогда, когда основной должник отказался удовлетворить требова­ния кредитора или кредитор не получил от него в разумные сроки ответа на предъявленное требование. Субсидиарная ответственность наступает только в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства (на­пример, субсидиарная ответственность родителей за вред, причиненный несовершеннолетними, достигшими 14 лет); – смешанная ответственность - вред или убытки наступают по вине обеих сторон (ст. 404 ГК); – ответственность в порядке регресса. Регрессное требование к непосредственному причинителю вреда или убытков предъяв­ляет лицо, исполнившее за него обязанности по их возмеще­нию (например, должник, исполнивший солидарную обязан­ность, имеет право регрессного требования к остальным долж­никам в равных долях, за вычетом доли, падающей на него са­мого - п.2 ст.325 ГК);

56.Условия гражданско-правовой ответственности.

1. Совокупность общих условий, необходимых для возникновения гражданско-правовой ответственности называют составом гражданского правонарушения.  К общим условиям относятся: 1) Противоправность поведения; 2) Возникновения вреда (убытков у потерпевшего); 3) Причинная связь между противоправным поведением и возникшим вредом; 4) Вина причинителя вреда. Противоправность поведения означает, что оно противоречит как нормам объективного права, так и субъективным правам других лиц. Противоправность при нарушении договорных обязательств состоит в том, что нарушается общее правило, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом.. Поведение считается противоправным, независимо от того, знал ли нарушитель о неправомерности своего поведения или нет. Противоправным может быть как действие, так и бездействие Под вредом понимается всякое умаление или уничтожение субъективного гражданского права или блага. Понятие вред более широкое понятие, чем убытки. Вред бывает имущественным или неимущественным. Денежная оценка имущественного вреда называется убытком Для того, чтобы наступила гражданско-правовая ответственность необходимо, чтобы существовала причинная связь между убытками и возникшим вредом. Юридическое значение имеет только прямая связь, когда одно явление непосредственно вытекает из другого, при этом следует иметь в виду, что простая временная последовательность событий еще не означает наличия причинно-следственной связи между ними Под виной понимается недолжное психическое отношение лица к своему противоправному поведению и его последствиям. Вина существует в форме умысла или неосторожности. В свою очередь неосторожность бывает простой и грубой. Вина лица, допустившего гражданское правонарушение предполагается и он сам должен доказать ее отсутствие. Вина является только условием, но не мерой ответственности, то есть независимо от формы вина убытки будут возмещаться в полном объеме

57.Понятие и содержание договора купли-продажи.

Понятие договора купли-продажи охватывает в настоящее время все договоры, по которым происходит передача вещи за деньги от одно­го субъекта к другому. Отдельными видами договоров купли-продажи являются договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, по­ставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснаб­жения, продажи недвижимости, продажи предприятия. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот то­вар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку он считается заключенным с того момента, когда между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, кото­рые должны быть непосредственно установлены ими, либо когда была произведена государственная регистрация такого соглашения (договор продажи предприятия). Данный договор относится также к возмездным и двусторонним договорам. Предмет договора купли-продажи составляют передача продавцом товара в собственность покупателя, принятие его продавцом и уплата за него установленной цены. Для признания договора купли-продажи заключенным необходимо согласование сторонами лишь условий о наименовании и количестве товара. Другие условия договора, в том числе о цене товара, могут быть определены на основании общих правил, содержащихся в ГК, поэтому допустимым является заключение договора и без их согласования. Продавец обязан передать покупателю товар в срок, установленный договором или правилами об исполнении бессрочного обязательства(ст. 314 ГК) Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах изме­рения или в денежном выражении. Допускается возможность согласова­ния сторонами в договоре лишь порядка определения количества товара, однако в любом случае должна существовать возможность установить количество товара, подлежащего передаче (ст. 465 ГК) Договор купли-продажи может содержать условие об ассортименте товаров, подлежащих передаче продавцом покупателю, т.е. об установ­лении определенного соотношения последних по видам, моделям, раз­мерам, цветам или иным признакам (ст. 467 ГК) Продавцом должны быть выполнены условия договора о качестве товара. При отсутствии данных условий в договоре продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении до­говора был уведомлен покупателем о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Сущность законной гарантии состоит в том, что товары должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в момент их передачи покупателю, если иной момент определения соответствия то­варов этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах раз­умного срока должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК) Договором купли-продажи согласно п. 2 ст. 470 ГК предусматрива­ется предоставление продавцом гарантии качества товара (договорная гарантия), которое должно сохраняться в течение определенного вре­мени (гарантийного срока), когда допускается предъявление требова­ний покупателем к продавцу о применении указанных в законе послед­ствий передачи товара ненадлежащего качества От гарантийного срока следует отличать срок годности товара, то есть определенный законом или в установленном им порядке период вре­мени, по истечении которого товар считается непригодным для ис­пользования по назначению Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему вы­бору потребовать от продавца: – соразмерного уменьшения покупной цены; – безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; – возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;  В случае существенного нарушения требований качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно и т.п.) покупатель вправе по своему выбору: – отказаться от исполнения договора и потребовать возврата упла­ченной за товар денежной суммы; – потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, со­ответствующим договору (ст. 475 ГК); Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки товара должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Законом или до­говором может быть предусмотрен более длительный срок обнаруже­ния недостатков товара Если на товар установлен гарантийный срок, его недостатки долж­ны быть обнаружены в течение этого срока. Аналогичным образом определяется срок обнаружения недостатков товара, для которого уста­новлен срок годности (ст. 477 ГК) По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности, а при от­сутствии такового в договоре комплектность товара определяется обыча­ями делового оборота либо иными требованиями (ст. 478 ГК) Продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, не требующего по своему характеру затаривания и (или) упаковки. Исключение из этого правила может быть предусмотре­но договором или вытекать из существа обязательства (п. 1 ст. 481 ГК) Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (ст. 484 ГК) Цена товара может быть предусмотрена договором. Если она догово­ром не определена и не может быть установлена исходя из его условий, товар оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, т.е. применяется правило п. 3 ст. 424 ГК. Закон предусматривает возможность заключения договора купли-продажи с условием предварительной оплаты товара, а также в кредит с полной оплатой товара по истечении определенного периода времени или с его оплатой в рассрочку Ответственность может наступить за нарушение любого условия договора. Формы ответственности – уплата неустойки и возмещение убытков. В случае нарушений условий о качестве и количестве законодатель предоставляет потерпевшей стороне дополнительные возможности. Так в случае нарушения условий о качестве покупатель может требовать от продавца по своему выбору: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же речь идет о существенных нарушениях условия о качестве (то есть о неустранимых недостатках, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения), то в этом случае покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата полученной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору Если передано количество товаров меньше, чем предусмотрено договором, то покупатель имеет право по своему выбору: требовать устранения нарушения в разумный срок путем передачи ему недостающего количества, либо полностью отказаться от переданного товара В случае просрочки оплаты товара покупатель обычно платит предусмотренную договором неустойку. Если же такая неустойка договором не предусмотрена, то в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК продавец вправе требовать оплаты товаров и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (ст. 395 ГК)

58.Особенности договора розничной купли-продажи.

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. (ст. 492 ГК РФ).

Как и договор купли – продажи в целом, договор розничной купли-продажи является двусторонним, консесуальным и возмездным. Тем не менее, у договора розничной купли-продажи имеются свои особенности.

1. Прежде всего отличается субъектный состав данного договора.  На стороне продавца всегда выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Что касается покупателя, то им может быть любой субъект гражданского права. В то же время, поскольку наиболее часто покупателем выступает гражданин, который вступает в отношения для удовлетворения своих личных бытовых нужд, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя гражданина, не урегулированные гл. 30 ГК РФ, применяются  - Закон РФ «О защите прав потребителей». - и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним.

В связи с этим в п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.94 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» говориться о том, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для бытовых нужд, не связанных с извлечением прибыли, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителями, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. В связи с чем, суды не вправе руководствоваться законодательством о защите прав потребителей при разрешении споров, вытекающих из отношений между гражданами, вступающими в договорные отношения между собой с целью удовлетворения личных бытовых нужд, а также из отношений, возникающих в связи с приобретением гражданином-предпринимателем товаров, выполнением для него работ или оказанием услуг не для личных бытовых нужд, а для осуществления предпринимательской деятельности либо в связи с приобретением товаров, выполнением работ и оказанием услуг в целях удовлетворения потребностей организаций.  2. Согласно п. 2 ст. 492 ГК РФ договор розничной купли-продажи является публичным договором, то есть должен заключаться с любым обратившимся на одинаковых условиях. Это условия весьма обоснованно, ведь в договорных отношениях по розничной купли-продажи, с одной стороны, выступают предприниматели, которые осуществляют профессиональную деятельность по продаже товаров в розницу, с другой же стороны, потребители, которые экономически менее защищены. К отношениям такого рода применяются положения, установленные ст. 426 ГК РФ. Условия публичного договора, не соответствующие указанным требованиям – ничтожны. Являясь публичным договором, договор розничной купли-продажи может заключаться на условиях публичной оферты. В соответствии со ст. 437 ГК РФ под публичной офертой понимается предложение, содержащие все существенные условия договора и из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым кто отзовется.  Публичной офертой признается предложение продавца в договоре розничной купли-продажи товара, которое содержится в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, данное предложение должно содержать все существенные условия договора розничной купли-продажи. Выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и.т.д.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описание каталогов, фотоснимки товаров и.т. д.) так же могут считаться публичной офертой вне зависимости от того, указана ли цена или другие существенные условия, за исключением случая, когда продавец явно определили, что соответствующие товары не предназначены для продажи.  3. Другой особенностью является предмет договора розничной купли-продажи. Из ст. 492 ГК РФ следует, что продавец обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего и иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Товары могут приобретаться как для личных, так и бытовых нужд, а могут и для того и для другого.  Товар, который приобретается для организации и за их счет с целью использования этих товаров в производстве, не будет являться предметом договора розничной купли-продажи, а гражданин, приобретающий данный товар, не будет являться потребителем. Однако, предметом договора могут быть товары, которые дают возможность использовать их в производственных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.  4. В большинстве случае рассматривается как договор присоединения, когда условия определяются продавцом в неких стандартных формах и принимаются покупателем путем присоединения к предложенному договору. Еще одной отличительной чертой является особые требования, предъявляемые к его форме. Так согласно, ст. 493 ГК РФ, договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара. В том случае, если покупатель присоединяется к условиям формуляров или иных стандартных форм, предложенных продавцом, считается, что договор заключается в письменной форме. Такой договор приобретает черты договора присоединения. Одним из самых распространенных способов розничной торговли – это торговля через прилавок, представляет собой устную форму данного договора, в которой момент совершения и исполнения. Если момент совершения и исполнения не совпадают, то необходимо следовать положениям, указанным в ст.161 ГК РФ, то есть совершать сделки в письменной форме. Отсутствие кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату по договору розничной купли-продажи не лишает покупателя ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий при заключении договора как в устной, так и в письменной форме (ст. 493 ГК РФ). 5.Наконец, договор розничной купли-продажи по сравнению с общими правилами купли – продажи, касающегося его содержания, то есть существенных условий. В соответствии со п. 1 ст. 500 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекают из существа обязательств. Это означает, что наряду с предметом договора, цена так же является существенным условием договора.

59.Права и обязанности сторон в договоре поставки.

Договор поставки товара — это соглашение, согласно которому один из его участников, именуемый далее поставщик, принимает на себя обязательства по передаче определенных товаров, предназначенных для хозяйственных целей, другому участнику договора — покупателю. Причем данные товары должны быть переданы в оговоренный срок. Договор поставки продукции играет важную роль в осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку он обеспечивает возможность осуществления товарооборота. Договор поставки оборудования представляет собой один из видов договоров купли-продажи, поэтому в некоторых случаях его называют торговой или предпринимательской куплей-продажей. Данный договор регулирует такие вопросы, как приемка, комплектность, гарантийное обслуживание поставленного товара. Типовой договор поставки является возмездным, взаимным и консенсуальным. Отличительной чертой договора поставки является специфика его предмета, под которым подразумевается товар, используемый для предпринимательской деятельности, предназначенный для последующего производственного употребления. Можно выделить следующие характеристики договора поставки: различие времени исполнения и заключения договора, возможность передачи еще не произведенных товаров, наличие у поставляемого товара родовых признаков. Правовое регулирование договоров поставки, в частности порядок выполнения поставки, разрешение разногласий, осуществляется различными нормативными актами, например параграфом 3 гл. 30 ГК РФ, ст. 506-524 ГК РФ.

Права и обязанности поставщика

Основная обязанность поставщика, как это следует из определения договора поставки – в обусловленный срок поставить обговоренную в договоре продукцию (товар) покупателю.

Также в обязанности поставщика, независимо от других условий договора поставки, могут входить: своевременное уведомление покупателя о готовности продукции к отправке (отгрузке), обеспечение проверки качества поставляемой продукции (товара). В связи с этим поставщик обязан: за свой счет упаковать товары (продукцию) за исключением товаров, которые принято поставлять без упаковки; нести риск и расходы по транспортировке до момента предоставления товара покупателю в месте, установленном условиями поставки, и в обусловленный договором срок.

Как верно отмечает Брагинский М.И., важное значение в поставочных отношениях имеет порядок исполнения поставщиком своих обязанностей по поставке товаров покупателю. Согласно ст.509 ГК РФ, она должна осуществляться путем отгрузки (передачи) товаров покупателю по договору или лицу, указанному в нем в качестве получателя. В случаях же, когда договором предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке товаров получателям (отгрузочные разнарядки), отгрузка товаров должна производиться поставщиком тем получателям, которые обозначены в отгрузочной разнарядке. Содержание отгрузочной разнарядки и сроки ее направления покупателем поставщику определяются договором.

При наличии в договоре условия о поставке товаров по отгрузочным разнарядкам покупателя обязанности поставщика следует рассматривать как выполняемые в порядке встречного исполнения (ст. 328 ГК РФ). Непредставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок дает поставщику право отказаться от исполнения договора либо приостановить отгрузку товаров.

Обычно поставка товаров ставится в зависимость от оплаты. Так, например, в договоре прописывается: «Продавец обязан поставить продукцию в течение ____ дней с момента получения денежных средств от Покупателя поставить ему Товар в исправном функциональном состоянии».

Принимая во внимание долгосрочный характер договорных отношений сторон, когда выполнение поставщиком своих обязанностей происходит путем многократных отгрузок отдельных партий товаров в соответствующие периоды поставки, важное значение в поставочных отношениях приобретает регулирование порядка восполнения недопоставки товаров. Поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора, если иное не будет предусмотрено договором[1].

В соответствии со ст.481 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке. Исключение составляют товары, которые по своему характеру не требуют затаривания. От затаривания и (или) упаковки, как правило, освобождаются также товары, отгружаемые покупателю в контейнерах.

В законе или договоре могут быть предусмотрены и иные обязанности поставщика.

Так, например, в договоре могут быть предусмотрены следующие обязанности продавца: - предоставить техническую документацию (эксплуатационные документы) на Товар, в том случае, когда такая документация требуются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

- передать покупателю извещение о передаче Товара в распоряжение перевозчика. В случае непринятия перевозчиком Товара в согласованное время, известить покупателя;

- осуществить за свой счет доставку Товара до таможенного склада;

- осуществить от имени Покупателя и за его счет таможенное оформление Товара, его передачу перевозчику, по факту понесенных затрат выставить счет Покупателю;

- продавать запчасти для Товара;

- осуществлять гарантийное обслуживание Товара в течение установленного срока.

Важно подчеркнуть, что почти всем обязанностям поставщика корреспондируют права покупателя требовать от продавца выполнения своих обязанностей, в том числе с исполнением своих договорных обязательств наиболее разумным и добросовестным образом (п.3 ст.10 ГК РФ). И напротив, всем правам продавца по общему правилу противостоят определенные обязанности покупателя. Это положение соответствует принципу юридического равенства сторон (п.1 ст.1 ГК РФ) и является неотъемлемым свойством гражданского правоотношения.

Права и обязанности покупателя

Основная обязанность покупателя по договору поставки – принять товар в срок и вовремя оплатить за него обговоренную стоимость.

В соответствии со ст. 516 ГК РФ покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдение порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки. В том случае, когда соглашением сторон порядок и формы расчетов не определены, то расчеты осуществляются платежным поручением. Иной порядок, по общему правилу, установлен для поставки сельскохозяйственного сырья. В соответствии с п.1 ст.15 Закона об агропромышленном производстве, если в договоре поставки сельскохозяйственного сырья или продовольствия, заключенном их товаропроизводителями (поставщиками) с потребителями (покупателями) - юридическими лицами форма расчетов не предусмотрена, они производятся по инкассо.

В случае, когда в договоре поставки предусмотрена поставка товаров отдельными частями, входящими в комплект, оплата товаров покупателем производится после отгрузки (выборки) последней части, входящей в комплект, если иное не установлено договором (п.3.ст516 ГК РФ).

Как правило, большинство договоров (если отношения между субъектами не носят доверительный характер) предусматривают предоплату.

В соответствии со ст.513 ГК РФ, принятый покупателем (получателем) товар должен быть осмотрен в срок, определенный законодательством, договором или обычаями делового оборота. Покупатель (получатель) обязан проверить количество и качество принятых товаров и о выявленных несоответствиях или недостатках письменно уведомить поставщика.

В случае получения поставленных товаров от транспортной организации покупатель (получатель) должен проверить их соответствие сведениям, указанным в транспортных и сопроводительных документах, а также принять эти товары от транспортной организации с соблюдением правил, перечисленных в законах и иных правовых актах, регулирующих деятельность транспорта.

На покупателя (получателя), в зависимости от характера и условий договора поставки, может быть возложена обязанность возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования, в которых поступил товар, в порядке и сроки, введенные соответствующими обязательными правилами или договором, если только иное не будет установлено соглашением сторон.

Как подчеркивает Брагинский М.И., необходимо обратить внимание на особые правомочия покупателя по договору поставки товаров, которыми не наделен покупатель по договору купли-продажи товаров, в случае, когда поставщиком не выполнены обязанности по поставке обусловленного договором количества товаров либо не удовлетворены требования покупателя о замене недоброкачественных товаров или о доукомплектовании товаров в определенный срок. В подобных ситуациях покупатель получает право приобрести непоставленные товары у других лиц с последующим отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение (ст. 520 ГК РФ).

Также покупатель может воспользоваться правом отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества либо некомплектных, а если они уже оплачены, потребовать от поставщика возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены.

Указанные правомочия покупателя являются, так называемыми, специальными мерами оперативного воздействия, главная особенность которых заключается в возможности их одностороннего применения.

Наряду с названными, можно выделить следующие обязанности покупателя:

«- Нести все расходы на таможенное оформление и сборы, расходы на отправку груза;

- Соблюдать сроки и порядок расчетов указанный в настоящем контракте;

- За свой счет заключить договор перевозки Товара от согласованного пункта;

- Нести все риски утраты или повреждения Товара с момента поставки;

- Оплатить по выставленному счету все расходы Продавца связанные с таможенным оформлением Товара, его передачей перевозчику;

- Нести все иные относящиеся расходы с момента поставки.

- Передать покупателю извещение, содержащее наименование перевозчика, указать способ транспортировки, а также дату или период поставки ему товара.

- Соблюдать коммерческую тайну, касающуюся совершения положений настоящего контракта.

60.Поставка товаров для государственных нужд.

Поставка товаров для государственных нужд должна осуществляться на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд между организациями - исполнителями заказа для государственных нужд и потребителями выпускаемых товаров.

Особенности данного вида договора поставки заключаются в том, что государственный контракт подписывается на основе принятого исполнителем заказа на поставку товаров для государственных нужд. Причем в некоторых случаях, предусмотренных законом, заключение государственного контракта будет являться для исполнителя (поставщика) обязательным. Однако при этом в отношении всякого исполнителя (поставщика), за исключением казенного предприятия, должно быть соблюдено введенное ГК требование о возмещении государственным заказчиком всех убытков, которые могут быть причинены поставщику (исполнителю) в результате выполнения им условий государственного контракта.

Закон детально регламентирует порядок и сроки заключения государственного контракта. Проект государственного контракта разрабатывается государственным заказчиком и направляется поставщику (исполнителю), принявшему до этого заказ на поставку товаров для государственных нужд. Поставщик (исполнитель) обязан рассмотреть проект государственного контракта и в 30-дневный срок со дня его получения сообщить государственному заказчику о своем решении. Возможны три варианта такого решения:

во-первых, согласие заключить государственный контракт на условиях, предложенных государственным заказчиком. В этом случае поставщик (исполнитель) подписывает государственный контракт и один подписанный экземпляр возвращает государственному заказчику;

во-вторых, согласие заключить контракт, но на условиях, отличных от тех, что предложил государственный заказчик. При таких обстоятельствах поставщик (исполнитель) должен возвратить государственному заказчику подписанный проект государственного контракта вместе с протоколом разногласий по отдельным его условиям;

в-третьих, отказ от заключения государственного контракта, о чем поставщик (исполнитель) должен уведомить государственного заказчика в тот же 30-дневный срок.

Государственному заказчику предоставляется 30 дней для рассмотрения протокола разногласий к государственному контракту, составленному поставщиком (исполнителем). Здесь тоже возможны варианты: государственный заказчик в течение указанного срока может сообщить поставщику (исполнителю) о принятии его редакции спорных условий государственного контракта либо об отклонении протокола разногласий. В последнем случае, а также при истечении 30-дневного срока разногласия по государственному контракту, заключение которого является обязательным для государственного заказчика или поставщика (исполнителя), могут быть переданы другой стороной в срок не позднее 30 дней на рассмотрение арбитражного суда.

Если же сторона, для которой заключение государственного контракта является обязательным, уклоняется от его подписания, другая сторона может обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению государственного контракта.

Основным же правилом, как и в других цивилизованных странах, должно стать размещение заказа на поставку товаров для государственных нужд путем проведения соответствующих конкурсов. И в этой ситуации заключение государственного контракта с победителем конкурса становится для государственного заказчика обязательным. Государственный контракт должен быть оформлен не позже чем через 20 дней со дня проведения конкурса.

Государственным контрактом может быть предусмотрено, что поставка товаров осуществляется конкретному покупателю, который государственным заказчиком прикрепляется к поставщику (исполнителю). Выданное государственным заказчиком извещение о прикреплении будет служить основанием для заключения непосредственно между поставщиком (исполнителем) и покупателем договора поставки товаров для государственных нужд.

Получив извещение о прикреплении, поставщик (исполнитель) должен в 30-дневный срок направить проект договора покупателю.

Если поставщик (исполнитель) получит от покупателя подписанный проект договора с протоколом разногласий, он должен принять меры к их согласованию и в 30-дневный срок уведомить покупателя о принятии договора в согласованной редакции либо об отклонении протокола разногласий. Неурегулированные разногласия могут быть переданы заинтересованной стороной на рассмотрение арбитражного суда в 30-дневный срок.

Поставщик (исполнитель) при наличии извещения о прикреплении не вправе уклоняться от заключения с покупателем договора поставки товаров для государственных нужд. Данное требование обеспечивается предоставлением покупателю права обратиться в такой ситуации в арбитражный суд с иском о понуждении поставщика (исполнителя) заключить договор на условиях разработанного покупателем проекта договора.

Что касается покупателя, то он может отказаться полностью или частично от товаров, указанных в извещении о прикреплении, и от заключения договора в целом. При таких обстоятельствах вопрос о прикреплении поставщика (исполнителя) к другому покупателю должен быть решен государственным заказчиком в течение 30 дней со дня получения соответствующего уведомления поставщика (исполнителя). В противном случае поставщик (исполнитель) получает право требовать от государственного заказчика принять и оплатить товары либо возместить расходы, связанные с реализацией этих товаров другому потребителю.

Гарантией прав и законных интересов поставщика (исполнителя) будет служить норма, согласно которой при оплате покупателем товаров по договору поставки товаров для государственных нужд заказчик признается поручителем по денежному обязательству покупателя. Это означает, что в случае неоплаты товаров покупателем государственный заказчик будет отвечать перед поставщиком (исполнителем) в полном объеме, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек и других убытков, вызванных неоплатой поставленных товаров.

61.Договор продажи недвижимости, предприятия.

Договор продажи недвижимости урегулирован & 7 Главы 30 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) – ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Рассмотрим наиболее важные моменты, характеризующие данный договор

1. В соответствии со ст. 550 ГК РФ “По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)” Из вышеизложенного следует, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество, установленное в ст. 130 ГК РФ. Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ

“1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество”.

 

2. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность договора. Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю по договору.

1. Особые требования предъявляются к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, несоблюдение которых влечет его недействительность. Например, в ст. 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть предусмотрены данные о подлежащем передаче покупателю недвижимом имуществе, в т.ч. данные о расположении данного недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Согласно п.1 ст.555 ГК РФ данный договор должен содержать цену продаваемого имущества. Если условия о продаваемом недвижимом имуществе или о цене продаваемого имущества в договоре не определены, то договор продажи недвижимого имущества считается незаключенным.

2. Несколько норм ГК РФ регулируют соотношение прав на земельный участок при продаже недвижимости с правом на недвижимость и, наоборот, права на недвижимость при продаже земельного участка. Итак:

1. Покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право собственности на ту часть земельного участка, на котором расположена соответствующая недвижимость и которая необходима (часть земельного участка) для ее использования.

2. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или право аренды или иное право, предусмотренное договором. Если право на земельный участок не передается по договору купли-продажи недвижимости, то в этом случае при передаче недвижимости покупателю передается лишь часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

3. Если осуществляется продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности продавцу, то передача такого земельного участка допускается без согласия соответствующего собственника, если это не противоречит установленным законом или договором условиям пользования таким участком. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на аналогичных условиях, что и продавец недвижимости.

4. Если осуществляется продажа земельного участка без передачи в собственность покупателя расположенной на нем недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для пользования недвижимостью и занята данной недвижимостью на определяемых договором купли-продажи недвижимости условиях. Если же условия пользования земельным участком в данном случае в договоре купли-продажи недвижимости не оговорены, то продавец все равно вправе воспользоваться соответствующей частью земельного участка.

5. Следует учитывать, что передача недвижимости от продавца к покупателю осуществляется путем подписания акта приема-передачи или иного документа. Обязательства продавца по передаче недвижимости считаются исполненными с момента вручения соответствующего недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами документа о его передаче.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является: 1) консенсуальным; 2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Стороны договора: 1) предприниматели – граждане или коммерческие организации; 2) государство; 3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Права и обязанности продавца: 1) обязан подготовить предприятие к передаче; 2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта; 3) перенести на покупателя право собственности; 4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом; 5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

Права и обязанности покупателя: 1) оплата полученного предприятия; 2) обязанность принять товар; 3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие; 4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия; 5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора; 6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

62.Договор дарения.

Договор дарения - договор, по которому дона сторона "Даритель" безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне "Одаряемому" либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности. Как следует из определения договор дарения является: безвозмездным во всех случаях, реальным и консенсуальным в зависимости от конкретного договора.

В последнем случае договор дарения порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, то есть в будущем. Различия между реальным и консенсуальным договором дарения велики, ведь они затрагивают все аспекты правоотношений дарителя и одаряемого. Исходя из этого, почти все нормы и положения главы 32 ГК РФ регулируют либо только реальные договоры дарения, либо обещания одарить, а количество общих норм, распространяющихся на все разновидности договора дарения минимально. Единственное, что объединяет все виды договора дарения - его безвозмездность.

Безвозмездность, как главный квалифицирующий признак договора дарения не означает, что одаряемый свободен от любых имущественных обязанностей, передача дара может быть обусловлена различными обстоятельствами: обязательство использовать дар в общеполезных целях, также даритель может передать одаряемому дом, однако оговорить для себя право пользования одной из комнат и другое. Договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого. Из этого можно сделать вывод, что договор дарения в общем случае является односторонним, однако в ряде случаев можно выступать и как взаимный.

Предметом договора дарения могут выступать любые вещи, не изъятые из оборота, в том числе и такие специфические, как деньги и ценные бумаги. Дарение вещей, ограниченных в обороте (например, охотничьего оружия), не должно нарушать их специального правового режима, т. е. одаряемым может выступать лишь управомоченное на владение соответствующей вещью лицо (например, член общества охотников или охотник-промысловик, имеющий лицензию).

Имущественные права, являющиеся предметом дарения, могут иметь как обязательственный (права требования), так и вещный характер. Нужно иметь в виду, что некоторые имущественные права вообще не могут отчуждаться, например требования об алиментах или о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. Дарение прав в отношении третьих лиц происходит в форме их уступки цессии, с соблюдением норм ГК РФ.

Предмет договора дарения должен быть формально определен путем указания на конкретную вещь, право или освобождение от конкретной обязанности. В противном случае договор, содержащий обещание подарить, считается незаключенным. Отсутствие в законе аналогичной нормы, посвященной реальному договору дарения, объясняется тем, что его предмет неизбежно становится определенным для сторон уже в момент передачи, т. е. еще при заключении договора.

Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. В качестве дарителя и одаряемого могут выступать граждане, юридические лица и государство. Причем, государство может без ограничений выступать в роли дарителя, однако в качестве одаряемого лица оно может выступать лишь в договоре пожертвования.

Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п.3 ст.574 ГК РФ и ст.131 ГК РФ все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Договор дарения движимого имущества должен быть оформлен в простой письменной форме в случаях, когда:

• дарителем является юридическое лицо, и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

• договор содержит обещание дарения в будущем.

Договор дарения, сопровождаемый передачей дара одаряемому, может быть совершен устно, за исключением случаев, предусмотренных выше, в противном случае договор дарения в устной форме, ничтожен.

Специальные требования к форме договора дарения прав по отношению к третьим лицам (уступка требования), а также дарения в виде освобождения от обязанности перед третьими лицами путем перевода долга установлены ст.389 и 391 ГК РФ.

63.Понятие и содержание договора аренды.

Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).  Согласно договору аренды (именуемого также договором имущественного обмена) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить, другой стороне (арендатору) имущество за плату, во временное владение и пользование либо временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).  Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землёй, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а так же иным имуществом необходимым арендатору для самостоятельного осуществления коммерческой и иной предпринимательской деятельности. В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В гражданском праве на ряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счёт временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.  Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширны круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.  Договор аренды регулируется Гражданским кодексом РФ – гл. 39,  а так же подзаконными актами – указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, а так же нормативными актами иных органов исполнительной власти РФ, касающимися отдельных видов аренды.         Договор аренды является консесуальным , взаимным и возмездным.  Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель не преследует цель извлечение прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.  Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендодателя, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды- одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.  Под пользованием понимается, извлечение из вещи её полезных свойств без изменения субстанций вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукты и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст.606 ГК). Впрочем, законом иных правовых актов или договоров, может быть иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.  Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).  Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.  К элементам договора относятся стороны, предмет, форма и содержание.  Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. А среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.  Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником, сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).  Государство в лице РФ, а так же её субъекты и муниципальные образования выступают в качестве арендодателей через комитеты по управлению имуществом.  Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления, принадлежащего арендодателю, права собственности, а именно, входящего в состав правомочия имуществом.  Арендатор – это лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.  Арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане.  Арендаторы независимо от форм собственности могут образовывать различные ассоциации, союзы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из согласно принятым уставам.  Аренда допускается во всех отраслях хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм собственности.   Предмет договора – любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе пользования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и многое движимое имущество.  Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте, сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Всё же остальные вещи могу сдаваться в аренду свободно.  В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально – определённая вещь. Этот вывод вытекает также из ч. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически не заменимой, вещь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.  Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одна сторона договора является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключён в простой письменной форме (п. 2 ст. 651 ГК). Регистрация договора аренды производна от регистрации право собственности арендодателя на недвижимое имущество.  Для многих видов арены существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.  Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.  Если в аренду сдаётся земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.  В случае, когда в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).      Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон.  Существенным условием договора аренды можно считать только его предмет. В отношении его прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным, а соответствующий договор незаконным (п. 3 ст. 607 ГК).  Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключён как на определённый (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными статьёй 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Отказ от договора аренды на неопределённый срок является правом, а не обязанностью. 

Обязанности арендодателя. Арендодатель во исполнении заключённого договора обязан:  1.Представить аренду имущества в состоянии, соответствующем условию договора аренды и назначенного имущества (п. 1 ст. 611 ГК).  Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.  Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передаётся арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.  Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качества или, что одно и тоже, предоставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.  Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:  а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно,                                                 в той форме, в которую должен быть облечён договор);  б) заранее известные арендатору (которые, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);  в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).  При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:  а) потребовать от арендодателя безвозмездное устранение недостатков имущества, либо соразмерное уменьшение арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранения недостатков имущества;  б) непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранения    данной неисправности из арендной платы, предварительно уведомив об этом   арендодателя;  в) потребовать досрочного расторжения договора.  2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.  3. Производить за свой счёт капитальный ремонт передаваемого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).  Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Ремонт должен производиться за счёт арендодателя и его силами или силами привлечённых им лиц.  Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт право арендатору по своему усмотрению:   а) провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванной                                           неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;  б) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;  в) потребовать соответствующее уменьшения арендной платы.  Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;  4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с соглашения арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК).  Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:  а) согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.  б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК.  Обязанности арендатора. В соответствии с условием заключённого договора арендатор обязан: 1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями в договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствие с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). 2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК).                                                                                                                                                                         Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата может уплачиваться в форме: а) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором определённых услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.  Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твёрдой сумме, уплачиваемой однократно или периодически, в зависимости от срока договора аренды.    Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).  3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном  договором (ч. 1 ст.622 ГК).  4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).  Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.  От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.  Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества.  5. Без соглашения арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).  Субаренда (поднаём) является наиболее распространённым случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому её следует рассмотреть особо.  При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объём арендных прав и за собой.  Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.  В указанных случаях за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.     Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет не действительным на основании ст. 168 ГК.  Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожны, ничтожными являются и заключение в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).   Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст. 618 ГК, регламентируется ст. 445 и ст. 446 ГК.  Первые три обязанности арендатора императивны, остальные диапозитивные. 

64.Прекращение договора аренды.

Договор аренды обычно прекращается после истечения срока его действия. В то же время законодательством предусмотрена возможность его досрочного прекращения. По общему правилу договор расторгается по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Прекращение же договора по требованию одной из сторон возможно только по решению суда. Исключением является случай расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды.

Если в договоре срок аренды не был установлен, то каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества - за три месяца) (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Участники договора могут установить и иной срок для уведомления о прекращении договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

При заключении договора аренды объектов недвижимости смерть гражданина-арендатора также не является основанием для прекращения арендных отношений. По общему правилу его права и обязанности по договору переходят к наследнику. Иное может быть установлено только законом или непосредственно договором аренды. Для того чтобы отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия (при отсутствии соответствующих указаний в договоре или законе), арендодатель должен доказать, что заключение договора с умершим арендатором было обусловлено личными качествами последнего.

Законодатель предусмотрел основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию как арендодателя, так и арендатора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Стороны могут установить в договоре возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в установленный срок (п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - Письмо Президиума ВАС РФ N 66);

- не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в случае, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора, которые могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. п. 25, 27 Письма Президиума ВАС РФ N 66).

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Письма Президиума ВАС РФ N 66).

Согласно ст. 620 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора:

- если арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- если переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- если арендодатель не делает являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором (либо разумные) сроки;

- если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть определены и другие основания досрочного расторжения договора.

65.Особенности договора аренды недвижимого имущества.

Общие положения, регулирующие правоотношения, возникающие из договора аренды, закреплены в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды недвижимого имущества (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.      

 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).     

 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному законом или собственником, сдавать имущество в аренду.     

 

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (адрес, площадь, для земельных участков – кадастровый номер и т.п.). При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.    

 

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

 

В договоре должны быть определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Для отдельных видов аренды, законом могут быть установлены максимальные сроки, и в случае если договор заключен на срок превышающий максимальный, считается, что договор заключен на срок равный максимальному. Так, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.     

 

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, в пункте 2 статьи 651 ГК РФ закреплена норма, согласно которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, следовательно, договор аренды заключенный на меньший срок, чем определен данной нормой, не подлежит государственной регистрации. Аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.     

 

Особенности представления документов на государственную регистрацию договора аренды определены Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135.     

 

Согласно статьям 13, 26 Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Кроме того, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.     

 

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды обязательно прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.     

 

Необходимо отметить, что государственная регистрация договора аренды на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.     

 

В заключенный договор аренды могут быть внесены изменения и дополнения, а также договор аренды может быть расторгнут:

1. по соглашению сторон договора;

2. по решению суда.     

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.      

 

Согласно пункту 4 статьи 16 Закона вместе с заявлением о государственной регистрации договора аренды или дополнительного соглашения к нему представляется документ об уплате государственной пошлины, размер которой определен статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

66.Договор финансовой аренды (лизинг).

Договор финансовой аренды (лизинг) – гражданско-правовой договор, по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность имущество и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Выбор имущества и продавца, у которого приобретается имущество, может осуществляться как лизингополучателем, так и лизингодателем (ст. 665 ГК РФ).

 Договор лизинга регулируется ГК РФ и ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", а также многими подзаконными актами.

 Сторонами договора  являются лизингодатель и лизингополучатель.

 Лизингодателем может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое (ый):

• За счет привлеченных или собственных средств приобретает имущество;

• Предоставляет это имущество лизингополучателю за определенную плату во временное владение и пользование;

• С переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга путем выкупа.

 Лизингополучателем может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое (ый):

• В соответствии с договором он обязано принять предмет  за определенную плату во временное владение и пользование;

 В п. 2 ст. 15 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" указывается, что для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.

 Обязательным договором является договор купли-продажи, по которому лизингодатель приобретает предмет лизинга. В договоре лизинга обязательно должен быть указан продавец, у которого лизингодатель приобретает имущество, являющееся предметом лизинга. Одной из особенностей финансовой аренды является то что, согласно ст. 667 ГК РФ, лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

 К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

 Под существенными условиями договора понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Существенными условиями договора лизинга являются:

• Предмет лизинга - любые непотреблемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. Непотребляемыми вещами являются – вещи, которые не исчезают в процессе их использования, поэтому предметом лизинга могут быть здания, сооружения, транспортные средства, оборудование, в том числе предприятия, а также другое движимое и недвижимое имущество. В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга, то есть указание в договоре лизинга или в его приложениях индивидуальных признаков предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным (п. 3 ст. 15 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)").

• Указание продавца предмета лизинга, порядка его определения или нахождения, указание на заключение договора купли-продажи предмета лизинга.

• Лизинговые платежи.

Лизинговые платежи - общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга. В сумму лизинговых платежей включаются: - возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю (стоимость предмета лизинга); - возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг (обучение персонала работе на оборудовании, ремонт и т.п.); - доход лизингодателя.

 В договоре лизинга, необходимо предусмотреть следующие дополнительные условия:

• Балансовый учет предмета;

• Применение ускоренной амортизации;

• Права и обязанности сторон;

• Срок договора;

• Порядок и место передачи предмета;

• Страхование предмета;

• Отделимые и неотделимые улучшения предмета;

• Порядок регистрации предмета лизинга и прав на него;

• Владение и пользование предметом лизинга, его обслуживание;

• Переход права собственности на предмет  путем его выкупа;

• Сублизинг;

• Ответственность сторон;

• Основания расторжения договора.

 Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"). Договор лизинга недвижимого имущества (здания, сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор лизинга предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

 Сам предмет лизинга (к примеру, транспортные средства, оборудование повышенной опасности) также может подлежать регистрации в государственных органах. В этом случае вдоговоре лизинга следует указать, на чье имя оформляется предмет лизинга: на лизингодателя или лизингополучателя. При этом обязательно должны быть указаны сведения о собственнике и пользователе имущества (ст. 20 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)").

67.Понятие и виды жилищных фондов и жилых помещений. Перевод жилого помещения в нежилое. Перепланировка и переустройство жилых помещений.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

       Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

       1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

       2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

       3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

       В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

       1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

       2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

       3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

       4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

       В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.

       Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России*(94). Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

       Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация*(95).

       Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:

       Раздел I. Сведения о принадлежности.

       Раздел II. Экспликация площади квартиры.

       Раздел III. Техническое описание квартир.

       Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

       Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.

Объекты жилищных прав - жилые помещения. Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством России в соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными законами.

       Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

       К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.

       Жилым домом признается индивидуально определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

       Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

       Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

       Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку, согласно статье 673 ГК РФ, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

       Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

       Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

       1) представлять собой изолированное помещение;

       2) быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

       3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам.

       Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, определенным Правительством Российской Федерации в постановлении от 4 сентября 2003 г. N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Согласно части 3 статьи 39 Жилищного кодекса, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.

       Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством России. Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока*(91).

       Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

       Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Прежний кодекс содержал единственную статью, посвященную переводу жилых помещений в нежилые. Глава 3 Жилищного Кодекса РФ, посвященная переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое, является абсолютно новой. В то же время из содержания статей, составляющих эту главу понятие «нежилое помещение» не раскрывается. Это понятие содержалось в ч. 2 ст. 4 ЖК РСФСР, где указывалось, что нежилые помещения - это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь можно перевести в жилые помещения.

Переводимое жилое помещение в нежилое не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился.

Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям - это может быть различная звукоизоляция, температурный режим и т. д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащего ему помещения в соответствии с его назначением.

Нами указывалось, что жилые помещения, предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК, п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается. Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. «При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению», отмечает Симонов В. Н.[1]

Более резко высказывается Титов А. А. «... новый порядок может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав граждан, вызванных «соседством» жилых помещений с нежилыми. В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положения граждан, используемых жилые помещения по назначению (для проживания)».[2]

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный вход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.

В третьей главе ЖК РФ, посвященной вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержит такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и решения судьбы проживающих там граждан. Однако это упущение восполнено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006 г., № 47.[3]

Согласно Положения основанием для признания жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу являются:

- наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии;

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенционально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических градостроительной деятельности, которое согласно ст. 3 Градостроительного Кодекса РФ; состоит из Градостроительного Кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Градостроительный Кодекс РФ от 30.12.2004 года № 190-ФЗ[4] вступил в действие с 1 января 2005 года (действует в ред. Ф.З. от 23 декабря 2005г.)[5] Согласно ему, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ. (ст. 54)

Перевод жилого помещения в нежилые помещения осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную. Однако при принятии решения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в тех целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений. В состав комиссии включаются представители этого органа. Орган местного самоуправления вправе принимать решения о признании частных жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан и делигировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.[6]

Жилищный Кодекс не устанавливает оснований для таких переводов. В нем урегулирован лишь вопрос об условиях (ограничениях) и порядке перевода.

Ограничения на перевод жилого помещения в нежилые включают следующие ситуации:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

- если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение);

- если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).

Перевод нежилого помещения в жилое не допустим:

- если такое помещение не отвечает установленным требованиям;

- если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не должен иметь места.

Исключением может явиться признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд. Законодатель указал, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещения, не является жилыми.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определен ст. 23 ЖК РФ.

Заявитель - собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления - орган, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилые и нежилые в жилые помещения необходимые документы:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение являлось жилым - технический паспорт такого помещения).

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого. «Проект перепланировки может стоить от 20 тысяч рублей до нескольких тысяч долларов»[7];

Перечень документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ исчерпывающий и не может быть изменен или дополнен актами субъектов Российской Федерации. Заявление подается по месту нахождения помещения. От нанимателя (арендатора) помещения заявление не принимается.

В.Н. Симонов полагает, что в заявлении о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо указать цели использования этого помещения после перевода. «Это обусловлено тем, что в одном многоквартирном доме можно использовать помещение в качестве нежилого для определенных целей, а в другом доме для этих же целей использовать помещение нельзя. В разных домах разные технические и иные возможности использования помещения в качестве нежилых... Размещение продовольственного магазина предполагает наличие холодильных установок, а в случае использования помещения для магазина, где продают одежду, предъявляются иные требования. Если помещение используется для размещения предприятий общественного питания, то требуется большое потребление электроэнергии, промышленные холодильные установки, вентиляция большой мощности. А такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого жилого помещения.[8]

Не требуется представления таких документов, как:

• письменное согласие на перевод всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;

• выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета собственника жилого помещения (жилого дома);

• заключение СЭС;

• заключение органа государственной противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения жилого помещения (жилого дома);

· документы об обеспечении иной равноценной жилой площадью граждан, постоянно проживающих на жилой площади, переводимой в нежилую;

• письменное согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних в данном жилом помещении (жилом доме).

Заслуживает внимания, что Государственная губернская Дума Самарской области внесла важное изменение в действующее Положение об общих дисциплинах перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории Самарской области, принятой в 1999 г. Суть изменений состоит в том, что в переводе помещений из жилых в нежилые отныне обязательно должно учитываться мнение всех жильцов подъезда. Это предлагается делать путем опроса или на общем собрании жителей подъезда.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов и не позднее трех дней со дня решения направить заявителю документ, подтверждающий его принятие. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении.

В то же время способ информирования не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. Последствия, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, не указаны. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое, или наоборот - нежилого в жилое, еще не означает, что собственник помещения уже может его использовать в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный акт является основанием для начала работ. После таких работ приемочная комиссияпринимает помещение в качестве жилого или нежилого и составляет соответствующий акт.

Если для использования помещений в целях, которые преследует соответствующий перевод помещений, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования о проведении таких работ и их перечни. Такое решение является основанием проведения соответствующего ремонта или переустройства. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого. Кроме того, собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в единый государственный реестр прав, так как изменилось назначение объекта недвижимости.

Отказ может последовать в случаях:

• не предоставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

• предоставления документов в ненадлежащий орган;

несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренного ст. 22 ЖК РФ. Основанием отказа может являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение, либо отсутствие технической возможности сделать такой вход или то, что переводимое помещение расположено не на первом этаже, а непосредственно под ним расположено жилое помещение;

• несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано на соответствующие основания для отказа в переводе помещения с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с гл. 25 ГПК РФ и гл. 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительным причинам срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Необходимо отметить, что новый Жилищный Кодекс вносит серьезные коррективы не только в процедуры перевода в жилой и нежилой фонд, но и в порядок согласований и утверждений перепланировок. И хотя текст закона очень сырой и имеет серьезные недоработки, вышеуказанные процедуры четко регламентированы, определены перечни необходимых документов и сроки реакции государственных органов. Саму процедуру перевода жилого помещения в нежилое можно разделить на два этапа.

1 этап. В правовом отделе администрации города Вас могут обязать согласовать перевод помещения с администрацией района по месту нахождения помещения. Для этого в отдел архитектуры администрации района представляется заявление на возможность перевода помещения с приложением указанных выше документов. Контрольный срок рассмотрения и вынесения - 1 месяц со дня подачи заявления.

2 этап. В администрации города необходимо получить «Разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое», для чего представляется указанный в ЖК РФ перечень документов.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, которые возникают в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельные участки.

Последствием проведения перепланировки и переустройства помещения является внесение изменений в облик жилого помещения, но в связи с тем, что изменения вносятся в различные составляющие жилого помещения, можно выделить:

переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования. Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;

перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации. Перепланировка включает в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

И перепланировка, и переустройство требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем или установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности, внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Переустройство и перепланировку жилых помещений можно производить только после получения соответствующих документов в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Для получения данного решения и для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения ряд документов:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно дополнительно представлять заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В нем должна содержаться информация о том, насколько допустимо проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Этот список является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию. Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления иных документов, кроме тех, которые перечислены. При подаче указанных документов заявителю органом местного самоуправления выдается расписка в их получении. В расписке приводится их перечень и ставится дата их получения. С указанной даты должны исчисляться сроки принятия решения.

По результатам рассмотрения поданного заявителем заявления, приложенных к нему и представленных необходимых документов принимается решение о согласовании перепланировки или переустройства жилого помещения или об отказе в согласовании. Орган, осуществляющий согласование, должен утвердить принятое решение в срок, не превышающий сорок пять дней со дня представления заявителем указанных документов.

В 3х-дневный срок со дня принятия решения о согласовании орган местного самоуправления, который осуществляет согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Указанный документ, содержащий решение органа местного самоуправления по вопросам переустройства или перепланировки жилого помещения, является основанием для их проведения.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, может дать отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения. Данное действие указанного органа допускается в случае:

1) непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Важно, что в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации не допускается:

1) переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

2) перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Данные последствия являются основаниями для принятия решения об отказе в согласовании дальнейшего переустройства или перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием ее требованиям действующего законодательства РФ.

В случае отказа в согласовании проведения указанных действий указанный орган принимает соответствующее решение. В котором в обязательном порядке должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

Срок выдачи или направления заявителю решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения составляет не более трех рабочих дней со дня принятия такого решения. Оно вправе быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

По окончании работ по переустройству и перепланировке жилого помещения (при условии, что они выполнялись по согласованию с органом местного самоуправления и на основании выданного им решения) результат работ должен быть сдан приемочной комиссии. Факт завершения указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266. Этот акт приемочной комиссии должен быть направлен органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

Все действия заинтересованных лиц по переустройству и перепланировке жилых помещений можно производить:

1) только с соблюдением рассмотренной ранее процедуры, подачей необходимых документов при условии получения соответствующих документов в установленном порядке, а также наличия акта приемочной комиссии. При нарушении установленного порядка выполненное переустройство или перепланировка являются самовольными. То есть отсутствие документа органа местного самоуправления, подтверждающего принятие решения, означает отсутствие основания для проведения указанных работ;

2) только на основании проекта переустройства или перепланировки, подготовленного и оформленного в установленном порядке и представленного в орган местного самоуправления для получения разрешения.

Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение в нарушение норм ЖК РФ, несет предусмотренную законодательством ответственность.

На собственника самовольно переустроенного или перепланированного помещения, а также на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Органом местного самоуправления, осуществляющим согласование работ по переустройству, перепланировке жилых помещений, может быть установлен разумный срок и порядок для устранения допущенных нарушений с целью приведения жилья в прежнее состояние.

Если собственник жилого помещения не приведет его в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает следующее решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора. При этом на собственника будет возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, должно быть устранено в установленном порядке обслуживающей организацией.

Возможность сохранить самовольные изменения жилого помещения предусматривается п. 4 ст. 29 ЖК РФ, если не нарушены права и законные интересы других граждан и третьих лиц, а также если результат произведенных работ не создает угрозу их жизни или здоровью.

Однако только на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии при условии наличия тех требований, которые выше были перечислены.

Для некоторых лиц, указанных в ЖК РФ, допускается установление другого срока для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние органом, осуществляющим согласование. К этим лицам отнесены:

1) новый собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке;

2) собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние нанимателем, являвшимся наймодателем по расторгнутому договору социального найма.

В том случае, если такое жилое помещение не будет приведено указанными лицами в прежнее состояние в определенный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

68.Виды договоров найма жилого помещения

Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.

Основной юридической формой такого договора является договор найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671--688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК РСФСР.

Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

В ГК РФ договор найма жилого помещения урегулирован с учетом положений о регулировании жилищных отношений по найму жилого помещения и пользованию им, содержащихся в ЖК РСФСР, а также в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и других федеральных законах.

В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме.

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

Впоследствии Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов могло иметь место "по договорам найма или аренды.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуаль-ным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

Основные виды договора найма жилого помещения

Новый Гражданский кодекс внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс одновременно выделяет (в ст. 672) особую разновидность договора найма - договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом "Об основах федеральной жилищной политики" жилищный фонд социального использования выделен для социально слабозащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды и др.).

Определением договора найма жилого помещения, данным в Гражданском кодексе, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил в литературе название "договоры коммерческого найма" ("коммерческий наем"). Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма- главным образом жилищным законодательством.

ГК РФ не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения, говорится в ч- 3 ст. 672, заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Что касается договора аренды жилого помещения, то согласно ГК РФ такой договор является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам. В ГК РФ прямо предусматривается, что "юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан" (п. 2 ст. 671).

Таким образом, договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 "Аренда").

В ГК РФ содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. В п. 3 ст. 672 ГК РФ в качестве таких общих положений называются: форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселение временных жильцов (ст. 680), ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681), поднаем жилого помещения (п. 1-3 ст. 685).

Наряду с этими общими положениями ГК РФ установил, что "другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством". В этих случаях нормы гражданского законодательства подлежат применению субсидиарно (дополнительно) к нормам жилищного законодательства либо вовсе не подлежат применению, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве. Это относится, например, к нормам ГК РФ об объекте договора найма (ст. 673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677, 679), о плате за жилое помещение (ст. 682) и др.

 Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т. е. для предоставления слабо социально защищенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения определены законом. Так, в Законе "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 12) определяется, что "жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями".

Социальное назначение указанного жилищного фонда предполагает предоставление жилых помещений, находящихся в домах фонда, бесплатно в пределах нормы жилой площади.

Конституция РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривает, что жилище предоставляется бесплатно (или за доступную цену) "малоимущим, иным указанным в законе гражданам", нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Право найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования имеют граждане, вновь получающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, которые уже проживают по договору социального найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона об основах федеральной жилищной политики).

До принятия нового жилищного закона жилищные отношения, связанные с пользованием гражданами жилыми помещениями по договору социального найма, регулируются Законом "Об основах федеральной жилищной политики", ЖК РСФСР, другими федеральными законами, а также законами и иными нормативными правовыми актами, принимаемыми государственными органами субъектов Российской Федерации.

В Конституции Российской Федерации (ст. 40) указывается, что гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Поэтому после введения в действие Конституции РФ в состав жилищного фонда социального использования введены помимо указанных выше (ст. 12 Закона) дополнительно другие жилищные фонды (частный жилищный фонд).

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений (см. ст. 13 Закона "Об основах федеральной жилищной политики").

69.Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма жилого помещения.

Жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов предоставляется по договору социального найма (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ): одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом (ст. 60 ЖК РФ). Малоимущим гражданам, признанным по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном Жилищным кодексом порядке.

Малоимущие граждане — это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или ее субъекта по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации категориям граждан, признанных по установленным Жилищным кодексом, или федеральным законом, или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Категориям граждан, указанным в норме части 3 статьи 49 ЖК РФ, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления, если последние наделены в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. До вступления в силу Жилищного кодекса России (до 1 марта 2005 г.) жилые помещения по договору социального найма могли предоставляться не только малоимущим, но и другим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях.

Согласно статье 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации. Однако граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма сохраняют право состоять на данном учете до получения жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета, если утрачивают основания, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Новые основания и ограничения, которые предусмотрены Жилищным кодексом, не влияют на право гражданина получить жилое помещение по договору социального найма. Иными словами, если гражданин не является малоимущим и до 1 марта 2005 г. был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, то он не утратит право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном Жилищным кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором России не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либособственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний должен устанавливаться Правительством Российской Федерации.

Следует отметить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

70.Прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения

В соответствии со ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Вместе с тем жилищное законодательство содержит основания расторжения договора как по требованию наймодателя, так и по требованию нанимателя. Итак, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях, перечисленных в ст. 83 ЖК РФ. В этой норме содержится перечень, состоящий из четырех оснований: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использование жилого помещения не по назначению. Указанный перечень носит исчерпывающий характер и расширительному толкованию не подлежит. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление(теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Невнесение нанимателем платы является существенным нарушением, служащим основанием для расторжения договора независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или с перерывами. Вторым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действие которых он отвечает. К таким гражданам относятся: 1) члены семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ); 2) временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ); 3) поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Третьим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. Речь может идти о нарушении правил пользования жилым помещением или санитарно-эпидемиологических правил, санитарно-гигиенических правил, а также требований пожарной безопасности. Четвертым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является использование жилого помещения не по назначению. Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также не в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателя законодательством жестко не регламентировано, поэтому наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время (следует полагать, что и по любым основаниям) вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Прекращение договора социального найма жилого помещения в силу ч. 5 ст. 83 ЖК РФ осуществляется только в двух случаях: 1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; 2) в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

71.Общие положения о договоре подряда.