33. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения (зсхн)

ФЗ «О введении в действие ЗК» устанавливал, что до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» приватизация земли не допускалась. До вступления в силу ФЗ «О введении…» приватизация не запрещалась – т.е. при обращении о регистрации права до вступления в силу не может быть отказа (ПП ВАС).

ФЗ «Об обороте…», ч. 4 ст. 1 - Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим ФЗ, ЗК РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта, осуществляется с момента, установленного его законом.

 Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

19.1. – если закон субъекта не принят, то приватизация осуществляется с 1.01.04, минимальный размер – равный К(Ф)Х (Закон ВО «О регулировании земельных отношений» - 2 для овощеводства, 50 для остальных видов деятельности (ст. 33 ЗК), максимальный размер сельхозугодий – 10%.

Порядок – установлен ЗК (ФЗ «О приватизации госмун имущества» устанавливает, что земля, за исключением ряда вопросов – не его), т.е. обращение в орган ст. 29 за решением о предоставлении – далее в порядке ст. 34.

В ВО – свой порядок предоставления относительно земель в пользовании сельскохозяйственных организаций – который могут быть бесплатно предоставлены ряду категорий лиц (работники предприятий, работники социальной сферы и т.п.) в общую долевую собственность.

34. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения.

Нормы о переходе исходят из того, что необходимо для нормального использования недвижимости предоставить возможность нормального использования участка.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество (в том числе и недвижимое) может быть приобретено по сделке об отчуждении этого имущества лицом, являющимся собственником.

На основании ст. 35 Земельного кодекса РФ покупатель, приобретая в собственность недвижимое имущество, вправе приобрести в собственность ту часть земельного участка, на которой данное имущество расположено и которая необходима для его использования. Данный механизм также установлен ст. 273 и п. 1 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которыми по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из данного правила установлены следующие изъятия:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, допускается без одновременного отчуждения земельного участка;

2) отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;

3) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, допускается без одновременного отчуждения земельного участка;

4) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В силу части 2 ст. 35 ЗК РФ площадь земельного участка, необходимая для использования здания, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. ГК РФ – часть отношений по поводу перехода прав. При переходе – права на земельный участок определяются соглашением сторон. Если иное не предусмотрено, то к приобретателю переходят права на ту часть, которая занята зданием и необходима для его использования. 552 ГК РФ – по договору одновременно передается права на земельный участок, который необходим и занят. Если продавец собственник – предоставляется право собственности или аренды, если не определено право – переходит собственность. Если не собственник участка – на тех же условиях, что продавец.