3. Оцінка вартості землі Методологічні підходи до визначення вартості землі
Загальнометодологічним підходом при визначенні вартості землі є встановлення її альтернативної вартості шляхом порівняння доходу (ренти), що може бути отриманий від експлуатації землі, з доходом, який можна було б отримати від зберігання грошей у банку. Такий підхід ще називають визначенням вартості землі через капіталізацію ренти. У формалізованому вигляді його можна подати так:
,
(8.2)
де ВЗ — вартість землі; РР — річна рента; ПЗ — податок на землю; Б — коефіцієнт банківської процентної ставки.
Вартість землі можна визначати двома шляхами: як залишок від загальних витрат на виробництво за мінусом витрат на інші ресурси (крім менеджменту) і за ринковою вартістю. При цьому другий варіант передбачає два підходи:
1)вартість обчислюється шляхом множення банківської процентної ставки довготермінового кредиту на вартість землі за балансом або на вартість землі за поточними ринковими цінами;
2)вартість прирівнюється до чистої земельної ренти.
У свою чергу, вартість землі може визначатися такими методами:
за ціною перепродажу землі;
шляхом розрахунку залишкового доходу;
за альтернативними витратами.
Метод оцінки вартості землі за ціною її перепродажу називають ще методом оцінки за фактичними витратами на землю. Досвід зарубіжних країн показує, що середній термін перепродажу землі становить 20—30 років. При цьому ціна на землю при її перепродажу включає ціну її придбання власником плюс витрати, пов'язані з її вдосконаленням. Це найпростіший метод, котрий не враховує капіталізації землі.
Метод розрахунку залишкового доходу ґрунтується на принципах теорії маржинальної продуктивності ресурсів. Суть даної теорії полягає в тому, що сумарні виробничі витрати від функціонування виробничих ресурсів дорівнюють виручці від реалізації продукції. При цьому витрати за статтями, або витрати, пов'язані з функціонуванням певних видів ресурсів, розраховують як питому вагу кожного виду витрат у вартості маржинального продукту.
Іншим підходом у формуванні виробничих витрат, пов'язаних з функціонуванням землі з позиції її використання (оренди), є встановлення питомої ваги готівкової ренти в обсязі реалізації продукції.
На відміну від першого підходу тут витрати визначаються за результатами виробництва, тобто виходячи з фактичних обсягів реалізації продукції та цін на неї. За готівкової ренти весь ризик від виробництва бере на себе орендар, а при встановленні питомої ваги готівкової ренти в обсязі реалізації продукції ризик поділяється між орендарем і землевласником. У табл. 8.1 наведено приклад розрахунку виробничих витрат між землевласником і орендарем, за питомою вагою яких і визначається орендна плата.
Методики розрахунку вартості землі
На основі розглянутих методичних підходів формування виробничих витрат, пов'язаних з функціонуванням землі, існує низка конкретних методик визначення цих витрат. Зокрема, в США діє шість таких методик. Федеральний земельний банк користується двома методиками. Перша методика базується на реальній чи номінальній процентній ставці й поточній ринковій вартості землі, друга — на середній вартості врожаю, одержаного з даної земельної ділянки за певний період часу. Дві інші методики ґрунтуються на готівковій орендній платі та її питомій вазі у виручці від реалізації продукції. Ще дві методики поєднують у собі окремі елементи чотирьох попередніх методик, а виробничі витрати повного володіння землею базуються на ціні перепродажу землі.
В економічній літературі західних країн дискутуються питання як методологічного, так і методичного порядку формування виробничих витрат, пов'язаних з функціонуванням земельних ресурсів. Однак на запитання: «Чи доцільно враховувати витрати, пов'язані з функціонуванням землі, у виробничих витратах сільськогосподарських підприємств?» — відповідь дається однозначно ствердна, незважаючи на всі концептуальні і прикладні проблеми.
Міністерство сільського господарства США, наприклад, використовує методику зарахування витрат, пов'язаних з функціонуванням землі, до собівартості продукції, згідно з якою фермерські господарства, які спеціалізуються на виробництві рослинницької продукції, формують ці витрати на принципах користування землею, а ті, що спеціалізуються на тваринництві, — на принципах повного володіння землею.
Земля як основний виробничий ресурс у сільському господарстві пов'язана зі значними первинними інвестиціями, що й визначає рівень відповідних виробничих витрат як похідних від функціонування земельних ресурсів. Період, за який повертаються інвестовані кошти (в землю, будівлі, техніку), визначають за формулою
Т=К/І, (8.3)
де Т — період повернення інвестицій; К — обсяг інвестування (капіталовкладення); І— середній дохід від інвестицій за мінусом податку. При цьому вартість (ціну) землі або інвестиції, які потрібно здійснити для її придбання, можна визначити через капіталізацію ренти (r), яка розраховується як різниця між банківським процентом за довгостроковий земельний кредит і відсотком щорічного приросту вартості землі:
r=i-d (8.4)
де i — банківський процент за довгостроковими кредитами; d— відсоток щорічного приросту вартості землі.
Іншим підходом до визначення вартості землі є модифікація доходу від землі, або чиста теперішня вартість інвестицій. Складовими даного підходу є такі:
визначення прогнозних цін на сільськогосподарську продукцію;
обчислення планової врожайності культур і продуктивності худоби;
розрахунок виручки від реалізації продукції;
визначення виробничих витрат;
розрахунок валового прибутку;
встановлення чистого прибутку;
—розрахунок доходу від землі за формулою
,
де Д — дохід від землі; В — виручка від реалізації продукції; ГОВ — готівкові операційні витрати; ПВ — сумарні постійні витрати; І—витрати відшкодування процента на капітал; r — коефіцієнт капіталізації.